家家悦IPO:租赁物业产权不完善 能否“悦家家”难说

  家家悦集团股份有限公司发行股票类型 : 人民币普通股,发行数量 :本次发行不超过9,000万股,其中公司股东发售股份数量不超过 4,500万股,该部分股份均由控股股东家家悦控股发售,且老股转 让的实际数量不得超过自愿设定12个月及以上限售期的投资者获 得配售股份的数量。每股面值 :人民币1.00元,拟上市的证券交易所 : 上海证券交易所。

  招股说明书显示:

  一、市场风险

  (一)日趋激烈的市场竞争风险

  零售业是我国开放最早、市场化程度最高、竞争最为激烈的行业之一。近年 来,国内零售行业集中度的提高,进一步加剧了行业竞争的激烈程度。一方面, 与国外知名企业合资、合作的企业以及外商独资的企业,凭借其资本实力雄厚、 品牌知名度高、拥有较为先进的管理模式、技术手段、营销方式和经营服务理念 等,在我国零售业特别是大型综合或专业超市、仓储会员店、购物中心等业态占 据了优势地位;另一方面,国内从事零售经营时间较长、形成一定规模、树立了 品牌信誉,并对现代零售技术也能够较好运用的企业,凭借其对本土市场的熟悉 和政策支持也开始加快扩张的速度。在本轮扩张中,竞争重点区域由一线城市转 移到二、三线城市。 虽然公司目前已经在山东省内形成了一定的规模优势,但随着零售行业竞争 日趋激烈,公司仍将面临相关区域市场占有率下降并影响盈利能力的风险。

  (二)宏观经济周期性波动的风险

  连锁零售行业较容易受宏观经济周期性波动的影响。近年来,全球经济下滑, 我国宏观经济发展也面临一定压力。若我国宏观经济增速放缓,消费者对未来收 入的信心受到负面影响,致使购买力和消费需求相对减弱,可能将对本公司的经 营业绩造成不利影响。

  (三)购物方式变化引致的风险

  近年来,随着科技的进步、电子商务和网络经济的发展,以及第三方物流配 送的出现,消费者网络购物更为便利,越来越多的消费者加入到网络购物行列。随着我国的网络购物迎来井喷式增长,尤其是2008年以来受经济危机的影响, 虚拟零售渠道凭借其价廉、便利、选择性强等优势增长速度十分迅猛,以服装、 百货等为代表的传统零售市场遭受了一定冲击。

  虽然相对电子商务而言,传统零售有实体商品体验性、商品立即可得性、店 员近距离服务等特点,但随着我国网络普及率的提高,虚拟零售渠道的规模有望 进一步提高,电子商务将不可避免地对各类商品的传统零售渠道继续造成冲击, 造成市场格局和销售方式的转变。因此,公司将面临因消费者购物方式变化带来 的市场风险。

  二、经营风险

  (一)经营区域较为集中的风险

  公司零售业务的经营区域集中在山东省内,截至2014年5月末已在山东省 内开设门店513家,形成了梯形推进的覆盖式销售网络。 零售业的市场规模与居民的消费能力息息相关,在经济快速发展与人口红利 继续存在的情况下,山东省2013年人均GDP达到56,323元,城镇居民人均可 支配收入达到28,264元,农村居民人均纯收入为10,620元,皆领先于全国平 均水平,但公司经营状况仍可能受到山东省的经济发展水平、人均消费水平和习 惯、经营竞争环境等因素变化的影响,因而存在一定的经营区域集中的风险。

  (二)部分租赁物业产权不完善的风险

  公司主营业务为超市连锁经营,租赁物业数量众多、来源广泛,截至2014 年5月末公司及下属子公司共签订了534份租赁合同,租赁面积共计132.43万 平方米,其中16.55万平方米的租赁物业未能取得相关产权证明文件,占总租赁 面积的12.50%,存在租赁关系被第三方主张无效或被有权机关责令终止或认定 无效的可能。虽然截至本招股说明书签署日,公司及下属子公司在过去的经营中 并未出现过因租赁物业被有权第三方主张无效或被有权机关认定无效的情形,但 不能排除因出现上述情况对公司的经营造成不利影响的风险。

  (三)租赁物业到期不能续约以及租金上涨的风险

  公司大多数门店经营所需物业通过租赁方式取得,截至2014年5月末,公 司约140万平方米的门店总面积中近90%为租赁物业。 根据租期划分,公司及下属子公司签订的534份租赁合同中,2015年末前 到期的有61份,租赁面积为7.98万平方米,面积占比为6.03%;2016年初至 2017年末到期的有69份,租赁面积为8.30万平方米,面积占比为6.26%;2018 年初至2019年末到期的有93份,租赁面积为12.52万平方米,面积占比为 9.45%;2020年以后到期及无固定期限的有311份,租赁面积为103.63万平方 米,面积占比为78.26%。如果出现物业租赁合同集中到期不能续租,且短期内 无法在租约到期的门店周边寻找到可替代物业,公司将面临短期内经营业绩波动 的风险。

  另一方面,租金及物管费用系公司重要运营成本之一,报告期内公司租金及 物管费分别为19,748.13万元、22,741.86万元和27,275.55万元。在我国商业 物业租金及物管费的水平逐年上涨的背景下,如果现有租约到期续租或者公司以 租赁物业形式开设新店,将面临租金上涨引致成本上升的风险。

  (四)经营商品的安全质量风险

  近年来,我国商品质量问题及食品安全事件频发,已经不可避免地成为媒体 的聚焦热点。公司已建立起一套完整的商品质量防控体系及可追溯体系,对供应 商的筛选与管理已经形成了一套严格的甄别和管理机制,并依托信息管理系统及 技术,实现从商品采购、仓储、配送、销售全过程的质量控制,从而确保公司供 应的产品做到安全、健康和新鲜。

  但是公司所销售商品的质量仍不可避免的受限于商品供货厂商、农产品(行情,问诊)供应 商的生产能力、加工工艺、检测技术及管理水平等因素影响,无法完全避免一些 不可预见原因导致产品质量发生问题的风险。如果公司销售的商品存在不符合国 家的相关产品或食品安全标准,甚至发生重大的质量安全事故,会面临行政监管 部门的处罚及消费者的关注,对公司声誉产生不利影响,并会对公司业绩产生影 响,可能会发生营业利润下降的风险。

  (五)公共场所的安全管理风险

  受节假日、新店开业、公共突发事件等因素的影响,公司相关门店客流量可 能会成倍增加,一旦出现顾客集中抢购、人员难以疏通或火警等情况,可能造成 安全事故。虽然公司已经建立起完善的经营安全制度及消防制度并有效执行,长 期经营中从未发生类似事件,但仍存在因门店客流多而引发的安全事故,并承担 赔偿责任或遭受有关政府部门处罚等,从而影响公司经营状况的风险。

  (六)门店选址风险

  零售企业的发展需要增开新店以实现外生增长,门店选址通常需要综合考虑 当地居民收入水平、消费习惯、市场环境及竞争对手等因素。如果公司新开门店 选址不当,则新开门店可能无法获取预期收益,扩张速度可能放缓。

  三、募集资金投资项目风险

  (一)新项目带来的管理和运营风险

  公司在快速扩张门店网络的同时,注重新开门店的选址和管理,采取“统一 管理、统一采购、统一核算”的大总部、小门店的集中管理模式,使门店专注于 商品的销售和服务的提升,实现对超市经营管理风险的有效控制。尽管公司对新 开门店进行了详尽的市场调研,对新开门店和拟改造门店的效益进行了谨慎预 测,预期效益良好。但如果受费用上涨压力和其他原因影响新开门店和改造门店 无法达到预期的经营效益,将使公司面临较大的业绩压力。同时,随着门店数量 的持续增加,公司内部管理控制和协调的难度将会加大,从而在一定程度上增加 管理和运营风险。

  (二)高速扩张带来的人力资源风险

  随着本次募集资金投资项目的建设,公司对员工和基层管理人员的需求将大 幅度增加,同时对高层次的管理人才、专业人才的需求也将不断增加,一旦公司 的人才培养跟不上公司快速扩张的速度,甚至出现人才流失的情况,将对公司的成长带来不利影响。

  (三)募集资金投资项目实施风险

  公司拟通过本次募集资金新开设门店300家,在确定投资项目时公司综合 考虑了拟开设门店所在区域当前的经济形势、市场环境、消费者习惯,并根据公 司实际经营状况对募集资金投资项目的实施进度及经济效益等进行了严密测算。 但由于项目受管理的复杂性以及市场需求、竞争状况、投资环境等诸多因素变化 的影响,可能无法实现项目的预期收益。

  四、财务风险

  (一)存货管理不善的风险

  报告期内本公司存货金额较大,存货周转率处于较好的水平,符合连锁零售 业的特点。2013年末、2012年末和2011年末公司的存货账面价值分别为 107,934.73万元、87,854.05万元和96,417.88万元(扣除开发成本),占流动 资产的比重分别为40.57%、37.09%和52.86%(扣除开发成本)。尽管本公司 已建立了完善的存货管理制度和物流配送体系,而且报告期内存货周转率呈逐年 上升的趋势,但不能排除公司可能在未来的经营过程中出现因未能准确把握消费 趋势的变化以及未对终端消费的需求做出及时反应等情形而导致的存货积压、滞 销和减值风险。

  (二)资产负债率较高的风险

  报告期内本公司资产负债率较高,2013年末、2012年末和2011年末分别 为79.28%、80.81%和87.89%。公司负债主要以应付账款、应付票据和预收款 项等流动负债为主。2013年末、2012年末和2011年末应付账款、预收款项和 应付票据合计金额占总负债的比重分别为87.24%、86.91%和73.37%。上述负 债主要是应付的货款和预收客户的款项,是供应商和消费者向公司提供的商业信 用。若未来因宏观政策或自身商业信用变化导致公司上述负债情况出现较大波 动,可能会给公司的资金周转和生产经营带来负面影响。

  五、发行后净资产收益率下降的风险

  本次发行将大幅度增加公司的净资产,由于本次募集资金投资项目是分期分 批建设,且新开门店需要经历一定的培育期后才能达到成熟门店盈利水平,公司 净利润的增长速度在短期内将可能低于净资产的增长速度,存在发行后净资产收 益率下降的风险。

(责任编辑:郭艳艳)

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