中华企业：中期业绩下滑 期待全年平稳增长

　　2008 年半年报显示，公司 08 年上半年实现营业收入 14.48亿元，同比下降 13.82％；营业利润 3.43 亿元，同比下降55.61％；归属母公司净利润2.21亿元，同比下降36.36％；EPS0.204元。

　　1-6月经营情况：上半年，公司项目预销售面积约5.2万平方米，资金回笼 10.8 亿元，其中：南郊中华园一期项目实现预售面积 21,726 平方米，回笼资金 2.3 亿元，成为上海上半年联排别墅销量冠军。公司房产项目结转销售面积15.63万平方米，结算营业收入13.46亿元，其中主要结转项目为：古北佘山国际别墅（二期）、宝山顾村配套商品房（二期）、顺驰美兰湖和静安中华大厦。另外，报告期内，商业租赁面积、收入分别同比增长90％和52.19％，主要是增加了可租赁物业面积及调高了部分办公楼的租金。

　　市场成交萎缩和毛利大降是业绩下滑的主因。上半年公司收入下滑的主要原因是房地产市场低迷带来的负面影响，而公司利润降幅大于收入降幅的原因主要有两点，一是上半年公益性配套商品房开发建设项目结算较多（宝山顾村配套商品房二期），占到营业收入的29.5％，导致整体项目毛利率下降（较上年同期下降了20个百分点，上年同期毛利率为60.61％），二是财务费用和原材料等成本增加较大，期间费用占利润总额比例较上年全年增加21.8个百分点。

　　期待增发缓解资金瓶颈，业绩增长仍可预期。公司的资金压力较大，但是增发申请却迟迟未获批准，因此今年以来先后整体出售万泰大厦和张扬路25号商务大厦回笼资金。未来若增发获批将改善公司的财务和经营状况。公司现有主要项目14个，上半年在建项目施工面积约94.8万平方米，我们认为公司项目所处的上海房地产市场相对泡沫不大，并有强大的购买力支撑，房价调整空间有限，公司的这些项目大部分盈利能力比较强，未来公司业绩平稳增长仍可预期。

　　维持“增持”评级。由于市场整体仍然处于调整当中，公司的增发事宜迟迟未得到管理层批复，资金压力较为明显，我们下调公司的盈利预测，预计08、09年为EPS的0.58元、0.86元。由于市场对公司大股东上海地产对公司资产注入的预期一再落空和整个房地产板块的剧烈调整，公司的股价调整幅度也相当巨大，我们认为即使不考虑资产注入，目前6元多的价格也已经体现了一定的安全边际，因此维持对公司“增持”的投资评级。