苦捱中房地产商出手自救

　　本刊记者 翟超

　　2007 年下半年以来，随着国家宏观调控政策的不断深入，房地产行业遭受重挫进入调整期。 信贷紧缩、销售放缓、市场低迷，房地产企业面临较大的经营压力。 层层重压之下，房地产公司的基本面发生了哪些变化？ 它们又采取了哪些应对之策呢？ 透过近期房地产上市公司的几则公告，我们或许可以对房地产公司的发展态势窥斑见豹。

　　向大股东溢价增发

　　6 月 28 日，城投控股（爱股,行情,资讯）发布公告称，公司采取向大股东上海市城市建设投资开发总公司非公开发行股票和支付现金相结合的方式，购买其旗下的主要经营性资产———上海环境集团有限公司和上海城投置地（集团）有限公司各 100％股权。 本次资产购买完成后，公司经营的业务范围在原水、自来水供应和污水输送业务的基础上，增加了城市环境保护和房地产开发业务。

　　根据公告， 本次发行价格为15.61 元/股， 而城投控股前 1 日收盘价为 10.33 元， 非公开发行价高于市场价 51.11％。 表面看来，大股东吃了大亏。 但公告显示，城投控股拟收购资产账面净值为36.78 亿元，评估值为71.46 亿元，评估增值率为 94.29％。 通过此次增发，大股东资产实现了较大幅度的增值，综合算来，大股东还是有所盈利。

　　与城投控股相似， 苏宁环球（爱股,行情,资讯） 6月 24 日也公告称， 公司决定实施2007年非公开发行股票方案， 向特定投资者以 26.45 元的价格发行33000～39000万股股票。 此前1日，苏宁环球收盘价为 17.88 元，发行价较市场价高47.93％。同样，苏宁环球1 期发行置换的南京浦东房地产开发有限公司 84％股权也得到了大幅增值，净资产增值率在27倍以上。

　　对于大股东而言， 高价参与定向增发也是迫不得已。毕竟，增发议案从提出到核准这段时间， 市场发生了巨大的变化。 如果调整发行价格，公司又要经过漫长的等待，费时费力不说， 能否再次获得核准也是未知数。当然，如果市场调整幅度超过了大股东的承受能力， 大股东可能选择放弃增发。 对于中小股东而言，不仅要看非公开发行价格，也要看拟收购资产价格， 更要关注拟收购资产的资产质量和盈利前景。

　　公司债成救命稻草

　　为应对困境， 房地产企业加大融资力度，新股、债券、信托融资纷纷登场。 7 月 2 日～8 日，新湖中宝（爱股,行情,资讯）采取网上网下相结合的方式发行不超过 14 亿元的公司债券。这是国内第一款无担保的信用债券， 期限为8 年， 票面利率最终确定为 9％，同时附有发行人利率上调权和债券持有人回售权。

　　新湖中宝财务稳健，总体而言，新湖债违约风险较小， 债券收益率较高，具有一定的吸引力。目前我国5 年 期 以 上 贷 款 基 准 利 率 为7.83％， 有人认为如果从银行贷款投资新湖债， 就能产生一定的套利机会。实际上，其中的套利空间基本没有，首先，银行个人贷款一般是按月还款，如以复利计算，实际利率要高于基准利率； 其次， 由于税收因素，新湖债收益率也远低于 9％。 更重要的是， 通过银行贷款投资信用债券， 相当于用一笔确定支出换取一笔不确定的收入，风险不可不防。

　　对于新湖中宝来说， 与民间贷款相比， 债券利率仍然处于较低的水平。 而且， 新湖中宝财务状况较好，并没有太高的还款压力。在市场资金偏紧的情况下， 获得稳定的资金来源，进行低成本扩张，不失为房地产企业的制胜之道。近期，金地集团（爱股,行情,资讯）、冠城大通（爱股,行情,资讯）、栖霞建设（爱股,行情,资讯）增发方案先后获得证监会核准， 北辰实业（爱股,行情,资讯）发行不超过 17 亿元公司债券的申请也获得证监会通过。

　　并购扩充土地储备

　　有资金紧张者， 也有资金富裕者，在房地产市场遭遇寒流，部分企业抛地求生的今天， 这些房地产大佬开始加快土地储备速度， 收购相对廉价的土地。 名流置业（爱股,行情,资讯）继 6 月底斥资 2.8 亿元收购安徽东磁公司51％股权， 获得安徽省肥西县紫蓬山风景区 3000 亩旅游综合项目用地后，公司于 7 月 2 日公告，拟出资6.5 亿元收购沈阳友佳公司 100％股权， 取得沈阳浑南新区中心区262019.8 平方米土地使用权。

　　名流置业低成本扩张的主要原因是公司具有雄厚的资金实力。 今年一季报显示， 名流置业货币资金高达 24.33 亿元， 占公司资产总额的 45％左右。 同时公司负债程度较低，短期借款只有 1.145 亿元，资产负债率只有 15.61％。 究其原因，主要是公司在今年 1 月非公开发行募集了 29.71 亿元的资金。

　　非公开发行募集10 亿元以上资金影响， 华业地产（爱股,行情,资讯）同样财大气粗。 不过，与名流置业相比，华业地产似乎有些不务正业。 继年初授权子公司斥资 3 亿元进行短期投资后，6 月底公司与子公司又分别拿出 1 亿元资金进行委托贷款。 贷款年利率均为 20％。

　　业内人士认为， 房地产企业2007 年看土地储备，2008 年看现金流量。的确，在紧缩预期强烈，房地产市场遭遇寒流的情况下，只有资金充裕者方能度过眼前的寒冬，方能在未来的竞争中立于不败之地。