国泰君安花长春:户籍制度改革将明显拉动三线地产销售

1评论 2019-04-19 09:15:32 来源:国泰君安 作者:花长春 被套10%如何解套?

  导读

  最新户籍制度改革,将提升2019年限购二类大城市销售增速10个百分点,提升全国销售1个百分点。

  户籍制度改革向纵深推进。2019年4月,发改委要求Ⅱ型大城市全面取消落户限制(发改规划〔2019〕617号),户籍制度改革获实质性推动。至此,十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。

  二类大城市基本代表了三线城市,外地人限购政策解锁。目前我国一共有59个二类大城市,一共有19个城市出台了针对于外地人的限购政策。此次政策要求二类大城市全面放开落户限制,相当于间接的解除了针对于外地人的限购政策。

  限购二类大城市2019年销售面积增速将提升10个百分点、全国销售将提升1个百分点。若干城市此前推出了人才引进政策。我们通过观察这一政策对房地产销售的影响,从而测算本次户籍制度改革对房地产销售带来的影响。

  超大、特大、一类大城市:人口持续流入,房地产销售和价格有支撑。此三类大城市基本代表了核心一二线城市。从近三年人口增速来看,核心一二线城市人口虹吸效应较强,常住人口增速及户籍人口增速均高于二类大城市。

  正文

  一、户籍制度改革:稳步推进,落户条件不断放松

  我国户籍制度改革从指导意见走向落实,落户条件逐步放松。2013年11月,中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出,要加快户籍制度改革;2013年12月,首次提出了一亿人落户的重要目标。这两项政策主要为指导意见,并没有开始真正落实具体的政策。2014年7月,国务院在《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中要求全面放开建制镇和小城市落户限制,户籍制度改革开始走向落实。2018年以来,户籍制度改革提速。同年3月,发改委要求中小城市和建制镇要全面放开落户限制(发改规划〔2018〕406号)、2019年4月,发改委进一步要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制(发改规划〔2019〕617号)。至此,十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。

  “十三五”目标中,常住人口城镇化率基本完成,户籍人口城镇化率仍然有一定差距。在发改规划〔2019〕617号文中,要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制,以及推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。截止2018年,我国常住人口城镇化率59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%。按照“十三五”期间的目标,到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%,常住人口城镇化率提高到60%;目前,常住人口城镇化率基本完成,户籍人口城镇化率仍然有一定差距。为了实现总体规划目标,2019-2020年每年需要推动0.17亿人落户城镇、0.1亿人进城。

  二、二类大城市:预计户籍改革将对销售带来脉冲式影响

  2019年的户籍改革主要是针对二类大城市,城市划分的口径是城区常住人口。城区常住人口与常住人口口径基本一致,只是范围划定在了城区内。我们在此对于人口统计的几个概念做一下区分:(1)常住人口指实际经常居住在某地区满一定时间(通常为半年以上)的人口总和。(2)户籍人口指已在其经常居住地的公安户籍管理机关登记了常住户口。(3)城区常住人口是指在市辖区和不设区的市区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。常住人口包括:居住在本乡镇街道,且户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道,且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道,且外出不满半年或在境外工作学习的人。

  二类大城市主要是三线城市,其中有19个城市出台了针对外地人的限购政策。全面放开落户限制,将间接解除外地人限购政策。根据城区常住人口的分类,目前我国一共有59个二类大城市,主要为三线城市。59个二类大城市中,一共有19个城市出台了针对于外地人的限购政策。从限购的程度来看,基本要求外地人在满足社保缴纳的条件下,限购1套。此次政策要求二类大城市全面放开落户限制,相当于间接的解除了针对于外地人的限购政策。

  我们通过观察人才引入政策对城市房地产销售的影响,来推测本次户籍制度改革对房地产销售带来的影响。此前,多个一二线城市陆续出台了人才政策,大部分已经放开到了专科毕业即可落户;由于落户门槛较低,在一定程度上放开了落户限制,一定程度上打破了对外地人的限购政策。因此,我们选取一些人才引入政策门槛较低的城市,通过观测他们在人才引入之后的房地产销售,来模拟本次放开落户限制对于楼市的影响。

  我们将人才引入政策出台的时间设为观测期的第一个月,来计算出台人才新政的城市与限购二类大城市的销售增速、及与所有二类大城市的销售增速的差值。其中,出台人才新政的二类大城市共有9个;可以观测到连续销售数据的二类大城市共计33个;其中出台了限购政策的城市一共16个(注意此处为可以观测到连续销售数据的限购城市,出台限购政策的二类大城市一共19个)。具体的结果请看第四章附表中的附表1及附表2,在此我们直接展现出结果。

  人才引入政策出台之后,会实现购房需求的脉冲式释放,销售增速会在第四个月、第八个月出现两次波峰。从销售增速的差值上可以看出,人才政策落地之后,在初期反应比较缓慢,第一个波峰出现在了引入政策之后的四个月后,同比增速可以超出其他同类二类大城市约30%;之后新政的效果缓慢释放,在第8个月可以出现第二次增速的波峰,同比增速超过其他二类大城市50%至60%。由于人才新政普遍在2018年出台,因此第十个月、第十一个月的样本量太少,销售增速大幅上扬主要是受到了唐山和石家庄的影响。

  根据人才引入政策的效果测算,预计其他限购二线大城市也将出现销售的脉冲式释放影响。我们认为本次户籍改革对于房地产销售的影响主要是对存在外地人限购政策的城市,目前二类大城市中共有19个城市出台了针对外地人的限购,其中有连续月度销售数据的城市共16个,淮安、赣州、保定仅有年度销售数据。16个城市在2018年销售面积共计1.12亿平,月均销售面积约936万方。

  2.1。 限购二类大城市2019年销售面积累计增速将提升10个点

  为了评估户籍新政对销售影响,我们做出以下几点假设:

  假设1:我们假设如果不出台户籍政策的话,保守估计,2019年限购二类大城市的累计销售增速与2018年维持持平,全年累计增速11%。限购二类大城市2019年前两个月销售增速较高(同比增速23%、30%),一部分原因在于2018年销售基数一季度及三季度为低基数;预计2019年二季度及四季度,出于高基数的影响,销售增速将小幅下降。

  从结果上来看,预计16个限购二类大城市2019年的累计增速将抬升10个百分点,新增商品住宅销售面积1143万方。从月度的变化来看,户籍新政的反应主要将体现在下半年,由于是在三季度2018年销售基数较低的时候,销售增速将出现较大的好转。

  2.2。 全国2019年销售面积累计增速将提升1个百分点

  假设2:淮安、赣州、保定由于缺失了月度销售数据,我们预估2018年销售增速与其他限购类二类大城市保持一致。三个城市2018年销售面积的规模占到19个限购类二线大城市的17%,为了获得19个限购二类大城市受到的影响,将得到的结果直接放大1.2倍。

  户籍新政将抬升2019年全国的销售面积增速1%。考虑到淮安、赣州、保定三个城市的贡献,则户籍新政下,二类大城市对应销售面积可以新增1372万方。由于2016-2018年棚改货币化效应的拉动下,三四线城市的需求被提前释放,因此目前市场对于三四线城市2019年的销售较悲观;因此我们在此分别考虑在悲观、中性及乐观的全国销售增速假设下,新政对销售面积带来的影响。在三种情况下,预计2019年全国商品住宅销售累计增速均将提升1个百分点。

  三、其他大城市:人口持续流入,房地产销售有支撑

  相对于二类大城市来说,超大、特大及一类大城市仍然处于持续的人口流入状态,人口虹吸效应较强。超大、特大及一类大城市基本涵盖了经济情况较好的一二线大城市,对人口的吸引力更强。为了吸引人才落户,大部分城市目前也出台了人才引入的新政,但是从落户门槛上,目前特大城市的最低学历普遍仍然为本科,或者是专科工作缴纳社保,人才新政的强度低于二类大城市。

  人口虹吸效应较强,常住人口增速高于户籍人口增速,表明即使是受到了落户限制,人口也在源源不断的流入一二线大城市,这将有效支撑这些城市的房地产销售。从数据上可以看出,超大、特大及一类大城市,常住人口及户籍人口近三年来的复合增速的上70%分位分别为1.83%及1.19%;均高于二类大城市相应的分位数。

  我们认为针对于一二线城市来说,户籍制度改革方向为结构性放松,以人才新政为抓手,持续吸引高技术型人才,进一步加强产业集群效应、提高劳动生产效率。因此,我们认为未来对于一二线城市来说,普遍解除落户限制的可能性不大,未来趋势是引导人口差异化落户。

  中长期来看,由于人口持续流入,一二线核心城市房价仍然有较强支撑。住房具有一部分的商品属性,由城市的供需来决定;另一方面,其金融属性,也反映了这个城市土地相应的生产报酬率。从商品属性及金融属性两方面来看,一方面人口在持续流入,另一方面一二线城市的生产率在逐渐提高,一二线城市房价都有较强的支撑。

  四、 附表

关键词阅读:户籍制度改革

责任编辑:周壮 RF12883
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