大房企迎“钻石时代” 房屋租赁待落地

1评论 2018-01-14 15:10:46 来源:红刊财经 上市公司绝密调研报告

  地产股成为2018年“春播”行情的实力主角。截至1月10日,房地产板块以超过6%的涨幅位居申万一级行业之首。个股方面,剔除新股影响,股价涨幅前10名的公司中,地产股占据了4个席位。在7个交易日中,泰禾集团(行情000732,诊股)、荣安地产(行情000517,诊股)涨幅均超过50%,成为A股中涨幅最大的前2只个股,地产龙头万科A(行情000002,诊股)、保利地产(行情600048,诊股)的股价也是不断创阶段新高。

  伴随着近期地产股的强势上涨,楼市新政也接连出台,放松限购、“租房落户”成为市场关注焦点。在分类调控下,地产股投资或将呈现出新特点,而在房地产长效机制作用下,共有产权、租售并举意义凸显。

  地产分类调控 主力资金持续流入

  “房子是用来住的,不是用来炒的。”2017年下半年以来,房地产政策一直坚持居住属性,调控从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购、限贷、限售叠加土地拍卖,供应结构优化,调控效果逐步显现。然而就在去年年底,部分城市却又以分类调控去库存理由松绑限购,如武汉、南京就对外地人才给予了购房资格。而新年刚过,2018年有关房地产的第一个消息就是合肥、兰州等地取消了限价,随后青岛、天津等城市“租房落户”政策也紧跟脚步。“分类调控,保障改善型需求,意味着楼市高压政策出现松动。”知名财经博主释老毛对《红周刊》记者表示。

  一级市场部分地区的调控政策刚有所松动,二级市场主力资金就已大举买入地产股。从Wind数据的资金流向来看,截至1月10日,在20个交易日内,申万一级行业中的房地产行业居资金主力净流入额首位,流入金额达383318.57万元,远远高于净流入额居第2位的食品饮料行业净流入114320.12万元的数额。其中,上实发展(行情600748,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、光明地产(行情600708,诊股)、绿地控股(行情600606,诊股)等为代表的9家地产公司资金连续流入天数超过5天(见表1)。

  其实,除了近期主力资金的极力做多,早在2017年三季报时,阳光私募基金就已明显加仓地产股。据Wind统计,在阳光私募整体持股比例变动超过1%的行业中,地产股增持比例位列第3位。而若考虑四季度地产股的表现,则这部分先知先觉的力量持股市值增长额高达666875.67万元。个股表现来看,近期涨幅较大的泰禾集团、沙河股份(行情000014,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)等个股就赫然在列,且被增持比例较大。

  对于各地地产政策的最新变化,释老毛从市场的角度作出了分析。他认为,“分类调控,房地产市场重回涨价通道,这是必然的。今年中国的政策组合拳可能是收紧基建,松动地产。国家给经济托底,实施积极的财政政策,也就是政府花钱开展大基建+PPP。目前,PPP新政出台,确定收缩,很多基建项目已经开始砍了。因为政府花钱,没钱只能举债,地方债的问题,按住葫芦浮起瓢,结果中央发现,原来相比房地产,地方债才是‘灰犀牛’。今年是十九大之后的开局年,新一轮‘政经周期’启动,经济不求快速也不能熄火,金融风险更是不容闪失。能补上PPP这块缺口的只有房地产。政府支出与民间投资,PPP与房地产,存在着一个微妙的跷跷板。”释老毛认为,2018年房地产投资增速将会保持稳定增长,不会出现暴涨,也不会出现大幅地滑坡。

  大房企“钻石时代” 小房企“废铁时代

  2017年全年国内生产总值预计增长6.9%左右,宏观经济整体形势好于预期,在此背景下,上市房企销售数据靓丽。中原地产研究中心统计数据显示,截至日前,共有31家上市房企公布2017年销售业绩,这些企业全年销售额合计高达33758亿元,相比2016年上涨54%。其中,碧桂园、万科、恒大三家企业销售额超过5000亿元,融创中国销售额达到3652.6亿元。中国指数研究院数据显示,2017年16家房企跻身销售额千亿俱乐部,144家房企跻身百亿军团,市场份额超过60%,行业集中度加速提升。

  除了业绩高速增长以外,地产股估值目前也被市场认为是价值洼地之一。Wind数据显示,目前房地产市盈率中值为19.8倍,仅次于银行、钢铁、采掘,静态和动态估值都处于历史底部区域。释老毛表示,“地产行业正在面临着大公司的钻石时代,既有业绩提升,也有估值提升,从2017年的数据来看,销售增长非常快,所有房地产巨头的销售额和现金流非常好。房地产行业集中度迅速提升,强者恒强,即便增量放缓的情况下,存量也存在大鱼吃小鱼的趋势。香港内房股涨了几倍,这不仅仅是一个估值提升的问题,而是一个完美的戴维斯双击”。

  释老毛进一步解释道,“在这个房地产高度分化的时代,大房企迎来‘钻石时代’,小房企迎来被淘汰的‘废铁时代’,投资地产股一定要买龙头,买大房企,强者恒强的逻辑。A股地产原来的是‘招保万金’,港股就是‘恒碧融’。此外就是一些积极进取的二线房企,有望从地方走向全国,由二线冲上一线”。

  对此,他给记者举了个生动的例子。例如最近被炒成妖股的泰禾集团,不仅仅是因为董事长夸口2018年将实现销售额2000亿,实际上公司2017年销售额已经完成了1000亿,而它的市值此前只有区区200多亿,这显然是极度低估的。还有整体上市的鲁能地产,2017年销售额也达到了1000亿,价值3000多亿,但是它的上市平台广宇发展(行情000537,诊股)才200多亿市值,市销率只有0.3,真实市盈率不足10倍,低估也是显而易见的。此外还有阳光城(行情000671,诊股)、新城控股等锐意进取的二线房企,实际上相对于它们的销售额,市值被市场低估了,都有望冲到一线或准一线。

  房屋租赁配套金融工具迎实质利好

  此轮地产政策主要针对二三线城市进行精准分类调控,因城施策。国金证券(行情600109,诊股)房地产行业分析师张斌认为,“目前一线城市政策最严,放松可能性不大,但是政策边际效益递减”。在房地产长效机制作用下,房屋租赁备受关注。

  “十九大”明确提出“房住不炒”和“租购并举”等,将长效机制建设向前推进。2017年12月底,住房和城乡建设部对2018年工作任务作出部署,表示加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。

  “关于租赁房,这个主要是政府在卖地的时候强制要求的,必须开发商自持,物业只租不卖。从开发商本意和市场需求来看,更愿意开发商品房销售,因为租房周转率太低,回款太慢。所以要想发展租赁房市场,必须有大量的财政和金融工具配套,不是拍拍脑袋说发展就能发展起来的。一个城市每年的建设用地指标是有限的,供应的租赁房多,就会挤占商品房的比例,所以租赁房主要是满足多层次的居住需求,而不是打压房价。基本上,中国未来长效机制的设计,建立一个租售并举的二元平行市场,能够给居民以一个从租房到买房的奋斗阶梯:公租房-市场租房-保障房-商品房。完全产权的商品房是一个城市家庭为居住而奋斗的终极目标。”释老毛对记者阐述道。

  目前,住建部已会同相关部门选取广州、深圳、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。同时,2017年10月,保利地产首单租赁REITs获批,开启租赁资产证券化新篇章。对此,释老毛解释,“房地产是一个高杠杆行业,负债和财务成本是个非常重要的问题,困扰很多中小房企,导致其被淘汰和吞并。住房租赁证券化作为创新性业务,主要是为了解决住房租赁周转率过低,ROE太低的问题,卖一套房子几个月就回款了,租一套房子要几十年才能收回成本,所以通过证券化的方法来促进资金融通流转。未来可能大力发展REITs等金融工具,这也是各国大力发展租赁市场的惯例,否则租赁市场是很难发展壮大的。如果大力发展REITs,对于很多大房企,特别是自持物业,还有商业地产,都会构成实质利好”。不过,他也同时表示,目前这个业务还只是个概念,急需落地,在所有的房企当中占比极小,几乎可以忽略不计。

  虽然短期内租赁业务尚处于概念炒作阶段,但从市场趋势看,租赁作为政策鼓励的房地产发展方向,其相关配套设施不断完善或将成为大势所趋。2017年11月,建行工行等相继发布个人住房租赁贷款产品等,建行深圳分行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司举行了住房租赁战略合作签约仪式。截至目前,国有五大行中已经有工行、中行、建行和交行四家与房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议。以银行为代表的资金方进入市场,有利于解决开发商前期投入资金较多,回收期较长等问题。

  记者统计发现,据Wind概念板块分类,目前A股合计13家公司涉足房屋租赁,其中不乏地产龙头万科A和保利地产等企业。世联行(行情002285,诊股)作为长租公寓龙头,公司早在2016年已大规模布局长租公寓市场,“世联红璞”当前已进驻全国近30个城市,签约房源数达6万间,其中约4万间在运营,在广州、杭州、武汉等城市市场份额第一。近期公司17.3 亿元可转债获批,将专门用于长租公寓建设。

关键词阅读:地产股 房屋租赁

责任编辑:逯文云
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