中国房地产有自己的套路

作者:国海地产 王嵩

  直白道来,市场上流通着的钱变多了,钱变得不那么值钱了(就是所谓的通胀),这么多的资金沉淀至何处,想必大部分都任性地流入了房地产,当前找不到其它具备中国核心城市房产稳定高增值特性的替代品,换言之,只有房子买起来让人倍儿舒心。房地产是资金面扩张的最大受益者,所以即使去除通胀因素后,真实房价涨幅仍大幅领先于其他各类资产。
   2016年的房地产市场正可谓跌宕起伏,成交量价再创历史新高,而中国的房市恰恰与调控政策交织演绎着亘古不变的博弈桥段,国庆至今的大范围调控落地意味着政策基调再度转向,高位停盘也好,权宜之计也罢,总之从四季度的成交表现来看,楼市喧嚣算是告一段落。
   站在当前时点展望2017年,流动性以及利率的边际宽松预期不再,叠加政策高压使得市场已对销售及投资下滑形成一致预期。政策层面,2017年调控常态化背景下地产政策面很难出现宽松拐点,但基于目前各城市政策执行力度较以往更为严厉,预计明年政策持续大幅加码的空间颇为有限。
   关于房价,这是作为一名地产分析师被问到最多的问题,犹记得十几年前就已盛行房价泡沫的讨论,不知当年看空房价的诸位大湿是否会有种犹叹年华忆故年的赶脚。中国核心城市的房价何以涨幅惊人,直白道来,市场上流通着的钱变多了,钱变得不那么值钱了(就是所谓的通胀),这么多的资金沉淀至何处,想必大部分都任性地流入了房地产,当前找不到其它具备中国核心城市房产稳定高增值特性的替代品,换言之,只有房子买起来让人倍儿舒心。房地产是资金面扩张的最大受益者,所以即使去除通胀因素后,真实房价涨幅仍大幅领先于其他各类资产。
   尽管人口红利消退使得中国地产崩盘言论再度甚嚣尘上,但针对核心城市,则着实是一个伪命题,人口集聚浪潮下其凭借各方面的资源优势持续地吸纳拥有住房购买力的人群,人们也纷纷选择一线房产兑现自己的人生价值,所以该类城市房产仍处于实实在在的刚需阶段,2016年房地产市场的小周期反弹在很大程度上归结于流动性改善下的刚需增长,再加上改善性需求步入释放区间,从这样一个角度来看,强需求支撑持续推动着该地区房价上涨。
   我们在年度策略报告中结合人口流动、土地供需以及资金流动性对核心城市房价做了中长期走势的判断,总而言之,坚定看好该类城市的房价上涨行情。而对于全国整体而言,预测房价可谓是难度较大的任务,城市分化是必然,但其前路漫漫终究成谜,笔者认为,中国的房地产有着自己的套路,国际经验对比尚不能简单拿来作为衡量房价高低的说辞,中国传统文化的影响本身就导致对于房产的整体估价相对较高,而高储蓄率的国情背景下针对诸如按揭贷款杠杆率、房价收入比等指标则须作相应调整,否则偏差的离谱的数据往往显得不那么具备对比价值。
  
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