今年量价齐跌

作者:广发地产 乐加栋

  地产股表现会领先于行业基本面,通常可在景气度最差的时候买入地产股,在景气度持续复苏特别是价格开始持续快速上涨后卖出。因此,本司机认为当前调控政策继续强化加上基本面景气度持续下行,主流地产股的投资机会需要等待。
  时光荏苒,转眼从事地产行业卖方研究已有8年之久,自己不觉间也已从小鲜肉熬成老司机,在这里向各位看客叨唠叨唠17年整个地产行业的基本面以及市场投资策略吧。
   本司机先从行业基本面开车,要谈基本面首先还得mark下地产政策和基本面的关系。地产政策一直是影响行业基本面的关键因素,地产小周期本质上也是政策面与基本面相互博弈的结果。司机我总结以往几波历史小周期,发现政策宽松对成交的促进作用立竿见影,而政策收紧对成交的抑制作用也是显而易见。而本轮小周期来看,10月以来,热点城市重启限购限贷政策并持续深化调整(本司机先为被挡在消费群体之外的小伙伴们默哀一分钟),同时银行按揭贷利率边际上行,再加之整个市场前期需求透支,导致需求端回落趋势明显,11月本司机跟踪的54城市新房成交同比增速自15年二季度以来首次出现下滑,在政策调控后续强化的背景下,本司机大胆预测:2017年行业基本面将进入量价齐跌的困境。莫方,先喝杯茶压压惊,为更准确说明未来的成交量价情况,本司机将城市分为4组分类测算,最终得出结论:预计17年全国新房成交面积13.71亿平,同比降11%;成交金额10.68万亿,同比降7%。
   看完成交情况,咱们再聊聊库存那些事儿。首先,库存按照不同状态可以分为广义库存(土地出让未售)、中期库存(开工未销售)以及短期库存(取证未售),司机估算全国合计广义库存面积约58.9亿平,按照16年的销售面积去销售的话,这些库存大概需要卖4.7年(受到惊吓了,有么有?)。而从库存的结构来看,短期库存占比仅为30%,按照16年的销售速度,大概15.2个月就可以卖完。但是,小伙伴们莫惊慌,房子还够不用抢。除了短期库存外,还有大量的停工库存复工、土储库存开工,中长期的库存压力还是很大。分城市看,广义库存大量集中在三线城市,三线城市占比高达86%(举个栗子,若住房按100平米/套计算,三线城市还有大概5065万套的住宅需要出售,不忍直视有木有,本司机老家地处福(hu)建的三线城市,每次回家遇到业绩任务亚历山大的售房人员都会同情三秒钟)。
   聊完库存,继续开车聊聊产业链上的新开工、投资情况吧。我们按过去土地出让的情况对新开工进行预测,在对各线城市分类测算后,老司机预测:17年全国商品房新开工面积约15.43亿平,同比降6.9%。投资方面,本司机综合土地投资及建安投资的测算结果,预测17年房地产开发投资10.49万亿元,同比增2.5%。
   在中国房地产行业大周期顶部拐点逐步显现的同时,本司机敏锐地发现城市分化情况也在不断加剧。本司机经过对重点城市多个供需指标的研究后发现,影响各城市房地产价格水平的短期核心因素为城市库存水平的变化;中期的影响因素是土地以及新开工所构成的中长期潜在供应规模;长期的影响因素则是人口总量以及购房人群的占比变化(有人的地方才有江湖,21世纪的竞争永远是人才的竞争啊)。刚刚提到,预计2017年行业基本面将会量价齐跌,当其下行至底部拐点的时候,中短期市场表现给力的城市的故事也就开始了,这些市场表现好的城市会成为率先逆袭的区域,除魔都(上海)、妖都(广州)之外,厦门、郑州、合肥、杭州、东莞以及武汉都赫然在列。如今90后也已开始步入安家置业的潮流,地处魔都、妖都这些大都市之中的小伙伴们,可以踩准小周期的节奏,适时给自己一个温暖的家吧。
   在对17年的基本面走势进行判断后,容司机我再BB几句。17年地产行业投资策略的套路又是如何呢?主流地产股方面,经过几轮市场的周期轮回,本司机总结出一个主流地产股的投资框架:地产股表现会领先于行业基本面,通常可在景气度最差的时候买入地产股,在景气度持续复苏特别是价格开始持续快速上涨后卖出。因此,本司机认为当前调控政策继续强化加上基本面景气度持续下行,主流地产股的投资机会需要等待。BTW,老乡别走远,希望就在转角处。在行业在量价齐跌状态运行一段时间、对宏观经济的影响逐步显现后,新的小周期起点或带来主流地产股投资机会。
   Plus,友谊小船万年淌,司机再跟大家侃一侃充满朝气的地产金融。在增量业务连续多年快速增长后,支撑销售的需求结构发生了显著的变化,大地产行业发展机遇也将从增量开发转向存量运营环节,17年物流地产和房地产基金行业或将风云渐起、雨润万物。为啥呢?物流地产方面来看,未来国内社会物流提效降本诉求会持续推动A仓需求快速增长,物流地产行业将维持高景气度;同时目前国内物流地产开发资金闭环已打通,未来民营物流地产运营商规模有望快速提升。房地产基金行业方面,土地投资收益率下降使得传统债权融资的收益水平压力山大,纯股权地产基金业务为资金提供专业的管理环境,并有效提升投资收益率,对于专业地产开发从业者而言,未来5-10年采用地产基金的架构是收益率最高的参与方式,这个时期也将成为我国发展不动金融工具最喜大普奔的时期。最后,其他存量新业务也会小宇宙大爆发,包括长租公寓、地产经纪、共享办公等业务也将获得较高增速的发展。
   当然,司机不翻车,最后还是得提醒各位看官一句,任何投资都是综合各个因素后的全面考量,本司机还是要提醒一下主流地产的投资风险点在于小周期景气度受政策收紧影响持续下滑,而地产金融的投资风险点则在于地产存量业务推进低于预期。正所谓,股市有风险,投资需谨慎哪!
  
 
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