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万达模式:壳在变,核心呢?
编者按:

  随着“万达城”的超重量级震撼推出与大手笔的华丽国际化,昔日辉煌无比让众人仰望的万达广场似乎也已经成为王健林棋局中的小卒、“万达模式”的过去式。 [查看全文] [查看往期专题]

“聚宝盆”

王健林与他的万达模式收获了掌声,也赢得财富王国

万达模式:壳在变,核心呢?
万达广场一角
 

  王健林近几年都被称为中国真正的首富。在中国这轮房地产狂潮中,王健林与他的万达模式收获了掌声,也赢得财富王国。

  他麾下的万达集团被誉为中国最大的商业地产商,其开发的万达广场遍布中国发展最快的大中型城市中最繁华的或最具潜力的地段,往往是当地的地标性建筑。这样的繁华盛景,截止目前,全国开业的已达67座(数据截止于2012年底),

持有物业面积达1290万平方米,规模全球第二。预计到明年,全国将共计有110座万达广场开业,万达持有的物业面积将达到2300万平方米,成为全球规模第一的不动产企业。

  时间倒退到2000年。当时的王健林从转向商业地产开发后颇走了一段困顿的路:拿出的第一代产品商业地产项目单体“盒子”并散售底层商铺时,因为小散户高价买铺亏损巨大酿成群体性事件。改良后的第二代产品并无明显改观,结局是王健林回购重建。此时,资金压力沉重,凭借麦格理提供的32亿元私募,王健林才在2004年开始的宏观调控里侥幸过关。

  2006年,机会终于来到。王健林以近乎零地价拿下宁波鄞州21万平米的地块,打造了融公寓、酒店、写字楼、购物中心于一体的当地标志性建筑。宁波鄞州万达广场的开业与成功,三代产品和一,最终确定了“盒子+街区+高层”的可复制的万达模式。此后,万达选址标准开始从城市核心转向上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西等城市副中心。“一座万达广场,一个城市中心”的口号在全国叫响。

  高举商业地产大旗,一路狂奔的王健林,迅速积累起来耀眼的财富王国:2012年,万达集团资产3000亿元,年收入1417亿元,年纳税202亿元,净利润超过100亿元。目前已在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV。

  但与此同时,“万达模式”开始备受质疑。

“魔方”

“万达模式”简单概括可称之为“以售养租

  无数人业内精英研究后认为,“万达模式”简单概括可称之为“以售养租,以现金流滚资产”的模式,即通过住宅、公寓和商铺及写字楼的开发和销售,来获得现金流滚动开发,最后持有高档酒店和购物中心并运营。理论上讲,住宅、商铺和写字楼的销售回款能够覆盖整体项目投资的一半以上,甚至有些项目自身即能实现资金平衡。在此基础上,万达又以商业地产为核心向外延伸,培育了酒店、院线、零售百货等几大产业。

  

万达模式:壳在变,核心呢?万达开发的住宅项目

拓展产业链的好处在于,可以迅速填满各万达广场的主力店、次主力店的招商,加快商场开业的速度,带来人气后,反过来又能促进住宅、商铺的销售,加速现金回笼。

  在这个几乎完美的资金管理魔方中,银行和政府是最重要的一环:万达需要从政府手中低价获得土地,然后再抵押给银行获得贷款。业内人士曾不无羡慕的分析,“万达模式”之所以能成功主要是因为:第一,组合业态在建设和开业初期可以促进当地财政收入增长;第二,万达旗下的院线和百货,还能促进当地就业;第三,万达快速建设的模式符合了地方政府追求短期政绩的需求。一个例子是,2006年一举为王健林扭转局势的宁波鄞州万达广场就使得时任鄞州区的区长顺利升任宁波市副市长。

  这是理想的模式,万达也控制着所有的程序都在又快又稳中循环。但即使是又快又稳,随着体量增大而带来的加速度,也正在成倍的放大着风险。

“大到一定程度”

万达一直是靠有限的自有资金撬动起庞大的资产
万达模式:壳在变,核心呢?
正在建设中的通州万达广场效果图
 

   对“万达模式”来说,除了“魔方”中的要素外,真正能让聚宝盆发挥作用的,有两点,一是快。万达的整个体系都建立在快开工、快开业、快拿地的基础之上。但这种快,正在遭遇市场饱和的拖累。比如由于过于赶工期,缺乏充分的市场调研,导致某些二三线城市的万达项目出租率极低,影响了万达资金的回收,这进而会影响万达下一个项目的投资,如果这种情况太多,“万达模式”的链条就会断裂。二是精准的现金流调配。

兰德咨询总裁宋延庆就表示,“万达模式的成功表面上是产品的标准化,其实背后是现金流的标准化,“学习产品和营销或许可以,而现金流模式是很难模仿的”。

  由于没有完成资本市场对接,万达一直是靠有限的自有资金撬动起庞大的资产,周转率是命门所在,万达经常需要在不同的项目之间周转资金。因而“万达模式”在房地产市场高速增长环境下有极强的可复制性,它可以向滚雪球一样越做越大,但在房地产遇冷时资金链可能面临风险。上述二三线城市的出租率与一线城市挤泡沫等,都会造成这种情况的加剧。

  从资金衔接上来说,它疯狂扩张的这几年一直很惊险:2009年,万达总资产约741亿元,负债约688亿元;2010年,总资产增至1414亿元,负债1280亿元;2011年,总资产增至2030亿元,负债1825亿元——万达的资产负债率长期维持在90%左右,这种极端危险的资产负债率结合着快速扩张的万达,产生的效果就像在“走钢丝”般惊险。

  怎么办?王健林的行动是,让万达更大。

  万达在2009年年投资长白山旅游地产,项目规模2.7万亩,总投资200亿,包括后来的大连金石旅游度假区、西双版纳国际旅游度假区、武汉东湖中央旅游文化区、武夷山国际旅游度假区等,全部总投资额号称达到1700亿。再加上万达影院、万千百货,万达酒店、万达文化、万达足球….万达的多元化投资让人眼花缭乱。

  当投资的规模与速度比旧项目回款速度快得多时,就必须再融资。目前来说,万达手握的近百个万达广场就是最适合融资的载体,是优良的抵押品。但问题在于,资金是有成本的,贷款是要还的。万达现在的还贷压力有大多?这似乎还是个谜。谜团之外的现实是,这几天“钱慌”让整个市场的人仰马翻。而对于万达来说,业内人士一直对其的担忧是,大量使用银行贷款以及金融杠杆的文化旅游地产圈地模式,迄今未找到合适的商业模式,未来一旦经营不善,地方政府以及银行将一同承担巨大风险。 

  万达不敢停下来。

 “跳出碗里”

万达在未来的5至8年内实现彻底转型

  王健林非常忙。

  6月18日,当他刚刚在南昌宣布万达文化旅游城正式动工后仅一天,就又现身北京,宣布了万达在英国两笔总额约10亿英镑的投资:3.2亿并购英国圣汐游艇公司,和近7亿在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。

  目前,商业地产仍占万达集团总体业务的六成以上,但近年来万达集团在文化产业及旅游等领域开始探路,谋求转型。

  

万达模式:壳在变,核心呢?万达集团董事长王健林

  万达集团董事长王健林曾在多个场合公开表示,希望万达在未来的5至8年内实现彻底转型。

这一次,他锁定的焦点是万达城和国际化。

  南昌万达城总投资近400亿元人民币。这是江西省三十年来投资规模最大的单个项目,也是目前万达全国所有项目中投资额最大的一个。与“万达广场”这一十年来最为成功的综合体品牌相比,万达城体量更大,配备的装备更多,GDP诱惑指数也更高。对于南昌市府来说,以此换来的将是3万个就业岗位、每年超过5亿元的税收、一个50万人口大都市区的区域集成效应,“甚至将改变其城市定位,使之成为中国文化旅游名城。”在公开发言稿中,王健林这样说。更有意思的是他一段答记者问:“曾经有记者问我是不是借着文化来搞地产?我说你是侮辱我,正好说颠倒了,我是搞了房地产,再用这个钱来搞文化。我觉得我算是比较高尚,房地产赚的钱没有拿去再搞房地产,我起码搞了文化旅游,给大家创造了一个很好的吃喝玩乐的场所。”

  而在国内攻城略地之外,王健林国际化上的大手笔也豪气万千:上述万达集团宣布的两项在英国的投资已是继去年以来万达第三次出海。三宗与奢侈品相关的产业,共投资近440亿元人民币。

  投资的规模与速度如何考量?“万达模式”胃口与消化能力如何?资金成本和再融资能力怎样?所期待的转型,到底能够落定,还是会制造更大的迷局与更长更脆弱的链条?疑问难解,而王健林正继续披星戴月,风驰电掣。

  他能跳出来吗?

  出品:金融界网站公司报道组

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