正和股份商业地产估值迷雾

  正和股份真的是股改逃犯吗?2008年业绩触发了追送股价的条件吗?其年报出炉后,立即被财务侦探夏草盯上并提出了多处质疑,无论是从收益计量方式还是年报审计来看,夏草都找出不少“疑点”,而针对质疑,正和股份也立即给予了回应,虽然两方各执一词,但孰是孰非还要靠广大投资者来判断…… [评论]
  [系列回顾一美锦能源——现金流异常 2008年报欲盖弥彰] [系列回顾二夏草:东方金钰是否该追加对价] 

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    财务侦探夏草认为正和股份年报触发了追送股份条件,在投资收益计量、采纳一般企业不愿意采用的公允价值计量模式、更换2008年年报审计事务所等,都存在不少一点,只是为了装饰年报,正和股份其实是一个股改逃犯……【全文】[评论]

     在财务侦探夏草关于《正和股份商业地产估值迷雾》质疑其财务造假的文章发表后不久,正和股份立即给予了回应,并针对夏草质疑进行了相关五点解释。不过到底是夏草“走眼”还是正和本就有“问题”呢?全文】【评论
      根据正和股份2008年年报年度报告,其08年营业收入89,688,333.11元,归属于上市公司股东的净利润129,751,136.36元,基本每股收益0.1382元,扣除非经常性损益后的基本每股收益0.029元。全文】【评论
 1.您支持夏草还是正和股份?
 



 2.您认为正和可疑的地方是?
 





 3.您会投资正和股份吗?
 



  摘要:正和股份2008年年度报告显示,2008年该公司实现归属母公司的净利润1.3亿元,但扣除非经常损益后的净利润只有0.27亿元,不过夏草对这两个数据提出了质疑,夏草认为这里涉及到一笔“1.27亿”元的非流动资产处置损益,这是不可以确认收益,扣除这部分损益,正和股份2008年实际实现净利润0.32亿元,这将触发追送股份的承诺。正和股份的此种收益计算方式违反了财政部的最新规定。[评论]
  

夏草质疑

正和股份2008年年度主要财务指标

  夏草质疑:正和股份2008年该公司实现归属母公司净利润1.3亿,但扣除非经常损益后净利只有0.27亿,这里涉及到一笔1.27亿元的非流动资产处置损益,原来正和股份将2008年新设立的北京正和鸿远置业有限公司35%股权转让他人带来的投资收益,可根据财政部最新规定,不丧失控股权的少数股权转让收益不可以确认收益,故1.3亿净利润从何来?【详细】【评论

   http://images.jrj.com.cn/2009/05/20090511152036358.jpg

  注:北京正和鸿远置业有限责任公司已于2008年12月25日完成工商变更登记手续。截至公司2008年度报告披露日,公司已经收到北京安捷畅达物流有限公司全部股权转让款。(数据来源正和股份2008年度报告)

 

 

正和股份回应

正和股份2008年年度主要财务指标

     正和回应:针对夏草关于收益计算违规的质疑,正和股份在回应中表示,不再控股北京正和鸿远置业有限责任公司。

   2008年12月21日,公司与北京安捷畅达物流有限公司签订《股份转让合同》,公司将持有的北京正和鸿远置业有限责任公司已于2008年12月25日完成工商变更登记手续。截至公司2008年度报告披露日,公司已经收到北京安捷畅达物流有限公司全部股权转让款。
回应全文】 【评论

  正和股份:董事会决议公告

  正和股份表示公司董事会第八届第三十六次会议于2009年4月23日审议并通过了转让子公司北京正和鸿远置业有限责任公司16%股权的议案:将持有子公司北京正和鸿远置业有限责任公司16%股权转让给北京安捷畅达物流有限公司,交易金额为人民币8000万元。本次转让后,公司持有北京正和鸿远置业有限责任公司49%股权,已不再控股北京正和鸿远置业有限责任公司。该项股权转让事宜已在公司2008年报中的资产负债表日后事项中予以披露。【公告全文】【评论

  摘要:夏草认为2007年2008年房地产市场的天壤之别却几乎没有影响到正和股份的公允价值,这一点是非常可疑的。不仅如此,夏草还认为正和对13.18亿元的投资性房地产名义上采用公允价值计量模式,可实质上使用了历史成本计量属性,但又逃避了计提折旧的负担,不管使用哪一种计量方式都将触发追送股价的条件。[评论]
  

夏草质疑
正和股份回应
正和股份2008年年度主要财务指标
    正和回应:不存在“形式是公允价值,实质是历史成本计量”
  公司在2007年完成重组后,按新颁布的《企业会计准则》指定会计政策,对投资性房地产采用公允价值计量(该会计政策的变更已经2008年1月29日第八届董事会第二十一次会议审议通过)。公司制定有正常的关于公允价值计量的内控制度,其中包括请独立中介机构对公允价值计量的投资性房地产进行评估。根本不存在“形式是公允价值,实质是历史成本计量”。【全文】【评论
  正和回应:2008年全国房地产市场波动较大,大部分城市房价均有一定程度的下跌。柳州作为一个工业城市,受这波房地产价格下跌的影响并不大。这是因为,在前几年房地产价格迅速上涨的时候,柳州市房地产价格并没有发生较大幅度的上涨,柳州市的房地产价格泡沫并不大。
  同时,评估单位对公司的投资性房地产均采用的是市场法,具体是在市场价格的基础上结合租金收益和整体变现等因素进行了修正后的价格。公司拥有的出租用途的商铺主要租约均超过7年以上,具有稳定的租金收益,随着2008年银行利率的多次下调,反而使采用收益法的影响因素对评估价格起到正面影响效果(即有助于评估价格的提高)。结合上述原因,因此,2008年度公司投资性房地产的评估价格变化不大,略有下降。 全文】【评论
  夏草质疑:正和股份对13.18亿元的投资性房地产名义上采用公允价值计量模式,可实质上使用了历史成本计量属性,但又逃避了计提折旧的负担。【详细】【评论
  夏草质疑:2008年正和股份确认投资性房地产公允价值变动损益-264万元,而2007年是收益579万元,这使笔者对前后三次谷埠街国际商城估值的真实性产生怀疑,众所周知,2007年是房价高峰,2008年房价陷入低谷,在这样的商业背景下的,谷埠街国际商城的估值为何基本没动呢? 【详细】【评论

  摘要:夏草认为经过自己的一番推断,正和股份2008年扣除非经营性损益净利润是0.27亿元,据此推算出13.18亿元的商业地产依靠房租需要48.8年才能收回,亦即正和集团注入的商业地产年收益率只有2%。不过正和股份给出的回应是公司投资性房地产的年租金收益率达5.7%。[评论]
  

夏草质疑

   夏草质疑:正和集团注入的商业地产年收益率只有2%

  不考虑折旧和公允价值变动损益,该公司2007年商业地产运营净收益是0.27亿元(即正和股份2008年扣除非经营性损益净利润),13.18亿元的商业地产依靠房租需要48.8年才能收回,亦即正和集团注入的商业地产年收益率只有2%。而2007年银行定期存款利息也有4%之上,这样的商业地产作价是不是高估了?并且让为该公司需要对注入的商业地产进行重新估值?【详细】【评论

 

 

正和股份回应

     正和回应:“商业地产年收益率只有2%”概念来评价不准确

   因为公司净利润是扣除公司所有运营成本和费用(包括财务费用及各项损失)后利润,其中极小是与公司商业地产直接相关,其中就包括为投资新项目财务成本。公司的2008年租金收入达7750万元,出租的投资性房地产评估价格为135260万元,即公司投资性房地产的年租金收益率达5.7%,几乎接近现行的银行贷款利率,实属正常范围。【全文】【评论

  摘要:夏草认为正和股份2008年业绩未达到承诺的一大嫌疑是,2007年和2008年的更换年报审计事务所一事蹊跷,而正和股份却在回应中表示此次评估机构变更仅仅属于临时变更而已。[评论]
  

夏草质疑

正和股份2008年年度主要财务指标

    夏草质疑:2007年2008年年报审计事务所为何不一样?

  夏草通过正和股份2007、2008年年报发现,2007年资产注入及2007年报审计时评估师是福建中兴评估事务所,而2008年报审计时换成中诚通评估事务所,中诚通是何方神圣,没有听说过。为什么要换呢?【详细】【评论

 

 

正和股份回应

  正和回应:由于我公司聘请的评估机构福建中兴评估房地产土地估价有限责任公司在我公司2008年年报审计阶段正在向相关部门申请证券期货业务评估资格,不能如期向我公司出具年度报告中所需的资产评估报告。经我公司于中国证监会海南监管局、上海证券交易所沟通,我公司于2009年3月临时将评估机构变更为具备证券期货业务评估资格的中诚通评估事务所并变更了年报披露日期。【全文】【评论