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编者按:

  在寸土寸金的深圳CBD会展中心边上,矗立一座烂尾长达十年的建筑,从会展中心上方俯瞰,这个建筑犹如癣疥之疾附着在深圳中心书城中轴线上,这就是深国商旗下的皇庭广场。
  深国商皇庭广场烂尾长达十年,期间在诸多地产大鳄的环伺之下深国商股权数易其主,围绕装修等问题多次在市场上进行融资,更是导致中小股东与其对立,“逼宫”要求更换公司管理层。这十年间深国商到底在做什么?为何频频融资仍无法使皇庭广场投入经营?公司管理层是否真如股民所认为的无所作为?《金融观察》聚焦深国商皇庭广场风波。 [查看全文] [查看往期专题]

股民之怒

融资永远不够,新融资完成后,董事会仍说还需要
聚焦深国商皇庭广场风波
深圳CBD的烂尾楼-皇庭广场
 

  深国商核心项目皇庭购物广场是直接决定公司保壳或者退市的生死攸关之举,因此,深国商二级市场投资者对此极其重视。但其开业时间屡次承诺时间节点从2011年1月开始就一直推后,直至今日依然遥遥无期。

  今年5月,深国商投票通过借款17亿元议案。公司方面表示,主要用于偿还融发公司前期15亿借款,同时补充公司日常营运资金,做好皇庭国商购物广场项目开业前的装修、

招商及前期推广工作。但近期,深国商再次抛出一份7亿元的借款方案。公司方面称,其中借款5亿元用于偿还公司前期借款。由于核心项目皇庭广场已进入工程尾期,需要与工程总承包方进行工程结算。为了尽早完成工程结算和支付工作,其余2亿元作为推进项目尽快完工和开业,同时补充项目的招商、精装修和改造的资金。

  此举彻底激怒了深圳投资者们,在他们看来,开业时间一直拖延遥遥无期,却在最后关头再次融资,他们完全无法接受。据媒体报道,有重仓大户提交材料要求增加临时议案,要求股东会涉及投票事宜必开通网络投票、罢免董事会5人、罢免监事会3人,而公司却以持股数不能确认为由,拒绝增加临时议案。这加剧了股民怒火,导致近40名投资者赶赴公司讨要说法,最终深圳证监局一位处长出面斡旋。
  但是最终,在皇庭地产对于公司的强力控制下,深国商七亿融资计划再度通过,在公司股东大会上深国商总经理陈小海称,截至11月15日,有8户商家已经入驻装修。装修周期大概需要2个月,此后陆续还有商户入驻装修。公司正力求年前部分商铺试营业。但能否在年底前全面营业,以及还需多少资金才能保证皇庭广场开业,郑康豪及陈小海均表示难以保证。
  而此次融资并不是终点,在股东大会上针对投资提出的,本次融资完成后,开业装修资金是否就够用,董事会给出明确答复,不够用,还需再融资。
  看来,股民再怒,对深国商的董事会也是奈何。

股权硝烟

近年深国商董事会硝烟弥漫,其实不亚于这场股民怒火。还是从皇庭广场说起,硝烟都是围绕此燃起。

  深圳老牌上市公司深国商前身是深圳国资下属特发集团独资兴办的深圳国际商城,公司利用早期特区的优惠政策,一度创造了零售业的奇迹,“一年赚回一个深国商!”,在1995年,马来西西和昌父子作为战略投资者与特发集团将深国商运作上市。
  随着百货业竞争的日益激烈,深国商以大约 4000万元价格在CBD福田中心区竞得一片逾4万平方米的商业用地,

  

聚焦深国商皇庭广场风波深国商董事长郑康豪

打造一个集购物、休闲娱乐、观光旅游于一体的高档购物中心,计划2003年1月动工,2005年1月竣工,并将该购物中心命名为晶岛国际购物广场(后更名为皇庭广场)。

  然而,计划赶不上变化。当年晶岛国际购物广场的构想逐渐丰满时,谁也没有能想到在近十年中,围绕CBD中心区的这块商业用地,诸多地产大鳄粉墨登场,其股权硝烟弥漫。
  深国商最初是由特发集团独资兴办,但是其国有控股比例在深国商上市后仅有19.03%,而随着06年股权分置,特发向小股民送股后,持股比例更是跌至13.28%,和昌父子持股比例却以0.44%的微弱优势成为第一股东。
  2008年,皇庭广场吸引了茂业系的注意,并在二级市场试图通过举牌控制深国商。同年年末,“举牌狂人”黄茂如掌控的茂业商厦及其一致行动人大华投资,在短短2个月内两度举牌深国商,其中由茂业商厦购入A股、大华投资“主攻”B股,并在此后继续增持,“篡位”之意昭然若揭。
  与此同时和昌父子在反收购行动失败后,将其拥有的13.7%股份转让给湖北冰晶实业投资有限公司。
  然而湖北冰晶对深国商的控制也很短暂,2010年,意外杀出的黑马郑康豪控制的皇庭地产在股东大会上暂时击退茂业系,尽管如此,深国商的控股权悬念一直未落地;去年三季报显示,大股东皇庭系共持有A股220万股、B股3026万股,占总股本14.69%;茂业系共持A股1358万股、B股1553万股,占总股本13.18%,位居第二;深圳特发集团持有2018万股,占总股本9.1%,居第三。其中,茂业系与皇庭系的持股比例仅相差1.5个百分点,悬念犹存。

   近期引发关注的是,今年2月14日,深国商2012年第一次临时股东大会审议的《关于拟同意融发公司向平安信托借款并提供担保的议案》、《关于拟同意融发公司向金融机构借款并提供担保的议案》未获通过,14亿元巨额融资悬空,其背后便是茂业系等多位重要股东的反对。3月8日,深国商出炉了拟向平安信托及金融机构申请总金额不超过17亿元借款的议案,新方案由郑康豪及其控股的皇庭集团进行无偿担保,代替了之前方案中由上市公司进行担保;向金融机构借款的年利率由原先不超过16%调整为不超过12%。

  如今茂业系自动撤离,郑康豪对深国商的掌控力将进一步稳固。

  截至2012年三季报 数据看,皇庭系的百利亚太投资持有3026.4192万股流通B股,占流通股本比例13.70%。而深圳市皇庭投资持有657.1594万股流通A股,流通股本比例2.97%。

  股权落定,然而接下来的融资,彻底让股民失望。

“皇庭”饥渴

皇庭广场融资无数,深国商何以解渴
聚焦深国商皇庭广场风波
皇庭广场美好的预期
 

  随着深圳特区的发展,CBD的地价不断飙升,根据深圳市德正信资产评估有限公司2012年3月31日评估,目前皇庭广场的市场价值为59.7亿元。
  但估值虽高,却终究是纸上谈兵。皇庭广场的迟迟难以投入营业,深国商认为公司受困于股权结构复杂,但是到了郑康豪入主深国商以后,股权结构相对清晰,公司却频频向

市场伸手,数次融资仍无法将皇庭广场投入经营。

  通过深国商2010年以来融资信息可以看出,深国商陷入了融资还债,再融资再还债的恶性循环中,而皇庭广场项目并无实质进展。
  2010年6月24日,深国商公告称,公司向渤海国际信托有限公司借款13亿元,借款期限12个月,期限超过半年的,年利率为15%。一是为融发公司偿还4.6亿元公司借款;二是用于偿还泛华公司晶岛项目4.85亿元未付工程款;另外3.55亿元偿还融发公司历史遗留对外借款,以及支付晶岛项目精装修资金。
  2011年6月深国商向建设银行深圳分行和渤海国际信托有限公司借款,总金额不超过15亿元。计划将其中的13亿元用于还高利贷,2亿用于晶岛项目的精装修及开业准备工作。
  2012年4月深圳融发向平安信托有限公司筹集金额由原定的17亿元压缩5亿元至12亿元。其中,7亿元用于归还银行前期借款,3亿元用于归还渤海国际信托有限公司的前期借款,2亿元用于皇庭广场开业前的装修、招商和前期推广工作。此次借款深圳融发以皇庭国商购物广场房产证提供抵押担保。
  2012年10月30日,深国商发布公告称,控股子公司深圳融发投资有限公司(以下简称深圳融发)拟向金融机构申请借款,借款总金额不超过7亿元。预计借款年息不超过9%,借款期限不超过6年。据了解,该笔借款的担保方式是融发公司以皇庭国商购物广场项目房产证提供抵押担保,借款中有5亿元将用于偿还融发公司前期借款;2亿元是用于皇庭广场的投资。
  除去各种还债资金外,深国商累计用于皇庭广场的投资亦不见减少,但皇庭广场依然没有任何改观。

十年之久

一个项目能拖十年之久,完工期也不能确定,深国商这些年到底在做什么?
聚焦深国商皇庭广场风波
皇庭广场让股民受伤
 

  早期深国商第一股东和昌父子被指,和昌父子仅仅是单纯的股权投资,没有参与深国商的管理和经营,深国商的管理团队还是来自特发集团,这期间特发集团对于项目的推进并没有做出实质性的努力。

    冰晶实业取得深国商股权,据以前的分析来看,只是想借壳深国商,而匆匆离去又略显蹊跷,总之冰晶实业的介入,对于公司管理带来的只是一段时间的混乱。

  而到了皇庭地产时代,除了与茂业系的博弈,公司开始重新启动皇庭广场项目, 深国商2010年董事会换届后,以原来设计施工已不适应业已发生重大变化的市场形势需要为由,着眼于项目差异化经营,对晶岛项目定位、设计和业态布局进行重新梳理,并聘请英国知名设计公司Benoy进行整体设计,定位于将皇庭广场建设成中高端时尚购物中心。
  对于媒体及投资者质疑的皇庭广场高额的装修费用及工程的一再延期,深国商董秘曹剑解释道,因项目设计较早,已经难以适应当前购物中心的招商和经营风格。另外,地处深圳中心区核心位置,定位和其它方面的配套要求较高,进而导致皇庭广场原先的设计装修方案将进行大幅度的调整。
  另外曹剑认为公众对皇庭广场存在一定的误解,皇庭广场内部结构调整并非想象的那么简单,这其中牵涉到的内容较多,一项看似不大的改动,都可能牵一发而动全身,如立柱的改动、电梯位置的重新更换等,实际上对于工程的改造所耗费的资源和精力远大于推翻重建。

  出品:金融界网站公司报道组

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