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多地楼盘问题频现 恒盛地产麻烦不断

编者按:
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   过去一年,恒盛地产销售一直低迷,由于资金链紧绷,加之受集团主席张志熔卷入中海油收购加拿大油公司的内幕交易案等负面消息的影响,恒盛地产一直被机构所诟病,并被冠以“年内表现最差内房股”。 2012年度的净利润仅为10.8亿元,大幅减少51.2%。尽管寄希望于2013年推出市场的21个项目,但在一些销售业绩尚佳的区域出现的“质量”问题为其品牌蒙上了阴影,新推出的楼盘销售是否会受到冲击,现在还无法得知。 [查看往期专题]

恒盛地产
恒盛地产简介

恒盛地产公司是一家以房地产开发为主的大型控股企业,在香港上市(港交所:00845HK),全资拥有多家项目子公司,分布于上海、东北、华北、华东(不含上海)四个区域。在全国已累计拥有的逾千万平方米土地储备,为公司的可持续发展奠定了坚实基础。

恒盛地产多个楼盘质量问题频现

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张志熔简介
张志熔
  • 张志熔生于江苏省如皋市,2010福布斯全球富豪榜第374名 福布斯中国内地第10名。2012年福布斯中国富豪榜单排第48位。2012年11月26日日宣布辞任两家上市公司董事长……[详细]
多地楼盘频现质量问题
  业主诉苦

  “我买的是恒盛皇家花园7号楼的房子,本来准备在2012年12月底拿到房后就开始装修,却等来延迟交房通知。又等了半个多月,终于等来交房通知了,到现场验房时,却让我大失所望,除了墙面有大小40多处空鼓外,北面房间竟然还有严重的渗水现象,其他小的问题也比比皆是。现场办理交房工作人员承诺在一周内予以解决完毕,但自验房到现在半个多月的时间以来,虽有几名工作人员到现场查看,但都以各种理由拖延不予解决,导致我无法安排装修人员进场装修。”业主王先生愤怒地表示。

  机构检测结果

  合肥丁渤验房监理公司的一份关于合肥恒盛皇家花园的验房记录显示:“厨房南墙2处开裂、西墙2处开裂、北墙3处空鼓、烟道止回阀闭合不严密、未安装安防措施;餐厅东墙3处空鼓、南梁侧1处空鼓北梁侧2处空鼓;客厅东墙1处空鼓、南梁侧1处空鼓、西墙1处空鼓,1处开裂;主卧南墙1处开裂、飘窗台面1处开裂、北次卧东墙2处空鼓、西墙3处空鼓、北墙1处空鼓、南次卧南墙3处空鼓、1处开裂,西墙3处空鼓、地面1处空鼓、飘窗台面1处开裂、过道北墙1处空鼓;阳台顶棚1处渗水痕迹。”

  问题很严重

  今年1月份,江苏南通恒盛豪庭也曾被媒体曝光出现漏水、空鼓和裂缝等问题。南通市建设工程质量监督站曾在2011年7月22日发布了南通市2011年二季度工程质量通报,通报恒盛豪庭A、B、K车库工程被列入施工质量较差工程。同年10月13日发布的三季度工程质量通报显示,恒盛豪庭9、11号楼被列入施工质量较差工程。

恒盛地产
恒盛地产去年纯利降51%
恒盛地产
恒盛地产被机构评为年内表现最差内房股

  恒盛地产(00845.HK)公布2012年业绩。公司去年实现房地产销售109.3亿元,同比减少18%,较其130亿的去年销售目标仍差16%;房地产销售面积127.5万平方米,同比减少18.5%。

  公告显示,恒盛去年帐面收入同比减少12.5%至84亿元,净利润减少51.2%至10.8亿元。由于该公司“大幅降价售楼”的求生策略拉低交付利润,其平均确认售价同比下降15%至每平方米8040元,毛利率由2011年的40%大幅下跌至23%。资本负债比率为68.8%,与2011年基本持平。

  过去一年中,恒盛地产中因销售不佳、财务紧绷及内部管理方面的负面消息保守机构诟病。美银美林及杰富瑞给予恒盛跑输大市评级,麦格理则称其为“年内表现最差内房股”。

短期债务61亿压顶 恒盛地产降价求生
无锡尚德
  销售收入

  2012年,恒盛地产旗下确认销售收入的有18个项目,其中一线城市北京、上海7个项目的合计销售收入占19.9%,二、三线城市天津、无锡、合肥、沈阳、哈尔滨、长春和南通的11个项目的合计销售收入占80.1%。按已出售及交付楼面面积而言,5%来自于上海项目,48%来自于长三角(不包括上海)的项目,1.3%来自于环渤海地区项目,45.7%来自于东北地区的项目。

  项目延期

  原本上海尚海湾6栋、上海宝山高境项目及合肥坝上街项目计划在2012年推出,3个项目总货值30亿-40亿元,但始终迟迟没有面市,这也是导致恒盛2012年业绩没有完成的重要原因之一。

  债务压顶

  据财报显示,恒盛地产2012年的净负债率为68.9%,但短期债务仍是一个问题。截至2012年底,恒盛手中现金33亿元,其中23亿元为受限制现金,但一年内到期的债务为61亿元,1-2年到期的债务为64亿元。据招银国际分析,2013年,恒盛地产土地出让金及建筑开支的资本支出预计为9亿元与55亿元。

大幅减价售楼求生 前景堪忧
  大幅减价售楼

  为了求生,恒盛地产2012年一直采取大幅减价售楼策略,2012年11月15日,恒盛地产在南通的项目推出了“0首付,总价减10万元”的活动,11月底、12月初,恒盛上海的恒盛尚海湾豪庭[最新消息 价格 户型 点评]售出43套房源,成交均价仅为33960元/平方米,而网上房地产数据显示这一批房源预售证登记时最低报价为55600元/平方米。

  营业额和净利润下降

  降价策略导致恒盛地产2012年营业额和净利润分别下降12.5%至83.8 亿元和下降51.2%至10.82 亿元。虽然交付总建筑面积增加3.0%至104万平方米,不过因为大部分项目都是来自二、三线城市,确认收入的均价下跌15.0%至8040元/平方米,而且毛利率由2011年的39.6%收窄至2012年的22.9%。

  管理层对前景谨慎

  3月4日,恒盛地产发布公告称,公司已向香港联合交易所优先公司申请批准将其以发债方式,仅向专业投资者发行于2018年到期本金额为2.5亿美元,年利率为13.25%的优先票据上市及买卖,所得款项为其现有债务再融资及作为一般营运金。对此,评级机构标准普尔给予优先美元票据「B-」评级,反映了公司流动性不足,资本结构薄弱及执行能力较弱。

  与此同时,由于财务压力加大,恒盛地产在2012年没有一块土地进账。恒盛地产在财报中表示,截至2012年12月31日,集团土地储备总量为规划建筑面积1618万平方米,足够未来5年以上开发所需,集团会继续执行审慎拿地的投资策略。由于恒盛地产管理层对前景谨慎,2013年销售目标仅与2012年业绩持平,销售目标为110亿元。

机构观点
  标普:恒盛地产流动性不足 项目执行力偏弱

  2月20日,标普表示授予恒盛拟发行的优先美元债券“B-”的债务评级和“cnB”的大中华区信用评级体系评级。上述债务评级有待我们对最终发行文件的评估后确定。

  分析师陆枫称,对恒盛地产的负面展望反映了该公司由于项目执行力较差,其财务表现的改善程度存在不确定性。负面展望还反映了标普认为,相比类似评级的同业公司,未来12个月恒盛地产的资本结构和现金充足情况可能仍较弱。”

  花旗:全年底短债料降至70亿元

  花旗发表报告指其去年销售料为失望的109亿人币(下同),基数低加执行若改善,今年销售或有温和增长

   花旗表示,恒盛去年上半年总体债务150亿元、短债占90亿,料随着转向较长期贷款,全年底短债料降至70亿元。公司称在再度加快建设步伐之前,会先改善财务状况管控。管理层预计今年将补充土储,但偏好资产周转快的项目。

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