房企中报预警

公司的预收账款比起年初还是增加了。

　　余红燕则认为，不能光看那些预减和亏损的公司，其实很多公司业绩还是在增长的。从去年调控开始，可能房价上涨会慢一些，但是实际上大部分地方，还是一个上涨的态势。从今年开始，可能感觉成交量是在下滑的，但成交量毕竟只是影响房企业绩的因素之一。房企可以通过一些别的方式来保持业绩的增长。比如万科，上半年的业绩还是实现了大幅度增长，销售收入增长了78%。万科业绩增长得益于新盘开盘比较多，这样结算的就会比较多。另一方面，它对产品结构进行了一些调整，比如，144平米以下的，适合刚需的房子占了80%多。
　　对于下半年房企面临的局面，余红燕比较乐观。她认为下半年房企不会出现太大的问题，不会这么快就有对房地产行业颠复性的影响。但她也警告说，如果对房地产的调控政策继续下去的话，可能房企苦日子会在后面。另外，她强调，在考察政策调控对房地产行业影响时，要注意一个前提，那就是要意识到，房地产高成长的阶段可能已经过去了。【详细】【评论】

绩在上半年、下半年或者是每个季度之间比较均衡。在这方面大房企比起小房企来说具有很大的优势。

　　余红燕认为，一方面大房企开盘数量比较多，覆盖城市比较多，资金比较多，土地的囤积量也比较多。另一方面，大房企作为一个比较大的品牌，销售受的认可度也更大一些。从融资来讲，大房企肯定实力也比较雄厚，即使出现资金紧张，要去融资的话，也能够获得较低的融资成本，效率可能也会更快一些，所以，大房企抗击政策风险的能力会比小房企强。
　　如果房地产调控政策继续下去的话，一些中小房企可能就会出现问题，它们就有可能主动或者被动地被一些大的房企并购。据清科研究中心近日发布数据显示，今年上半年中国并购市场持续爆发性增长，国内并购以房地产行业并购最为活跃，共发生52起并购交易，占比13.4%；涉及金额24.62亿美元，占比24.0%。
　　孙旭东认为房地产行业里头存在了太多的中小型房企，这些房企专业的开发能力其实并不强，甚至于有的可能就是因为一些关系，拿到了一些地，然后做一些开发的项目。如果能够通过几次调控、几次经济周期，大浪淘沙，让一些专业开发能力强的房企脱颖而出，然后取得更大的市场占有率，对消费者来说是一件好事情。 【详细】【评论】

　　孙旭东告诫说，房企要在预测到财务可能会陷入困境，或者是说销售可能会不畅等情况的时候，长期负债尽可能地多一些，要避免过去有些企业 “短贷长投”的做法，尤其在现在这种局面下，应该尽可能地避免继续出现这种情况。
　　孙旭东认为，房企完全不靠银行的支持是不可能的，但是银行在这个时候应该有选择地进行支持，选择那些财务状况好、效益好的企业。还有更重要的一点，就是这个企业社会效益好的话，其实是更应该支持的。
　　谈到这几年兴起的房地产信托，余红燕认为，房地产信托其实现在已经比较难了，国家对此限制比较多。她介绍了目前房企采用的比较有潜力的两种融资方式：房地产基金和人民币合成债券。
　　房地产基金属于股权融资的一种方式，人民币的合成债券则属于债权融资。据余红燕观察，一些大型的房企，像金地、万科、恒大等，包括一些小的房企都在尝试用这种方式。一些海外的投资银行，比如说高盛、美菱，现在也针对我们国内的房地产商，采用设立基金的方式，对他们进行一些融资方面的支持。现在市场上有人在说，房地产基金这种方式可能会影响整个房地产的开发结构的模式。但余红燕认为，是否真的会有这样的改变，尚需要观察。
　　人民币合成债券从形式来说，是一种海外融资的方式，即从海外寻求资金支持，用人民币标价，但是用美元进行融资。这个方式之所以比较受认可，也因为它比较适应现在人民币升值的现状。因为是用人民币报价，但是用美元融过来，在人民币升值的情况下，从融资方来讲，可能除了利息之外，可能还能享受这种升值的收益。【详细】【评论】

两个因素完美地结合在一起，才能构筑一个好的商业模式，或者是说自己的一个长期的发展战略。
　　因为万科最受关注，关于万科的公开报道也比较多，孙旭东就以万科为例讲解房企如何去调整自己的商业模式。
　　万科一直坚持的还是快速周转，就是说不拿地王，不囤房。最近两年，它提出了一些新的东西。一个是叫做战略纵深化的布局。它原来说，我们是3+X，现在它进入的区域可能比原来所设想的要多一些。那么这种战略纵深模式就是说，如果一线房地产市场受到了调控，销售受到非常大的影响，那可能在二三线城市受到的影响稍微小一些，这样就可以将这种不利的影响尽量地做到缩小、淡化。另一个是万科这两年大张旗鼓地在做的住房的工厂化生产。但是这些东西，比如说所谓的战略纵深化布局，还有工厂化生产，其实都是比较适合万科自身发展情况的，也就是，只有规模大，才有可能做这些事情。如果一个小的房地产企业本身的资金就做不了几个项目，你让它同时在一线城市和二三线城市都布局，那是做不到的。它也没有这个实力去做工厂化的生产的尝试。所以要根据自身的情况去找到适合自己的发展道路。
　　另外一个就是外部因素的影响。外部因素的影响不光是我们的调控措施，还包括实际形成的情况。比如说，万科是坚持快速周转的，但是这个快速周转的假设是说我赚房地产开发这块辛苦钱，不去赚囤地囤房的钱。现在如果说这个房价下来了，土地的价格也下来了，那么继续做快速周转的事情还是可以的，但是如果房价下来了，土地的价格没有下来，那你周转越快，可能会死得越快。
　　这其实就是说，不光是我们的调控措施，实际形成的情况会是什么样的，我们也未必预测得到，可能每个地方跟每个地方也不太一样。但是针对这种有可能出现的情况，企业就有可能改变策略。就像我们刚才说的，一贯坚持快速开发快速周转的策略，如果碰到某种情况，你可能就没有办法坚持这种策略，那么怎么办，那只有去变化，或者说更积极一点，把这种情况讲出来，取得一个社会上的共识，也是让消费者，还有房企和政府，防止可能的多输局面的出现。【详细】【评论】