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房企中报预警

财务专家孙旭东、余红燕谈 房企中报预警
编者按:

  最近,上市房地产企业频频发布中报预警。据最新统计数据显示,有一半左右的上市房企业绩出现了预减,或者亏损。从去年到今年,国家对房地产行业的调控力度较大,有人称之为“史上最严厉的调控”。从上市房企已发布的中期预报来看,针对房地产的调控政策确实产生了一定的效果。房地产企业在今年下半年会遇到什么样的财务问题?房地产企业又应该如何应对已经和可能将要发生的局面?我们请来了财务分析专家孙旭东先生和余红燕女士为我们详细解读。视频评论

本期导读:上市房企中报预警透露出什么样的信息?“史上最严厉的调控”对房地产行业会造成什么样的影响?房企如何防止资金断链?房企如何调整自身的商业模式?本期财务解码请来了财务专家孙旭东和余红燕指点迷津。

孙旭东
孙旭东
财务分析专家,北京群鲤投资咨询有限公司总经理
多年来一直从事公司方面的研究,特别是对房地产企业的研究比较深入。著作《年报掘金》曾经得到很多媒体的关注和好评。
余红燕
余红燕
诺亚舟咨询管理会计中心研究员,管理会计网的主编
长期以来一直从事财务媒体方面的工作,对公司研究非常深入,现任诺亚舟咨询管理会计中心研究员。

  近期,有不少上市房企发出中期业绩预警,您如何看到这个事情?

  余红燕:其实很多公司业绩还是在增长的。但是如果对房地产行业的调控一直持续下去,那么在后期房地产的日子会越加地不好过。

  房企的调控政策对中小型房企和大型房企的影响有什么不同?

  孙旭东:如果一家小型的房企项目不是很多,一个或者是大多数的项目没有落在今年上半年,那它的业绩有可能就出现很大幅度的下滑。 在这方面大房企比起小房企来说是具有很大优势的。

  房地产调控措施继续下去的话,您认为房企可能会出现什么样的财务问题?

  余红燕:我觉得下半年应该不会有太大的问题,就是说,不会这么快就能够看见一个对房地产行业颠复性的影响。但房地产高成长的阶段可能已经过去了。

  对房地产调控政策是否会加剧整个房地产行业格局的转换?

  孙旭东:如果能够通过几次调控、几次经济周期,大浪淘沙,让一些专业开发能力强的房企脱颖而出,然后取得更大的市场占有率,我反倒认为是一件好事情。

  如果房地产调控继续下去的话,民企的生存空间是否会受到国企的挤压?

  孙旭东:没有那么悲观,当然前提是你自己要做得很好,你自己在这个市场上是有竞争力的。如果你本身是没有竞争力的,只不过因为有大型的国企进入这个市场,让你的日子不好过了,那你退出这个市场,我认为也是很正常的事情。

  从去年到今年上半年,多家房企纷纷取消再融资计划。房企如何解决资金问题

  余红燕:以我看到的信息,房地产信托其实现在已经比较难了,国家对这一块限制比较多。现在我看到的,有两种方式现在大家用的比较多,一种是房地产基金,一个是人民币合成债券。

  这两年房地产企业的商业模式有哪些转变,跟以前有哪些不同?

  孙旭东:房企如果这两年才开始转变的话,我觉得已经可以说晚了一些。做什么样的商业模式,其实决定性的因素有两个,一个是外界的因素,一个是自己内部的自身的因素。要把这两个因素完美地结合在一起,我认为才能构筑一个好的商业模式。【详细

解读:不能仅仅通过预警公告判断房企

嘉凯城
嘉凯城中期净利预计同比减少98.9%

  孙旭东认为,仅凭几个上市房企的预减公告是不能看出什么问题的。比如很多报道提到的预减幅度很大的嘉凯城(000918),预减主要的原因是因为它上半年有很多项目没有竣工,也就是说无法结算。但同时公司在公告里还提到,公司今年主要的项目是在三季度和四季度中间结算,这就意味着这家公司可能全年业绩会受到影响,但绝对不会像对上半年的业绩影响这么大。另外从一季度的数据可以看出,这家

公司的预收账款比起年初还是增加了。

  余红燕则认为,不能光看那些预减和亏损的公司,其实很多公司业绩还是在增长的。从去年调控开始,可能房价上涨会慢一些,但是实际上大部分地方,还是一个上涨的态势。从今年开始,可能感觉成交量是在下滑的,但成交量毕竟只是影响房企业绩的因素之一。房企可以通过一些别的方式来保持业绩的增长。比如万科,上半年的业绩还是实现了大幅度增长,销售收入增长了78%。万科业绩增长得益于新盘开盘比较多,这样结算的就会比较多。另一方面,它对产品结构进行了一些调整,比如,144平米以下的,适合刚需的房子占了80%多。
  对于下半年房企面临的局面,余红燕比较乐观。她认为下半年房企不会出现太大的问题,不会这么快就有对房地产行业颠复性的影响。但她也警告说,如果对房地产的调控政策继续下去的话,可能房企苦日子会在后面。另外,她强调,在考察政策调控对房地产行业影响时,要注意一个前提,那就是要意识到,房地产高成长的阶段可能已经过去了。【详细】【评论】

影响:调控政策会加速房企整合

  从目前房企发布的中期预报来看,预减和亏损的大多是些中小企房企,而一些大型的房企,比如像万科、恒大等,业绩反而是预增的。孙旭东认为这很正常,因为房地产的开发周期一般很长,如果一家小型房企项目不是很多,而项目开发周期又超过一年,今年上半年没有项目结算,那它的业绩就有可能出现很大幅度的下滑。但是大房企一般不存在这种情况,甚至它们会有意识地安排竣工结算的节奏,使得业

恒大地产
恒大地产近日发布的中报显示业绩高速增长

绩在上半年、下半年或者是每个季度之间比较均衡。在这方面大房企比起小房企来说具有很大的优势。

  余红燕认为,一方面大房企开盘数量比较多,覆盖城市比较多,资金比较多,土地的囤积量也比较多。另一方面,大房企作为一个比较大的品牌,销售受的认可度也更大一些。从融资来讲,大房企肯定实力也比较雄厚,即使出现资金紧张,要去融资的话,也能够获得较低的融资成本,效率可能也会更快一些,所以,大房企抗击政策风险的能力会比小房企强。
  如果房地产调控政策继续下去的话,一些中小房企可能就会出现问题,它们就有可能主动或者被动地被一些大的房企并购。据清科研究中心近日发布数据显示,今年上半年中国并购市场持续爆发性增长,国内并购以房地产行业并购最为活跃,共发生52起并购交易,占比13.4%;涉及金额24.62亿美元,占比24.0%。
  孙旭东认为房地产行业里头存在了太多的中小型房企,这些房企专业的开发能力其实并不强,甚至于有的可能就是因为一些关系,拿到了一些地,然后做一些开发的项目。如果能够通过几次调控、几次经济周期,大浪淘沙,让一些专业开发能力强的房企脱颖而出,然后取得更大的市场占有率,对消费者来说是一件好事情。 【详细】【评论】

疑问1:房企应该如何应对融资困境?

金地集团
金地董事长凌克曾调侃:金地就是金融加地产

  房地产调控政策直接影响到房企的现金流。比如目前对于未上市房企,通过IPO融资,几乎没有了可能。而对于上市房企,由于调控政策导致股价下跌,上市房企再融资受到很大影响。从去年到今年上半年,多家房企纷纷取消再融资计划。从2010年年报披露的情况来看,房企已经呈现资金链趋紧的迹象,有一半公司的经营活动现金流量净额为负。如何融资恐怕是房企在目前面临的最紧迫的任务。

  孙旭东告诫说,房企要在预测到财务可能会陷入困境,或者是说销售可能会不畅等情况的时候,长期负债尽可能地多一些,要避免过去有些企业 “短贷长投”的做法,尤其在现在这种局面下,应该尽可能地避免继续出现这种情况。
  孙旭东认为,房企完全不靠银行的支持是不可能的,但是银行在这个时候应该有选择地进行支持,选择那些财务状况好、效益好的企业。还有更重要的一点,就是这个企业社会效益好的话,其实是更应该支持的。
  谈到这几年兴起的房地产信托,余红燕认为,房地产信托其实现在已经比较难了,国家对此限制比较多。她介绍了目前房企采用的比较有潜力的两种融资方式:房地产基金和人民币合成债券。
  房地产基金属于股权融资的一种方式,人民币的合成债券则属于债权融资。据余红燕观察,一些大型的房企,像金地、万科、恒大等,包括一些小的房企都在尝试用这种方式。一些海外的投资银行,比如说高盛、美菱,现在也针对我们国内的房地产商,采用设立基金的方式,对他们进行一些融资方面的支持。现在市场上有人在说,房地产基金这种方式可能会影响整个房地产的开发结构的模式。但余红燕认为,是否真的会有这样的改变,尚需要观察。
  人民币合成债券从形式来说,是一种海外融资的方式,即从海外寻求资金支持,用人民币标价,但是用美元进行融资。这个方式之所以比较受认可,也因为它比较适应现在人民币升值的现状。因为是用人民币报价,但是用美元融过来,在人民币升值的情况下,从融资方来讲,可能除了利息之外,可能还能享受这种升值的收益。【详细】【评论】

疑问2:房企的商业模式如何适时转变?

  房地产的“黄金十年”中,房地产行业是个很容易赚钱的行业。因为容易赚钱,因此大多数房企的商业模式都比较简单。房地产行业走过了“黄金十年”,这两年又遭遇到了“史上最严厉的调控”。房企应该如何调整自己的商业模式去适应新的形势,以便更好地生存和发展?
  孙旭东认为,采用的商业模式,决定性的因素有两个,一个是外界的因素,一个是自己内部的自身的因素。要把这

万科
万科的快速周转模式不知还能坚持多久

两个因素完美地结合在一起,才能构筑一个好的商业模式,或者是说自己的一个长期的发展战略。
  因为万科最受关注,关于万科的公开报道也比较多,孙旭东就以万科为例讲解房企如何去调整自己的商业模式。
  万科一直坚持的还是快速周转,就是说不拿地王,不囤房。最近两年,它提出了一些新的东西。一个是叫做战略纵深化的布局。它原来说,我们是3+X,现在它进入的区域可能比原来所设想的要多一些。那么这种战略纵深模式就是说,如果一线房地产市场受到了调控,销售受到非常大的影响,那可能在二三线城市受到的影响稍微小一些,这样就可以将这种不利的影响尽量地做到缩小、淡化。另一个是万科这两年大张旗鼓地在做的住房的工厂化生产。但是这些东西,比如说所谓的战略纵深化布局,还有工厂化生产,其实都是比较适合万科自身发展情况的,也就是,只有规模大,才有可能做这些事情。如果一个小的房地产企业本身的资金就做不了几个项目,你让它同时在一线城市和二三线城市都布局,那是做不到的。它也没有这个实力去做工厂化的生产的尝试。所以要根据自身的情况去找到适合自己的发展道路。
  另外一个就是外部因素的影响。外部因素的影响不光是我们的调控措施,还包括实际形成的情况。比如说,万科是坚持快速周转的,但是这个快速周转的假设是说我赚房地产开发这块辛苦钱,不去赚囤地囤房的钱。现在如果说这个房价下来了,土地的价格也下来了,那么继续做快速周转的事情还是可以的,但是如果房价下来了,土地的价格没有下来,那你周转越快,可能会死得越快。
  这其实就是说,不光是我们的调控措施,实际形成的情况会是什么样的,我们也未必预测得到,可能每个地方跟每个地方也不太一样。但是针对这种有可能出现的情况,企业就有可能改变策略。就像我们刚才说的,一贯坚持快速开发快速周转的策略,如果碰到某种情况,你可能就没有办法坚持这种策略,那么怎么办,那只有去变化,或者说更积极一点,把这种情况讲出来,取得一个社会上的共识,也是让消费者,还有房企和政府,防止可能的多输局面的出现。详细评论

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对话财务专家孙旭东、余红燕
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近期和房企有关的研究报告摘要

人大经济研究所

房地产开发商资金面在持续恶化

  中国人民大学经济研究所等机构发布的2011年中期中国宏观经济分析与预测报告称,目前房地产开发商资金面在持续恶化,很难支撑到市场反转。房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择。报告认为,房地产行业已进入去库存时期。今年大城市商品房价格存在“去泡沫化”趋势,并在二到三季度出现局部拐点。

中国房产信息集团:

在楼市调控下,高周转已经成为行业共识

  中国房产信息集团发布的2011年上半年中国房地产企业销售排行榜。中国房产信息集团认为,在楼市调控下,高周转已经成为行业共识。以万科、恒大以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业正在进一步加快周转速度,而不少以中高端物业开发为主的企业,也开始积极向高周转靠拢。这种企业发展路径的大转移,或将推动房地产行业加速进入规模扩张的时代。

清科研究中心:

上半年国内并购以房地产行业并购最为活跃

  清科研究中心近日发布数据显示,今年上半年中国并购市场持续爆发性增长,国内并购以房地产行业并购最为活跃,共发生52起并购交易,占比13.4%;涉及金额24.62亿美元,占比24.0%。在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下,房地产市场融资饥渴,行业的大洗牌正在加速。而房企业绩的分化也加剧了这种态势。
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