金融界带你一文读懂互联网长租公寓运营商蛋壳公寓金融界带你一文读懂互联网长租公寓运营商蛋壳公寓

中国国内互联网长租企业蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)提交了IPO(首次公开招股)招股书,计划于北京时间1月17日晚间登陆纽约证券交易所,证券代码为“DNK”。而蛋壳公寓的上市也将成为自青客公寓后,第二家在美上市的国内长租公寓服务商。

  概要:诞生于“互联网+”热潮最为澎湃的日子,他们坚信用互联网的手段,可以颠覆传统行业,颠覆线下,颠覆世界。但历史进程中长租公寓从来不是红海,它只是城市化深化背景下供需两端的长期不平衡的产物。五年过去,是互联网颠覆了传统行业,还是传统行业借助互联网力量实现了创新?蛋壳公寓的上市也许能给你答案!

北京时间10月29日,中国国内互联网长租企业蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)提交了IPO(首次公开招股)招股书,计划于北京时间1月17日晚间登陆纽约证券交易所,证券代码为“DNK”。而蛋壳公寓的上市也将成为自青客公寓后,第二家在美上市的国内长租公寓服务商。

从招股说明书看,蛋壳公寓此次发行1060万股美国存托凭证,相当于1.06亿股A类普通股,每股美国存托凭证代表10股A类普通股;IPO发行价设定为13.50美元,低于此前发行区间14.50美元-16.50美元的低端,按照惯例设定了15%的“绿鞋期权”,意味着蛋壳公寓可能再额外发行159万股美国存托凭证,最高融资1.65亿美元。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将成为此次发行的主承销商,老虎证券担任其副承销商。

蛋壳公寓在招股书中表示,此次IPO募集到的资金一是将用于拓展业务规模,二是将提高在技术方面的实力,三是用于一般性营运资金用途。更新后的招股书提及,蛋壳公寓的部分主要股东有意以IPO价格购买至多5500万美元的ADS,另有战略投资方同样有意购买至多6000万美元的ADS。值得一提的是,在正式向SEC递表前,蛋壳公寓刚刚获得来自华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。

  下面我们就来了解一下即将于1月17日登陆纽约证券交易所的蛋壳公寓

企业概况 企业概况

据公开资料显示,蛋壳公寓于2015年1月在北京成立,正式进入O2O租房市场。目前在北京及深圳开设分公司。

蛋壳公寓的成立旨在为年轻人提供舒适而经济的住房。且蛋壳公寓如今已经成为中国增长最快、规模最大的合住平台之一。截止9月30日,蛋壳公寓已经在中国13个城市建立业务,公寓数已经从2013年12月31日的2434套增加到2019年9月30日的406746套,四年内增长达166倍。蛋壳公寓是互联网公司,现在还没有线下实体店。依托于“互联网+房产+金融”的发展模式

  融资历史

据天眼查数据显示,蛋壳公寓自成立以来进行过多轮融资,其投资方包括开物投资,愉悦资本,优客工场,CMC资本,高榕资本,元璟资本,BAI贝塔斯曼亚洲投资基金以及蚂蚁金服等。融资额近10亿美元。

  公司业务

从招股书看,目前蛋壳公寓旗下主要有蛋壳公寓和筑梦公寓(面向蓝领群体的员工宿舍)两个品牌。其中蛋壳公寓使其自2015年成立至今的业务重点,即向个体业主采购和租赁公寓,并通过标准化和时尚的方式设计,翻新和装修此类公寓。在蛋壳公寓的基础上,蛋壳公寓又在2018年11月推出了筑梦公寓,主要提供面向蓝领群体的员工宿舍。

蛋壳公寓会直接租整栋楼或一栋楼的几层,把它们改造成宿舍式的公寓,然后把租给企业客户供员工住宿。并且提供优质的一站式服务,包括清洁、维修和保养、WiFi以及24/7的居民支持。

蛋壳公寓在与业主签订租赁合同后,需要17至21天对房屋进行装修和标准化改造,之后再租给租户。在合同期限上,蛋壳公寓与业主的合同年限一般为4至6年,而与租户的合同市场一般为1年。在高房价、更多年轻人选择租房居住等因素的带动下,近几年蛋壳公寓抓住长租公寓的行业“风口”,业务增长极为迅猛。

截至2019年9月30日,蛋壳公寓在北京运营了六个梦幻公寓设施,共有7302张床位,在北京和上海还有四个设施仍在改造中,总计划容量为3808张床位。另外,还有四个还在装修的梦想公寓设施的预算翻新和装修成本总计约4960万元人民币(合690万美元),截至2019年9月30日,已经收到了764.4万元(合10万8600美元)的款额。并完成了其中一个设施的翻修。预计在2020年第一季度完成另外两个设施的翻修,在2020年第二季度完成剩余设施的翻修。

公司运用其内部人工智能决策引擎—蛋壳大脑做出决策,能有快速的提高服务效率及准确度。

蛋壳的业务流程包括了规划、采购、建造、租赁和服务。

  数字城市系统

  快速向新城有机扩张

  智能定价系统

  装修管理系统

  蛋壳APP

  在线服务系统

财务数据 财务数据

从招股书显示,蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元(约3.74亿美元);蛋壳公寓在2019年前9个月营收为近50亿元,上年同期为16.73亿元。

2017年至2019年前9个月,公司净亏损分别为2.7亿、14亿和25亿,两年多净亏超40亿。

从招股书我们也发现直线上升的营收并没有覆盖成本,而且深陷严重亏损。公司报告期内经营活动的现金流为人民币-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。而蛋壳公寓的主要营收是通过租金和服务费的方式产生。

截至2019年9月30日的九个月,蛋壳公寓每月每个出租单位平均收入为2155元,去年同期为2408元,每单位每月平均租赁成本为1564元,去年同期为1656元。入住率为86.9%,去年同期为82.9%。

公司2018年收入为26.75亿元人民币(3.74亿美元),相较于2017年的6.57亿元人民币增长了307.3%。在2019年前九个月中蛋壳的收入达到50亿,而去年同期为16.73亿元,同比增长198.85%。

租赁支付 公司2018年租赁支付为21.72亿元人民币(3.04亿美元),相较于2017年的5.12亿元人民币增长了324%。在2019年前九个月中租赁支付达44.5亿,而去年同期为13亿元,同比增长242%。

净亏损 从2017年的2.71亿增长至2018年的13.70亿元,增长幅度405%;而2019年年前9个月亏损额为25.16亿元,相较去年同期的8.13亿元增长209.47%。

  2019年10月业绩数据

营收 2019年10月,蛋壳公寓营收为7.133亿元人民币(合9980万美元),比2018年10月的3.185亿元人民币增长了124.0%。增长的主要原因是由于业务不断扩大,新开的公寓单元数量增加了。

租金成本 2019年10月,租金成本为6.428亿元人民币(约合8990万美元),比2018年10月的2.612亿元人民币增长了146.1%。增长的主要原因是随着业务的不断扩大,新开公寓的数量也在增加。租赁成本占收入的比例从2018年10月的82.0%上升到2019年10月的90.1%,主要是因为在2019年10月进行了一次性的促销活动。

折旧和摊销 2019年10月折旧和摊销为1.125亿元人民币(合1570万美元),比2018年10月的4170万元人民币增长了169.8%。增加的主要原因是翻新和开放的公寓单元数量增加了。

其他营业费用 2019年10月其他运营费用为6460万元人民币(约合900万美元),比2018年10月的3910万元人民币增加了65.2%。增加的主要原因是,随着经营更多的公寓单元,服务成本增加了;由于在采购更多公寓时产生了额外的佣金和发电费用,增加了寻找公寓的激励措施。

营收前费用 2019年10月开业前期费用为1830万元人民币(合260万美元),比2018年10月的2330万元人民币下降了21.5%。减少的主要原因是,与2018年10月相比,2019年10月开业的公寓单位数量较少,因为在2018年第四季度战略性地采购了大量公寓单位。

销售和市场费用 2019年10月销售和营销费用为9820万元人民币(约合1370万美元),比2018年10月的5370万元人民币增加82.9%。增加的主要原因是广告费用的增加,因为加强广告力度,同时由于在出租公寓单元时产生了额外的佣金和发电费用,增加了租房的动机。

一般及行政开支 2019年10月一般和管理费用为3220万元人民币(合450万美元),比2018年10月的2960万元人民币增长8.8%。增加的主要原因是雇用了更多的人员。

技术和产品开发费用 2019年10月技术和产品开发费用为1740万元人民币(合240万美元),比2018年10月的820万元人民币增长了112.2%。增加的主要原因是技术团队扩大。

利息支出 2019年10月利息支出为2810万元人民币(合390万美元),比2018年10月的1900万元人民币增长47.9%。增加的主要原因是更多的银行贷款。

净亏损 2019年10月净亏损为2.966亿元人民币(合4150万美元),而2018年10月的净亏损为1.529亿元人民币。

截至2019年11月30日,运营的公寓单元数量为432,690套。截至2019年11月30日,入住率为77.9%,而截至2019年9月30日,我们的入住率为86.9%。这主要由于第四季度调整了销售和营销策略。

2019年10月,每个出租单元每月平均收入为2064元人民币,而2018年10月为2332元人民币。2019年10月单位月平均租赁成本为1538元人民币,而2018年10月为1602元人民币。这两项指标的小幅下降主要是因为扩大全国业务,进入更多的二线城市。在2019年1月至10月期间,每个出租单元每月平均收入为2143元人民币,每个单元每月平均租赁成本为1561元人民币。

股权结构 股权结构

2015年1月,蛋壳公寓通过其母公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司在中国开展业务。

2015年6月,蛋壳公寓在开曼群岛注册成立了凤凰树控股有限公司,通过一系列的交易,凤凰树成为了蛋壳公寓的最终的控股公司。

2019年3月,蛋壳公寓通过全资子公司青梧桐股份有限公司收购了杭州爱尚丹科科技有限公司(Aishang Danke Technology Co., Ltd.)的100%股权,该公司是一家主要在杭州运营的住宅租赁公寓运营商。蛋壳公寓主要通过其旗下子公司青梧桐合并VIEs和其在中国的子公司来运作业务。

  股东持股

根据招股书显示,蛋壳公寓所有董事和高管总持股为843122940,占48.7%;愉悦资本持股271901054股占15.7%;蚂蚁金服持股135778438股占7.8%。

高管持股中,天使投资人兼董事长沈博阳,持股109385928股占6.3%,IPO后占比5.9%及投票权的1.7%;联合创始人兼首席执行官高靖,持股246000000股占比14.2%,IPO之后占比13.4%及投票权的75.6%;联合创始人兼总裁崔岩,持股35290000股占比2.0%,IPO后占比1.9%及0.5%的投票权。

其他高管中,Wenbiao Li,持股180545958股占比10.4%,在IPO之后占比9.8%及2.8%的投票权;Erhai Liu持股271901054股占比15.7%,IPO之后占比14.8%及4.2的投票权;所有董事和高管总持股为842,802,998股,IPO之后占45.9%及84.7的投票权。

  机构持股

Internet Fund IV Pte.Ltd。(老虎环球基金),持股345,860,755股占20.0%;IPO后占比18.8%及投票权的5.3%;

愉悦资本持股271901054股,IPO后占比14.8%及4.2%的投票权;

CMC Entities,持股162157419股,IPO后占比8.8%及2.5%的投票权;

蚂蚁金服,持股135,778,438股,IPO后占比7.4%及2.1%的投票权;

Primavera Entities,持股113097058股,IPO后占6.5%及1.8%的投票权;

Napa Time Holdings Inc。,持股106506453股,IPO后占比5.8%及1.6%的投票权。

  主要高管

沈博阳:公司董事会主席,也是蛋壳公寓的天使投资责任。沈博阳于2014年至2017年担任LinkedIn中国区总裁和LinkedIn全球副总裁。在此之前,他创立了诺米,并在2010年至2013年担任该公司首席执行官。2005年至2010年,沈丹阳曾在谷歌在美国和中国工作,最后一个职位是谷歌中国业务发展负责人。在加入谷歌之前,他曾在雅虎担任过各种高级技术领导职务。1996年在南开大学获得工商管理和环境化学双学士学位,并于2000年在加州大学洛杉矶分校获得计算机科学硕士学位。

高靖:公司联合创始人、董事和首席执行官。高靖2005年毕业于北京交通大学计算机专业。在互联网行业有十多年的经验,是一位成功的连续创业者。在共同创立本公司之前,曾在2014年担任广告技术公司Sun0101.com的首席执行官。2013年至2014年,担任新密商业智能和商业分析系统主管,并负责开发新的商业机会。于2011年至2013年担任中国领先电子商务公司OkBuy总裁的办公室主任。2009年至2011年,他在百度担任搜索引擎营销经理。

崔岩:公司联合创始人、董事和总裁。崔岩2006年获得北京联合大学计算机科学学士学位。在互联网行业有十多年的经验。在共同创立本公司之前,于2011年至2015年担任新东方在线业务部运营经理。

行业前景 行业前景

根据艾瑞咨询的报告,2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元,预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元,市场发展潜力巨大。从野蛮生长到淘汰洗牌,是大多数领域肉眼可见的发展规律。传统衣食住行领域在经过互联网的赋能之后,因其消费场景的高频性特征,往往很容易催生出巨头,美团就是成功突出重围、获得成功的佼佼者之一,而在住房领域亦是如此。

历史的经验显示,在市场周期下行时将是很多优秀企业发力壮大之时。谁拥有了充足的现金流,也就意味着掌握了实现长期主义必备的生命源。毕竟,任何一个久经沙场的英雄,谁都不想倒在黎明前的曙光中。

随着资金、房源都开始向头部玩家集中,长租公寓行业的准入门槛正逐渐增高,如何精细化运营、降低成本、提升运营效率,把长租公寓在金融场景、市值需求、政策导向等方面的“黄金管道效应”应用到极致,也就成了串联各方协同作战的一道重要枢纽。

近两年,一些头部长租公寓企业,正在不断努力进行产品的更新迭代、提升精细化智能化的运营效率、探索新的利润增长点,这也为长租公寓的长期向上发展提供持续的基本面支持。下一阶段,经历了市场的修复和出清过程,整体上长租公寓处于周期筑底、缓慢拉升阶段,一定程度上,最恶劣的情况得到改善,逐步向上向好。

而目前国内的长租公寓从运营模式看主要分为“集中式”和“分散式”。集中式主要为传统的地产模式,利用闲置的商业地产进行独栋运营;分散式则是通过租赁协议从业主手里获得零散房源,进行装修改造、配齐家具家电后转手出租,赚取房租差价和管理费、增值服务收入(清洁、搬家等),蛋壳公寓亦是如此。

公司策略 公司策略

目前行业前景为公寓企业提供了发展前景。根据仲量联行近期的一份市场研究报告,由于所谓门户城市住宅价格上涨,以及越来越多农村居民进入城市寻求更好的工作和教育机会,亚洲太平洋地区的出租公寓市场正在成长当中。

而在城市公寓价格飞涨的情况下,和传统的出租模式相比,合租公寓能够省下最高25%的成本。对于投资者而言,这种新模式免去了他们自己建立或者雇用专门的管理公司提供维护服务,收取租金和寻找客户的麻烦。而蛋壳开发出了一种所谓“新租赁”模式,他们从房主处获得房源后,根据自己的标准化设计进行装修和配置家具,所有房源集中管理和经营。运营商可以充分利用自己的合租规模经济优势,为房主提供更高的潜在收益,并提高清洁、家装配置和公用事业服务等的效率。

这种模式虽然目前还处在最初的发展阶段,但这种模式长期而言将逐渐成长为标准出租模式。根据仲量联行的报告,中国合租市场的机会看上去是非常可观的,这也就意味着蛋壳公寓拥有一个对自身有利的大环境。

当然,什么事情都有利有弊。当前宏观走势有极大不确定性,新经济公司普遍遭遇一二级市场估值倒挂,虽然业务数据亮眼,但目前蛋壳公寓的确处于亏损状态也确实是一个无法否认的事实。且其平均每套公寓营收似乎已经见顶。该公司财务表现状况和WeWork高度类似,营收增长强劲,但是运营亏损猛增,烧钱速度惊人。

另外蛋壳单间模型中,每间房子的出租是追求盈利的。当单间盈利覆盖装修改造的折旧摊销、渠道成本、服务成本等等,再减掉长租公寓特有的空置率,利润就出来了。所以对于蛋壳未来获得盈利有三个关键点尤为重要。

首先是规模要大,当规模足够大的时候,装修成本下降,单间模型当中的折旧就会下降,单间的盈利才会上去。二是定位要准,定位过于高端,市场小;过于低端,出租价格低,同样的毛利率,租金差(单间盈利)过低,没有办法覆盖装修装配摊销和其他变动成本,导致单间模型跑不通,做得越大亏得越多。三是效率要高,空置率要低。房子收进来装修完以后马上要租出去才能赚钱,第一个租客到期了,马上找到第二个租客才能赚钱。

另外对于亏损的长租公寓运营商来讲,能够使用的金融杠杆不是很多。在这并不多的融资工具中,“租金贷”是最常见的手段之一。金融机构替租客支付一年甚至两年的房租,提前将租金预付给长租公寓,租客向该金融机构按月清还租房贷款。有了“租金贷”,租客缓解了以往“押一付三”“押一付六”带来的那种资金压力,金融机构赚取了利息。长租公寓平台则从金融机构获得大量预付款,除按季度付给房东租金,扣在手里的余款可以用于增加房源,扩大业务规模等。

但“租金贷”产生了很多问题。首先为吸引用户办理分期贷款,长租公寓平台通常会帮租户向金融机构支付每月利息,也就是为常见的免息服务。但是随着用户体量的增加,产生的利息支出呈几何倍数增长,给运营平台带来了沉重的现金压力。2017年,2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓与租金融资有关的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元,换算下来支付给金融机构的利率平均达6.5%。不排除未来利率进一步上升的可能,那公司的财务负担将进一步加重。

其次,“租金贷”业务也出现了大量虚假宣传、强迫贷款、收取高额手续费等问题,一些长租公寓平台或房屋中介还违规动用资金池,将该部分资金用于争抢房源,甚至挪用、侵占资金,搞体外循环等。2018年至今已有不少于25家长租公寓因资金链断裂破产,引发社会矛盾。此前北京商报就曾曝光,蛋壳公寓涉嫌变相引诱租户使用分期贷。

同样在政策和资本的风口下,大量玩家涌入长租公寓市场。很多长租公寓平台或房产中介,采取“高收低租”的不合理竞争方式,以超过正常价格20%~40%收购房源,再以低于市场行情的价格租出去,抢占市场份额。这种扩张模式不但压缩了自己的盈利空间,更使得资金链压力急剧上升。

蛋壳公寓虽然目前看不到暴雷的可能性,但公司近三个报告期的租金成本的绝对值大幅增长,占收入比重已接近90%。一旦今后行业环境发生变化,或对租金贷的监管进一步趋严,公司资金链压力将明显上升,更难维持“高收低租”模式。

写在最后 写在最后

蛋壳公寓成功登陆纽约证券交易所,成为2020年中国企业赴美第一股。但我们都知道,上市不是终点而是另外一个起点。在当前长租公寓同行悦如公寓、乐伽公司纷纷暴雷的市场环境下。由于自身缺乏造血能力一直依靠大股东输血支撑,而在连续亏损多年之后赴美融资可能是最后的“救民稻草”,这样状况下的上市前景,恐怕难言乐观。

回顾此前已经在美上市的青客公寓已经破发,蛋壳公寓的股价恐怕也恐难有好的表现。而公司未来能否找到良性发展的路径,才是投资者需要关心的真正核心问题。

当然,蛋壳公布招股书中提到的一些既有股东和其他战略投资方最多可能以IPO价格购入价值1.15亿美元的ADS,可能对于潜在的IPO投资者来说是利好,可能会在上市当日获取红利。但考虑到近年来大多数中国IPO股票在美国市场上的糟糕表现,以及蛋壳公寓自身令人担心的运营亏损和烧钱问题,即使拥有众多顶级投资人的加持,普通投资者最好还是不要轻易涉足这一IP。

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