6月8日，A股市场三家房地产企业ST粤泰、ST阳光城和*ST宋都股价跌至0.5元以下，按照连续20个交易日股价低于1元的面值退市规则，即便之后交易日全部涨停收盘，也会因触发该条款而告别A股。

　　当前中国房地产行业发展处于生死攸关之际，整体转型迫在眉睫。房地产股的退市再次发出了清晰的信号。金融界上市公司研究院对比了美国、日本、德国、法国、英国5个国家地产股数据，分析这些发达国家房地产股的经历和走势，发现其对国内地产股乃至房地产行业有相当大的参考价值。发达国家的房地产股经历了怎样的由荣转衰？未来又将走向何方？对国内房地产行业有哪些启迪和借鉴意义？本文将对此一一讨论。

　　2023年8只地产股锁定退市

　　1993至2003年的A股房地产辉煌时期，地产股数量及市值都是碾压般存在，而如今在房主不炒、发展专精特新企业等背景之下，房地产股成为二级市场中表现最差的板块之一，最近又有3只房企个股在退市路上排队。

　　今年6月初，曾经四川省房地产企业第一股*ST蓝光被终止上市并摘牌，成为A股退市新规下首只面值退市的房企。而在此之前，*ST中天、ST美置、*ST嘉凯以及ST泰禾股价跌至0.5元以下，虽然目前个股停牌，但也已经触发面值退市条件。

　　6月8日，ST粤泰、ST阳光城、*ST宋都三只个股收盘价分别为0.37元、0.39元和0.47元，也无悬念将退出A股。据此统计，2023年A股至少有8家房地产股将退市。

　　除去上述锁定退市的8只个股，还有11只个股当前面值在2元以下，特别是*ST泛海、荣盛发展、中南建设、天房发展等7家企业至少连续两年亏损，盈利面岌岌可危。

　　表1：面值2元以下的地产股

　　制表：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

　　德法英三国房地产股数量占比约为1％

　　近些年来，随着国内房住不炒这一基调不断执行，投资者也开始关注国外房地产市场的现状，特别是国外股市房地产上市公司的数量、市值等数据，以此分析房地产行业的市场地位，并对A股房地产企业有参考价值。

　　根据国外数据研究表明，美国、日本、英国、德国、法国5个发达国家地产股占市场总数比例较小。特别是英国、法国和德国三个国家，地产股占比分别仅为1.33％、1.13％和0.95％。

　　德国在国人心中有“房价三十年不涨”的印象，一定程度说明德国经济发展不过于依赖房地产行业，而德国房地产公司仅有18家，占市场总数比例最小仅为0.95％。

　　香港房地产股占比超10％

　　相比德法英三国房地产股占比仅1％左右，国内香港市场存续的2487家上市公司中，房地产股达到263家，占比为10.57％。基于对国内A股和美日德法英五个发达国家的数据，或可推测香港股市是全球股市中房地产企业占比最高的一个市场。

　　香港市场房地产个股数量及占比较高，与中国房地产行业飞速发展的黄金二十年有较大关系。一方面，相较A股严苛的上市制度，房地产企业更容易在香港市场上市；另一方面，香港市场比A股更加国际化，上市房企可获得全球资本关注。

　　目前263家香港房地产企业中，以人民币计算平均市值为102亿元。市值1000亿元以上企业达到10家，100亿至1000亿市值企业达到28家。新鸿基地产以2701.33亿元市值居首。

　　表2：香港、A股与5个发达国家房地产股数据分析

　　制表：金融界上市公司研究院；数据来源：ChatGPT、巨灵财经

　　A股多数房企于2000年前上市

　　值得注意的是，虽然香港市场房地产股占比高达10.57％，但国内A股5002家上市公司中，房地产企业114家，占比为2.28％，这一数值并不太高。

　　金融界上市公司研究院分析认为，国内A股的房地产股占比相对较少，与国内加大对科技企业扶持力度，对房地产股严苛上市有很大关系。振兴科技企业发展，A股市场先后设立创业板和科创板两个高科技含量的市场，鼓励各个行业“专精特新”的小而美企业积极发展。

　　从数据观察也可看出，房地产股在创业板开市的2009年和科创板开市的2019年，相关房企IPO数量大幅减少。2010年以来，仅有国创高新、新城控股、新大正等6家房企上市。而在2000年前，房地产上市公司就达到97家，占A股房企总数量的75.78％，特别是1996、1993和1997年，这三家上市房企分别达到21、20和15家，为A股房企IPO数量最多的年份。

　　图1：香港、A股与5个发达国家房地产股数据分析

　　制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

　　A股当前房地产股占比与日本接近

　　在5个发达国家中，当前A股房地产企业占比为2.28％，与日本的2.37％非常接近。而美日德法英5个国家中，文化基底与中国最为接近的发达国家也是日本。基于这一数据，或说明国内房地产行业发展与日本存在相似经历，即都有过人民财富的主要表现形式为房产，一线城市房价大幅上涨等情形。

　　但目前A股及香港市场总共上市公司7489家，地产股377家占比为5.03％，这一数值高过美日德法英任意发达国家。体现即便A股地产股占比和日本接近，但整体比例依旧较高。未来在A股市场不断出清亏损房企，香港市场地产股因经营业绩不佳沦为仙股后，这一数值很大可能性继续降低。

　　美国市值第一房企排名95名

　　美国目前存续的7120家公司中，房地产企业334家，占比达到4.69％，高于日德法英4国市场。美国地产公司较多，与美国股市吸引全世界优秀企业上市有关。在这334家企业名单中，不乏中国地产相关公司，如汉广厦房地产、贝壳等内房股。另外，美国房地产行业上市公司中，有地产信托、REITs等金融地产相关企业占据一定数量。若将这两类企业排除，美国本土房地产上市公司数量并不太多。

　　金融界上市公司研究院观察发现，美国房地产企业市场地位并不算高。安博、美国电塔和布鲁克菲尔德是市值最高的3家房地产公司，但它们在美国市值排名第95、127和223名。这一排名与美国每100家上市公司中就有4家从事房地产板块的比例，并不成正比，可以看出美国股市中房地产个股市值排位靠后。

　　另外，美国334家房地产公司，有223家占比近7成的企业市值在100亿元人民币以下，这些企业在美股市值排名多数处于后30％分位。

　　表3：美国市值最高的10家房地产公司

　　制表：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

　　对比来看，国内房地产上市公司市值最高的3家企业分别为万科A、保利发展和招商蛇口，市值排名第66、73和135名，排名较美股更为靠前。

　　国内房地产行业将呈现三大发展规律

　　金融界上市公司研究院对5个国外市场——美日德法英，2个国内市场——A股和H股的综合分析后，可以得出三点结论。

　　第一，美日德法英5个发达国家房地产股的数量及占比相对较小，特别是德法英三国地产股占比仅1％左右，一定程度可以看出这些国家股票市场中地产是影响力较小的板块。

　　第二，虽然目前国内A股市场的房地产个股占比与日本市场接近（在2％左右），但整个中国市场房地产股占比较高（5.03％），特别是香港市场房地产股占比达到10.57％。

　　第三，美国地产上市公司虽然数量及占比高于日德法英4个国家，但房地产企业市值排名相对靠后，第一名的安博在美股市值排位第95名，绝大多数美股房企的市值在美国属于后30％分位。比较而言，A股房地产公司的市值排名相对靠前。

　　同时由上述三点结论并结合A股市场发展阶段性特点，也可以得出三点趋势：

　　第一，随着国内市场制度不断完善，对”专精特新”等科技企业扶持力度不断加大，一方面经营不及预期的房地产股继续退市，另一方面代表未来发展方向的科技股不断上市，未来A股和港股的房地产股占比将不断降低。

　　第二，和美国等发达国家市场相比，A股市场房地产企业市值排名相对靠前。随着更多科技企业不断崛起，A股房地产企业的市值排名还将下滑。

　　第三，在房地产行业进入下行周期后，单纯做房地产业务的企业经营遇到阻力。上市房企必然利用数智化等科技做好产业转型，打造多元化地产企业，寻找第二增长企业，形成“房地产+X”的综合性房企。