公募REITs的横空出世是2021年资本市场的大事件，拉开了资产证券化大发展的序幕。

　　在辞旧迎新之际，REITs又迎来新的标志性事件。2021年12月31日，首程控股（00697.HK）拟发起北京首只百亿规模绿色基础设施发展基金，重点投资于北京市双碳相关产业，引导生产要素向绿色低碳产业集聚，服务经济社会发展全面绿色转型。基金首期规模为45亿元，与首钢基金和中国人寿合作成立。

　　这标志着首程控股首只专门的基础设施投资基金（Pre-REITs）正式落地。据介绍，该基金将以“精准投资+精益运营”为理念，选择及并购优质底层基础设施项目，通过运营管理、提质增效等平台化运作，最终通过发行基础设施公募REITs进行退出，从而提升金融服务实体经济效率，并为北京市基础设施公募REITs全产业链聚集发展提供样板。

　　卡位Pre-REITs 盘活自身停车资产

　　Pre-REITs顾名思义是指以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以公募REITs退出为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品。

　　首程控股REITs业务总经理刘权锋表示，基础设施资产项目通常需要经历一个较长的培育期才能达到稳定盈利状态。在现有规定下，处于培育期的基础设施资产无法成为公募REITs的合格资产。通过发起设立Pre-REITs，以合理的价格收购具有公募REITs上市潜力的新建、存量不动产资产，待基础设施项目进入稳定运营期后，再通过基础设施REITs实现基金退出，获取二级市场的溢价退出收益。

　　2021年，随着首批公募REITs上市交易，解决了基础设施中资产缺少退出途径的难题。同时，首批公募REITs产品的二级市场表现优异，产业价值不断凸显，得到产业界和资本界越来越多的追捧。Pre-REITs基金作为REITs产业链条中承上启下的关键环节，开始逐渐受到业界关注。国内部分优质企业开始尝试Pre-REITs基金的搭建。

　　首程控股就是布局Pre-REITs的引领者。首程控股聚焦停车出行和基础设施不动产基金管理两项主营业务。此次Pre-REITs基金落地对首程控股而言，意义重大。对内，首创控股可以通过REITs有效盘活自身停车资产，并以更强的资金优势成为整合停车场资源的市场先行者。对外，首创控股可以通过投资一级市场提前锁定优质资产，为公司稳定地提供基础设施REITs项目储备。

　　事实上，首程控股在REITs市场开放之前，已经深耕停车资产等基础设施资产运营多年。

　　作为专业停车资产管理人，首程控股凭借专业化、科技化的资产运营和管理能力，停车业务营收规模近三年均呈现快速增长。目前，公司的停车出行业务以长期经营权、新建BOT类项目和产权持有项目为主，在管项目业态聚焦于机场、高铁站，以及城市级路侧停车位等大型公共基础设施的优质资产。据了解，这些资产已经具备了资产证券化的要求。

　　业内人士称，停车资产是比较分散的，现在整体也是粗放式管理，未来随着城市化的进程，有望出现像互联网电商对零售行业那样提质增效的整合过程。首程控股这样专业的停车资产管理公司，在REITs的加持下打通资金闭环，已经具备成为行业整合者的核心条件。

　　打造全链条运作模式 构建优质资产证券化的循环生态

　　据介绍，在首批基础设施公募REITs试点项目中，首程控股协助全国首单“碳中和”概念公募REITs——首钢绿能REIT成功上市，并深度参与了国家发改委、证监会REITs规则制定、以及北京市发改委REITs研究课题。可见，首程控股在REITs领域深耕已久，公司在资产、团队、经验和资金等多个方面为全面布局REITs已经积累了充足全面的优势。

　　在公告中，首程控股描绘出在REITs领域的宏伟的蓝图：“最终实现本公司在REITs领域形成‘Pre-REITs基金收购+平台运营管理+公募REITs发行退出+REITs战配投资’的战略目标，最终实现打通业务闭环和资金闭环全链条的核心目标。”

　　具体而言，该闭环由四个平台组成：

　　第一，由“Pre-REITs产业基金”构成REITs资产的培育平台。通过设立私募股权基金，吸引长线资金，以股权投资形式收购具有REITs发行潜力的资产，原资产持有方可提前回笼资金。REITs产业基金将资产培育成熟后置入公募REITs基金实现退出。

　　第二，“REITs运营管理机构”构成REITs资产的运营平台。资产的原始权益人作为REITs产业基金、公募REITs基金底层资产的运营平台，协同公募基金管理人，在公开市场和政府的双重监管下，助力资产降本增效，最终成为行业龙头运营管理企业。

　　第三，“公募REITs基金”构成REITs资产的发行退出及资产管理平台。由公募基金管理人设立公募REITs基金，REITs产业基金或其他主体的成熟资产均可通过公募REITs基金发行上市，并以扩募形式持续置入资产，实现同类资产的产业整合。

　　第四，“REITs战配基金”构成REITs资产的投资平台。REITs战配基金可整合各类长效资金以私募证券基金形式参与基础设施REITs的战略配售投资和扩募，深度绑定底层资产，为REITs二级市场提供稳定的价格保护机制。

　　也就是说，首程控股致力打造一个以REITs为核心的资产证券化的循环生态体系。即全面覆盖基础设施的资产证券化的“募、投、管、退”全链条，以公募REITs为核心，形成前端资产投资培育，中端资产运营与重组，后端资产退出的一体化运作，打造一个基础设施资产投融资的完整解决方案、一个共生共荣的循环生态体系。

　　良性循环投资和产业迭代升级 重塑商业模式

　　有分析师指出：“在前端Pre-REITs占据优势，中端实现资产运营以及后端拥有REITs退出渠道的全链条优势下，首程有望重构资产运营及资产证券化的方法论，打造一个新的商业模式——从过去的量入而出，变成量出而入，即从REITs发行的逻辑，来倒推收购什么样的资产，确保未来资产退出路径的通畅。资产上市以后还可以继续做运营，慢慢变成轻资产运营公司。”

　　事实上，我国基建存量规模超过百万亿级别。按照现行要求，以资产证券化率1%计算，适合作为公募REITs的基础设施的潜在市场规模超万亿元。目前，我国公募REITs仍处于发展的初期。

　　其中，北京符合REITs试点范围的资产涉及也相当广泛，包括地铁、收费公路、电力、产业园、机场、铁路、保障性住房、综合管廊、文化和景区等。且目前多采用煤炭、石油等传统能源，约有九千万吨的二氧化碳排放量需向清洁能源转化，行业亟需向智慧化、数字化转型。

　　可见，通过REITs盘活资产的市场空间广阔，为首程控股提供一个循环投资、迭代升级的舞台。而母公司首钢集团的丰富优质的资产，则足以为首程控股提供一个打造资产运营循环平台的试验场。

　　实际上，首程控股作为首钢集团的子公司，未来还可以借助母公司首钢集团在产业运营上的经验优势，将REITs运营模式进一步扩展至基础设施领域。

　　首钢集团除了钢铁这一主营业务，旗下还有环保行业、产业园区、保障房、酒店、写字楼、停车等产业运营公司。首程控股作为资产证券化的循环平台，有望通过进一步整合首钢集团在这些领域的资源，在基础设施的运营管理上积累的大量的经验，通过基础设施REITs全产业链闭环发展，开创基础设施领域“产业+投资”的自循环发展新格局，形成一个全品类REITs产业基金投资运营管理平台。