编者按：「Z3房地产上市公司六力评价模型」是金融界上市公司研究院以「Z3金融界上市公司评价体系」为基础，以房地产企业综合竞争力为研究对象，结合房地产行业及产业链上下游的实际运营特征，提出的一套特色评价方法。该模型将房企综合竞争力分解为责任回报力、战略前瞻力、财务稳健力、运营管理力、产品服务力、数智驱动力六大维度力，并将每一项维度力内化为一系列财务经营指标的量化研究成果。目前，在香港上市的内地房企2021中报全部披露完毕，金融界以六力评价模型为基础，对2021年港股内房企的中报数据进行了单项排名和综合分析，以期能够真实、客观地反映出房地产行业当前的竞争格局，以及不同房企在竞争中所处的行业地位。

　　香港是内地房企一个重要的融资窗口。目前港股上市公司中报披露季刚刚结束，剔除未按时披露中报的房企和香港本地房企，并剔除物业、代理、信托等企业之后，以地产开发、投资为主业的房地产企业共有155家。按照“2021年中报总营业收入”指标进行排名，取前50名，得到以下榜单：

　　港股内地房企2021中报营收50强榜单（单位：亿元）

　　制表：金融界上市公司研究院，数据来源：Choice

　　50强门槛提升18％

　　从榜单可以看到，最后一名入选者为国瑞置业，总营收为65.75亿元；而2019年，最后一名上榜者为南海控股，总营收为55.67亿元。由此可见营收50强房企的门槛在今年提升了18％。

　　能够跻身营收50强榜单对房企意味着什么？在激烈的房地产行业竞争中，规模在一定程度上是房地产企业的护身符，跻身50强榜单，意味着房企拥有了参与激烈竞争的根本前提。

　　从门槛之后的企业来看，九龙仓置业（62.28亿元）的营收规模也在60亿元以上，整体上仍然可以说距离50强门槛只有一步之遥；而紧随其后的嘉里建设、大发地产、三盛控股和景瑞控股营收规模则在50-60亿元之间，距离门槛尚有一定的差距。因此从整体来看，能够跻身中报营收50强榜单，就意味着中报在60亿元规模之上，那么年报有望取得120亿元营收规模，在规模上满足了参与竞争的前提。

　　深圳控股、瑞安房地产、北京北辰实业股份、建发国际集团和招商局置地是今年新晋中报50强的房企。其中，上升名次最快的是瑞安房地产，其在2019年的营收榜单上是第85名，今年首次跻身50强，以总营收119.77亿元的规模名列第38名，名次上升了47位；深圳控股2021年中报总营收规模161.46亿元，比2019年的名次提升了27名；北京北辰实业股份

　　中报营收规模102.45亿元，相较2019排名提升了17名。

　　九龙仓置业、金地商置、路劲、南海控股、嘉华国际在今年被挤出50强榜单。其中嘉华国际营收20.89亿元，名次下滑35名，降幅最大；九龙仓置业62.28亿元，名次下滑6名。

　　头部房企竞争加剧 前十名基本固化

　　如果说50强房企意味着规模房企，那么前30强房企可以认为是头部房企的代表。2021年中报，TOP 30强的营收门槛为158.94亿元，较去年203.57亿元的门槛大幅下降了21％，这意味着头部房企在上半年面临的营收压力要显著高于去年同期。

　　与此同时，越是接近门槛的房企相比去年发生名次提升得越频繁，越是靠近上部的房企发生名次提升得越困难。前十名房企中只有碧桂园、新城发展和华润置地3家房企发生了名次的前进；在11-20名区间，共有5家企业名次前进，而在21-30名这个区间内也发生了5家，这意味着，排名靠前的房企格局相对稳定，特别是前十强房企，格局排序基本固化，难以发生大范围的调整，同时要跻身前十名的难度也相当大。

　　中国金茂和深圳控股、建业集团是今年新晋级TOP30强头部房企的佼佼者，在这些晋级者中，中国金茂中报营收为284.56亿元，名次提升了12名，深圳控股提升27名，建业地产提升了5名。

　　“增收不增利”现象向头部企业集中

　　下表将不同区间的港股内房企的中报平均营收增速与平均盈利增速进行了对比，可以看出，不论是营收均值的增幅还是归母净利润均值的增幅，155家内房企均远高于50强规模房企和30强头部房企，即越是靠近头部企业方向，企业的营收和净利越放慢了增速。增速均值最慢的是10强房企，在平均营收达到1155亿元的规模之上，营收增速为16％。

　　制表：金融界上市公司研究院，数据来源：Choice

　　此外还可以看出，港股内房企整体没有出现增收不增利的现象，但是在TOP50、TOP30和TOP10企业中，这一现象越发突出，也即越是靠近头部，越是出现营收增幅大于净利增幅的情况。这意味着房地产行业越是营收规模大的房企，归母净利润的增速越低，这对于头部房企来说，无疑敲响了一记“盈利能力下滑”的警钟。

　　值得注意的是，榜单上2021年营收下降的企业只有5家，而归母净利下滑的则有15家，这也对房企的盈利能力提出了考验。