中信证券研究:构建新时代的房地产供给体系,推动行业预期走向稳定

  天津延长部分土地的出让时间,深圳中止了部分集中出让土地的挂牌,第二次集中供地具体规则面临调整。我们认为,在第一次集中供地,部分城市土地成交溢价率偏高,竞争过于激烈的背景下,对地方土地供给机制的调整是大势所趋。

  稳地价并不是一句空话,土地成交溢价率结构性偏高不符合政策要求。

  中央政治局会议表示,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。新房限价和二手指导价政策,已经有效稳定了各地的二手房市场。但2021年初以来的土地市场,存在溢价率结构性偏高,土地市场竞争结构性过热等问题。

  具体来说,此前部分集中供应土地的城市成交溢价率缺乏约束,土地市场竞争缺乏必要的门槛,尤其是土地成交达到限价之后转而竞自持面积,其实质就是在推高商品房部分的地价,并不符合稳地价的政策精神。北京、上海等城市在第一次集中供应过程中规则设定更佳,常常以摇号、一次性报价、竞建造品质(而不是实质推高地价)方式决定土地归属,我们预计可能是未来土地市场发展方向。

  稳地价和稳房价落位,开发企业盈利能力归零担心化解。

  政策并不否定商品化的住房供给,但过去地价不断上涨,房价不能上涨的局面,确实令市场担心企业盈利能力下降无底部。我们认为,优秀房地产企业的盈利能力会回归社会平均水平,高资金成本和高建安成本的地产企业盈利能力会下降到较低水平。但我们认为,行业的盈利能力不会归零,商品化住宅供给仍会长期持续。

  避免房屋质量不断恶化,有利于具备资金实力和品质的企业发展。

  限价和竞地价,从制度上影响了商品房营建的品质。企业越来越希望以尽可能快的时间,尽可能低的成本建造完毕,投放市场。北京在2021年第一次集中供地时推出高标准设计方案,并就8宗土地设计方案向社会公告。相关设计方案主要关注绿色建筑,能耗指标,健康指标,宜居技术(外墙保温,防水的长时间承诺保修),减震技术等,并依靠建筑质量的提升(而不是拼价格)拿地。这些做法避免房屋质量不断恶化,有利于具备资金实力和品质的企业发展。

  风险提示:

  部分企业销售去化速度下降的风险;部分企业债券市场再融资困难的风险。

  构建新时代的房地产供给体系,推动行业预期走向稳定。

  我们认为,现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中占据显著优势。行业信用重构正在稳步展开,我们看好低估值的地产蓝筹,推荐保利地产,金地集团,万科A(万科企业),龙湖集团,华润置地,碧桂园,新城控股,世茂集团,旭辉控股集团,阳光城,金科股份,招商蛇口等。

关键词阅读:房地产

责任编辑:李欣 RF12607
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