作者 | 小肥财

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　　目前地产行业屡受调控，但2020年17万亿的销售市场不可能一下子就下滑太多，经营稳健和财务状况良好的企业可以平稳渡过这一时期，而且不至于亏损。但毛利率改善短期无望，长期还是看集中度提升和非地产业务转型。

一、行业情况

　　房地产调控历来的出发点都是高房价。需求端来看，刚需和改善型需求一直都在，尤其在一二线城市矛盾突出；供给端，需要政府加大土地供给、发展租赁住房等多方面措施抑制房价上涨。

　　国家调控不是为了要消灭或者甩弃房地产行业，而是为了其平稳健康发展、消减行业中蕴藏的巨大金融风险、打击投机及让利民生。退一步讲，地方政府收入依赖土地出让的现状短时间无法改变，房地产销售规模可能保持平稳或者缓慢下降，但2021年有望继续创新高。大船转向，需要时间。

　　房价尤其是核心城市的房价下跌可能性不大，虽然受限价影响，地产公司可能毛利率下降，但不至于亏损。拍地也是各家房企竞争行为，不赚钱的生意没人去做，但归母净利率可能会下降到10%以内，这可能就是万科提到的回归制造业吧。

　　“被纳入三条红线试点的重点房企已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%”的消息最近在网络流传，其实这是和三道红线同时提出，只是之前属观察指标，如今可能会纳入监管指标。

　　除个别企业外，龙头房企满足监管要求，压力不大。

　　目前的地价占开发成本的比例普遍也在这个水平附近，预计房企未来规模很难增长，再加上毛利率下滑，房开业务增长很难，但头部房企仍然有集中度提升和转型的逻辑，尤其是保利这样的央企地产龙头，销售规模多年稳居行业前五、央企第一（2020年房地产开发收入达2263.76 亿元，占比达93.08%），一段时间内盈利能力保持稳定应该可以达到。

　　2020年底，保利地产土地储备17096万平方米，38个核心城市占比65%；其中待开发面积7747万平方米，可满足2-3年的开发需求。土储方面，重点房企2-3年的销售均有保证。

　　保利2021年经营计划是全年完成房地产及相关产业直接投资3950 亿元（同比增长25%，较2019年增长46%），计划新开工面积4900万平方米，计划竣工面积4000万平方米。从企业层面来看，今年还是会逆势加大投资。

　　细读周末教育方面的双减意见，普通民众还是很感谢的，但这难免会“得罪”另一些人。看过电视剧《小舍得》的话，遇到校外培训时，小孩子童年时光的取舍和父母的焦虑，谁又能超然事外呢？

　　房地产也是，如果没有限价，很多年轻人买不起房，别说生育了，连基本生活都面对不小的压力，此时房企赚那么多钱真的就“合理”吗？可话说回来，凭着新房限价，购房者因一二手房价倒挂而形成了所谓“收益”合理吗？

　　现在好了，校外培训这个行业出现了颠覆性的变化，很多相关上市公司七八成的营收来自于这里，前期烧的钱很难见到回报，成了风险投资。而所拥有的的资产不外乎对其他教育机构的投资、教学楼和租的教学楼使用权，考虑到未来K12相关的大多数业务基本消失，这一块也没那么值钱。

　　不同于教育类公司，地产的主营业务未受影响，只是增长慢下来了，毛利率下滑了。房企大部分资产是土地和房子，只要房价不跌，风险还是可控的。可如果房价真跌了，银行的抵押类贷款将受到沉重打击，这个结果谁都不愿意见到。

二、估值

　　2020年年报和2021年1季报披露后，市场普遍对房企的毛利率下滑表示担忧，今年上半年土拍市场依然火热，毛利率仍然看不到稳住的迹象。频出的政府调控措施和个别房企的负面新闻，更使整个板块失去了估值锚，任性下跌。

　　新“三座大山”的观点出来后，又是一击。如此单边下跌，是早期便进去的投资者很难想到的。因为包含了过度的悲观预期，于是这个位置便可能有了很大的投资价值。

　　从资金面的情况看，基金经理考核相对排名，看不到光明前途的股票很容易造成抢跑。保利里面的基金经理都跌哭了，但依然还有很多在坚守。作为散户的好处是没有排名压力，做资产配置就行。

　　根据公司股东回报规划，“2021-2023年每年现金分红占当年归母股东净利润的比例均不低于25%。”2020年现金分红比例为30%，拟每股派息0.73元，对应28日收盘价约为7.3%，十分吸引人。“公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。”

　　房地产企业的存货采用成本与可变现净值孰低计量，2020年末保利的存货价值7415亿元，占总资产的59%，流动资产占总资产的91%；投资性房地产账面价值212亿元，总体上资产安全性较高。

　　保利地产可以按PB估值，2021年1季度末，归母净资产1825亿元，打个8折也有1460亿元，目前市值1200亿元，已经是远远低于合理价值。

　　近10年来，低于净资产这么多，还是首次。当然，可以说未来变了，但如果有资金有机会购入这家公司，我想很多人还是会心动的。但是在资本市场，却走成了另一幅模样，如果说“买股票就是买公司”，这个时候倒是很好的机会。

　　参考美国，人家房价和销量也没少涨，只不过我国政府控房价决心更大罢了。

　　一些房企融资成本处于行业较低水平，基本面稳健，土储优质丰厚，现金流良好，财务安全性高，盈利能力稳定，拿地、销售和业绩有望保持，多元化布局贡献的经营性收入比重逐年提高，再加上可能的集中度提升，发展值得长期看好，比如万科保利等。