祝九胜:经营性业务用长期最大化市场价值来衡量更为合适
金融界网3月31日消息 3月31日,万科2020年度业绩会上,有媒体询问万科如何应对万科如何应对管理红利时代。
对此,万科总裁祝九胜表示,面对管理红利时代,万科首先是要服务好客户。他认为,企业建立竞争优势的根本永远只有一条,就是通过好产品和好服务,服务好衣食父母——客户。事实上,万科也在好产品、好服务方面做了许多尝试,包括通过首席客户官制度持续发现和改进客户痛点问题,董事会主席亲自担任了集团首席客户官,比如以往客户收房1年后才能办证,近期万科开始推收房即办证,万科也创造了青岛市首个交房即办证的记录。比如通过工地开放线上化让客户参与房屋的建设等。
万科要抓住管理红利时代的机会,祝九胜认为还需要跟上城市发展的脚步,围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位,从传统的开发业务转向开发与经营并重。根据万科2020年报显示,目前除了传统的开发业务和物业服务,万科在物流、商业、长租公寓等多个领域的业务转型已见成效。在祝九胜看来,经营性业务的生意模式、现金流特征与开发业务区别很大,不适合沿用开发时代的标准进行评估,对于经营性业务,应避免从单一的财务视角去评估,而是用长期最大化市场价值来衡量。他以GIC转让上海七宝万科广场股权和万纬物流为例作为说明:GIC持有七宝万科广场股权的七年之间,年化内部收益率(IRR)达到了16%以上。祝九胜认为,由于是历史成本法计算,这些价值创造很难在当期财务报表中体现,但本次GIC转让凸显了其市场价值非常稿,所以对于经营性业务,需要避免从单一的财务视角去评估,用长期最大化市场价值来衡量可能更为合适。
他还举例了万纬物流,目前已搭建全国性的仓储物流网络,业务目前也处在快速发展过程中,物流的资产及经营管理能力也获得资本市场认可,目前稳定运营期项目的NOI率都可以满足基本的回报要求。
在祝九胜的观点里,除了服务好客户、与城市同步发展之外,万科还需要让科技更好地融入业务。他认为,科技的作用不仅是提高效率,还会倒逼现有业务和管理改变,是万科面向未来非常重要的竞争优势之一,未来万科会持续加大对科技的投入和应用。
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