2020年以来，中国房地产行业面对着上半年的疫情和下半年监管部门发布的三道红线，可谓进入了双寒冬时期，然而新城控股在此背景下，全年业绩逆势大增，成绩异常亮眼。

　　3月26日，新城控股(601155.SH)发布了2020年业绩公告。公告显示，新城2020年营业收入为1,454.8亿元，同比增长69.46%，归母净利润152.6亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.6亿元，同比增长30.80%。截至报告期末，公司总资产达5,377.53亿元，同比增长16.37%；共有352个子项目在建，在建面积为7,797.67万平方米。

　　从资本市场的反应来，新城年报业绩发布后至今的两个交易日，公司股价上涨近8%，亦体现了市场对公司的认可和看好。

　　一、财务数据稳健，年报业绩亮眼

　　作为国内房地产行业前十强的上市公司，新城控股2020年的营收、盈利双双大增，业绩保持了稳健的高质量增长。

　　营业收入上看，近三年新城营收总收入由2018年的541亿元，增长至今年的1455亿元，增长幅度近3倍，同比增速由2018年的34%，提升至今年的69%；扣非净利润方面，亦保持了稳定的持续增长，近三年增速均超20%，为股东提供了持续稳定的收益。

　　具体来看，主营业务收入中，新城控供股的房地产开发销售收入高达1,375.78亿元，较上年同比增加71.28%，主要是由于新城部分预售房源本期竣工交付，以及符合收入确认条件的销售面积增加所致；另一边，公司物业出租及管理实现营业收入54.35亿元，较上年同比增加34.04%，主要是公司吾悦广场开业数量的大幅增长所致。

　　2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元，累计销售面积约2348.85万平方米。在疫情影响下，亦超额完成年初制定的2500亿元销售目标。

　　土地策略上，新城控股坚持战略性补充高能级城市，有效提升了公司的抗风险能力。数据显示，2020年，新城控股在全国123个大中型城市合计拥有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。可见，新城不仅提高了高能级城市占比，其优良的投资布局更为公司发展带来了更为广阔的空间，并确保公司可以从容应对市场变化，从而保障公司持续稳步发展。

　　在经营业绩稳健增长的同时，新城控股的资本结构也在持续优化。截至2020年年底，新城控股在手现金624.24亿元，现金短债比2.61倍，完全能够覆盖短期债务，净负债率为35.61%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，经营性现金流连续三年为正，流动性充裕。除此之外，新城控股加权平均净资产收益率(ROE)为33.89%，与同体量规模的房企相比，仍处高位。

　　2020年，为应对疫情，虽然国家货币政策有所宽松，但对房地产监管却持续收紧，尤其是下半年“三道红线”新规的出台，更是使行业资金链趋紧，融资难度加大。在此情况下，新城控股在强化现金管控的同时也在积极融资，缓解资金压力。年报显示，公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元，为公司的发展提供了稳定的资金支持。截至年末，新城控股的整体平均融资成本为6.72%。

　　整体来看，新城控股2020年的业绩稳健，各核心财务指标均表现良好。因此尽管地产行业监管持续趋严，并可能进一步提高行业集中度，推动整个行业的淘汰和升级，但对于土储充足、财务稳健、具备较强内生增长动能的行业龙头新城控股来说影响十分有限，反而更能进一步凸显公司优势，推动其持续健康发展。

　　二、“住宅+商业”双轮驱动 商业赋能未来新发展

　　亮眼的财务数据背后，是公司前瞻性的战略布局和运营策略。近年来，新城控股始终坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，让住宅与商业协同互补，为公司业绩的持续增长奠定了坚实的基础，

　　住宅业务是新城控股业务的基础，当前，新城住宅地产已全面打通各城市群区域内部，能够精准判断城市周期，实现资源共享和规模效应，并根据行业政策及市场情况，以销定产，降本增效，从而保障了公司业绩的完成。

　　同时，新城住宅板块也开始从增量向提质过渡，在实现标准化产品在不断升级迭代的基础上的快速复制，从城市发展商向生活运营商不断迈进。2020年，新城控供股的住宅地产开发业务在深耕长三角地区的同时，积极发展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区，未来将对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市进行持续深耕。

　　2020年，新城商业板块的优势和崛起愈发明显。自2008年涉足商业地产以来，新城控股已经完成了商业地产从0到100的突破，温州吾悦广场的开业，也正式标志着新城控股商业化进入“百店时代”。当前，吾悦广场已进驻全国122个城市，初步完成了全国化布局，填补了区域乃至城市大型商业综合体的空白。

　　在步入行业第一梯队的同时，新城控股也在不断推进产品线的迭代升级以及商业版图的稳步扩张。当前，新城的商业地产品牌“吾悦广场”历经了4代产品的迭代进化，已成为公司商业化运营的代表品牌，新城也成为中国购物中心领军企业之一，新城商业的规模和影响力已经稳居行业第一阵营。

　　新城控股董事长王晓松此前表示，成立27年的新城控股，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来15年的利润则主要来自于商业管理。

　　2020年，新城控股85%的吾悦广场已经布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，已初步形成规模效应。

　　年报显示，截止2020年末，新城控股的开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售总额达319亿元，同比增长20%。这直接使新城控股的商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。会员人数达983万，较2019年末增长73%。

　　此外，虽然当前新城控股的商业地产总体的销售额不大，但其物业出租及管理的毛利率为70.76%，这将是新城控股一道持续强劲的利润来源，也为未来进一步提升新城控股的整体利润水平打开空间。新城控股亦表示，未来吾悦广场商业管理的毛利率将保持在70%以上。

　　2021年，新城控股将销售目标定为2600亿元，全年计划新开业吾悦广场30座，全年商业运营总收入目标为85亿元。可见新城对商业板块未来增速的信心和发展布局的重视。

　　通过新城亮眼的财务表现和潜力无限的商业发展空间，资本市场对新城的关注和认可也愈发显现出来。去年年底，标普和惠誉两家国际知名评级机构相继宣布，将新城发展和新城控股的主体评级或评级展望上调；今年年初，穆迪也宣布将新城发展及子公司新城控股的企业家族评级调升，评级展望调为“稳定”。这些不仅反映了国际评级机构对新城集团旗下上市公司持续业绩增长和稳健财务表现的认可，也让投资者对新城控股未来的发展更有信心。

　　三、结语

　　目前，中国的房地产行业进入白银时代已是确定事实，但经过20多年的市场化发展，我国人均使用面积仍远远不够。未来要实现住得好，城镇化建设还有很大空间，房地产行业仍有坚实的基本盘和广阔的发展潜力。

　　2020年以来，“三道红线”、集中供地等的政策陆续出台标志着行业已进入强监管的立体调控体系之中，但这对于新城控股这类资金实力强、融资成本优势明显、偿债能力充足、运营能力突出的优质房企而言，意味着能够获取更多、更大的发展机会。

　　总体来看，新城控股在2020年的业绩已经交出了一份完美的答卷，无论是稳健的财务数据，“住宅+商业”的双轮驱动发展战略，还是未来商业板块的未来布局和发展潜力，都让市场眼前为之一亮。放眼未来，相信新城控股依然可以依循强者恒强的发展路径，推动集团实现可持续的高质量发展，引领整个行业的升级与变革。