光大证券：地产开发影响中性，建议关注多元化业务机遇
1评论 2021-03-02 08:30:35 顺控大帝能抄底吗？
官方表态两侧重：增加供应，增强信披，以“稳预期”实现“稳地价、稳房价”
2月24日，一则关于“22城住宅用地供应两集中”的消息在网络上迅速蔓延，多家网络财经媒体对此进行关注和解读。2月26日下午15点，自然资源部相关负责人对此进行了公开回应，我们认为官方表态有两点侧重
第一，稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为第一位的要求。2020年，新型城镇化深入推进，都市圈和中心城市带动作用增强，地方政府放开落户，人口向高能级城市集中；同期，新冠疫情导致全球流动性宽松。预期明确叠加资金充沛，房企对高能级城市的住宅用地争夺激烈，地价上涨压力明显增大。WIND数据显示，2020全年百城土地（住宅）成交楼面地价累计同比上涨10.55%（注：2019年同口径数据已累计同比上涨13.16%，2020年在高基数的基础上继续双位数上涨），同期百城土地（住宅）成交建筑面积累计同比微降2.96%；需求旺盛，供给不足，价格连续两年双位数上涨，官方表态的第一个侧重点，是合理稳定增加住宅用地供应量，通过增加供给来稳住价格。
第二，充分披露住宅用地供应信息，减少住宅用地出让中的信息不对称，使土地出让流程的公开、公平、透明，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的过度竞争，以实现“稳预期”的效果，从而进一步实现“稳地价、稳房价”。
资金面趋紧，短期行业ROE提升空间有限，官方表态影响中性
利润率：成本端，百城住宅用地成交楼面价格连续两年双位数增长；销售端，住宅预售价格限价管控；竞配建/竞自持等非价格竞争举措也限制利润率提升；杠杆率：“三道红线”降杠杆时期，房企严控有息负债增长，短期内杠杆水平下降以满足监管层要求；周转率：银行实施“房地产贷款集中度管理”，开发贷和按揭贷款增长均受限，限制房企施工节奏和购房者购房节奏的提升。
综上，我们认为官方表态侧重于增加住宅用地供应和土拍信息透明度提升，以此稳定需求过旺而推动的住宅用地成交价格持续上涨，即通过“增供给”+“稳预期”来“稳地价”和“稳房价”，对行业的ROE水平影响相对中性。
风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致国内利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发板块造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。
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【来源：金融界网 】（责任编辑：徐航）
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