来源：光大证券　　

　　报告摘要

　　从城市服务到环卫能力建设

　　随着城市服务业务的深入布局，物业企业开始向环卫能力建设投入更多资源。在内容上，市政环卫是城市服务的重要组成部分；在市场空间上，市政环卫与公共物业占据绝大多数份额；在业务模式上，环卫是城市服务的重要落脚点。

　　通过对深圳市宝安区城市管理和综合执法局、横琴新区管委会综合执法局的变革分析，我们认为，城市服务的业务需求，应配合城市治理改革的节奏。基于对城市治理变革线与企业业务承接线的分析，物业企业进军环卫，更多是基于现实条件下的战略路径选择。

　　城市服务兴起，改变环卫行业竞争格局

　　普通环卫招投标过程的门槛主要集中在企业的“政商关系、经验、人员、管理”。而在环卫一体化项目及PPP项目中，开始对企业的资金实力、投融资能力、资产形成要求。行业门槛得到了大幅提升，整体有利于资金实力强、背景雄厚的头部企业。

　　目前环卫行业竞争格局体现两个特点：

　　1）集中度提升进度较慢；2）头部名单相对稳定。垃圾分类普及的背景下，环卫业务成为“中间地带”的趋势在增强，收并购有望成为打破现有竞争格局的重要途径。

　　估值层面探讨：全面对标公建物业

　　商业模式：环卫行业与公建物业均为“to G”型人力密集型业务，两者在营业成本结构、流动资产、流动负债方面呈现相同特征。

　　市场空间：环卫行业与公建物业均处在市场化不断深入的过程，市场空间大，行业集中度低。

　　盈利能力：基于相似的商业模式和竞争格局，环卫行业与公建物业中独立第三方企业的毛利率、ROE、营收增速处在可比水平。

　　估值提升：由于公建物业的“提价属性”，可有效应对人力成本提升对企业利润空间的挤压，以此保证单项目利润率维持稳定水平。环卫业务同样存在提价逻辑，因此在估值方面有望向公建物业靠拢。

　　风险分析：商业模式、地方财力、政策进度等风险，行业竞争加剧、环卫市场化运营项目拓展不及预期等风险。