中信建投证券:房地产销售投资延续修复 开竣工有所回落

1评论 2020-10-21 07:33:45 来源:金融界网站 龙头股,这样抓!

  来源:中信建投(行情601066,诊股)证券

  事件

  国家统计局公布2020年9月房地产市场运行情况。9月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为18587万平方米、15030亿元、20173万平方米,同比增速分别为+7.3%、+12.0%、-1.9%,前值分别为+13.7%、+11.8%、+2.4%。

  核心观点

  销售持续修复,主要源于市场需求的回升叠加房企推货力度的加大。1-9月商品房销售面积同比-1.8%,增速较1-8月回升1.5个百分点。1-9月商品房销售金额同比+3.7%,增速较1-8月提升2.1个百分点。考虑到国内疫情控制良好,经济稳步恢复,四季度市场在需求端将继续释放,同时房企当前面临的“三道红线”带来的降杠杆去库存的压力,将进一步推动房企加速推盘去化,因此我们继续看好四季度全国房地产市场的表现。

  投资增幅扩大,单月增速创18个月以来新高。9月开发投资完成额同比增长12.0%,创2019年4月以来新高。本月土拍市场火热,单月土地成交价款同比提升23.0%,增幅较上月扩大了15.0%,考虑到施工端增速小幅回落,本月开发投资增幅的扩大主要来自于土地端的支撑。

  新开工单月增速连续两月回落,累计竣工降幅扩大。虽然1-9月新开工面积累计增速降幅继续小幅收窄,但单月增速已连续两月回落至负-1.9%,为年内4月份以来首次转负。新开工的持续回落体现了房企对于后市融资压力加剧的预期。竣工方面,9月竣工面积同比-17.7%,增速较上月回落7.8个百分点。展望四季度,竣工增速由于去年高基数效应带来的压力正在逐步显现。

  维持三大核心指标预测。2020年销售面积增速、新开工面积增速及开发投资增速分别为0%、-5%、+6%。

  投资建议

  考虑到销售端持续的优异表现,但行业调控政策依旧对板块估值形成一定压力,因此我们优先看好国创高新(行情002377,诊股)、世联行(行情002285,诊股)等直接受益于市场成交放量的交易类房企。其次我们认为财务杠杆健康、盈利能力较强的优质龙头房企也值得重点关注,其中A股推荐万科A(行情000002,诊股)、保利地产(行情600048,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、金科股份(行情000656,诊股),港股推荐融创中国、中国金茂、旭辉控股集团。物业板块尽管有较大幅度调整,但行业基本面未变,我们继续看好。其中A股推荐招商积余(行情001914,诊股)、新大正(行情002968,诊股),港股推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。

  风险提示:行业调控强度超预期;成交恢复不及预期。

  (以下为节选内容,非报告全文)

  1销售持续修复,到位资金继续改善

  1.1销售表现良好,销售金额增速继续维持高位

  9 月全国商品房销售继续表现良好, 延续了二季度以来量价齐升的趋势, 其中单月销售金额增速继续维持在16%的高位。销售面积来看,1-9 月商品房销售面积同比-1.8%,增速较 1-8 月回升 1.5 个百分点。单月来看,9 月商品房销售面积同比+7.3%,增速较上月下降 6.4 个百分点;其中住宅销售面积同比+7.7%,增速较上月下降 7.0 个百分点。销售金额来看,1-9 月商品房销售金额同比+3.7%,增速较 1-8 月回升 2.1百分点。单月来看,9 月商品房销售金额同比+16.0%,增速较上月下降11.1 个百分点;其中住宅销售金额同比+18.0%,增速较上月下降 11.4 个百分点。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  商品房类型来看,9月办公楼销售修复力度较好,住宅和商业营业用房恢复力度稍弱。销售面积方面,1-9住宅销售面积累计同比-1.0%,增速较1-8 月回升 1.5 个百分点;办公楼销售面积累计同比-16.5%,增速较 1-8回升 3.0 个百分点;商业营业用房销售面积累计同比-15.3%,增速较1-8 月回升 1.7 个百分点。销售金额方面,住宅销售金额累计同比+6.2%,增速较1-8 月回升2.1 个百分点;办公楼销售金额累计同比-15.7%,增速较1-8月回升2.3个百分点;商业营业用房销售金额累计同比-17.1%,增速较1-8 月回升 2.8 个百分点。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  区域结构层面,东部、中部、西部、东北地区四大地区销售延续改善态势,其中东部地区销售额累计同比增速继续提升,西部地区售额累计同比 8 月转正后,本月增幅继续扩大,中部和东北地区的降幅继续收窄。东部地区、中部地区、西部地区、东北地区1-9月销售面积分别累计同比+2.2%/-7.0%/-1.0%/-8.9%,分别较1-8月1.4pct/+1.5pct/+1.7pct/+1.3pct;1-9 月 销 售 金 额 分 别 同 比 +8.9%/-5.7%/+2.1%/-5.0%,分别较1-8月2.3pct/+2.1pct/+1.8pct/+0.8pct。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  1.2 资金来源累计增速扩大, 自筹资金提升幅度较大

  房地产投资资金来源累计增速扩大,其中自筹资金累计增速提升幅度较大,自筹资金的主要来源为企业发债和非标融资,本月较大幅的提升体现了房企在对未来融资环境趋紧的预期下抓紧储备资金。定金及预收款和个人按揭贷款累计增速次之,主要原因在于行业销售回款规模的提升。展望四季度,考虑“三道红线”政策的逐步推进以及居民信贷端的收紧迹象, 我们认为行业到位资金增速的修复将会有所放缓。1-9 月房地产投资资金来源同比+4.4%, 增速较 1-8 月回升 1.4 个百分点;9 月房地产投资资金来源同比+14.5%,增速较上月下降3.8百分点 。具体而言,1-9 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比4.0%/+5.9%/+2.9%/+9.5%,增速较1-8月分别+0.0pct/+2.3pct/+1.7pct/+0.9pct。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  首套和二套房贷利率连续第十个月下行,需求端购房贷款成本继续小幅下行。融360监测数据显示,9月全国首套房贷款平均利率为5.24%,环比-1BP;二套房贷款平均利率为5.55%,环比-1BP。首套房和二套房贷利率均有所下行,但下行幅度收窄。9月21日5年期LPR最新报价4.65%,已经连续五个月持平,因此我们认为未来房贷利率的下行空间有限。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  2土地市场量价背离,投资增幅继续扩大

  2.1土地成交价款增速回升,二三线城市地价上涨

  根据统计局公布的土地成交数据,土地购置面积和成交价款同比增速出现背离,主要原因在于土地价格的上涨。其中,1-9月房地产业土地购置面积同比-2.9%,增速较1-8月回落0.5个百分点;9月土地购置面积同比-4.8%,增速较上月回升2.8个百分点。1-9月房地产业土地成交价款同比+13.8%,增速较1-8月回升2.6个百分点;9月土地成交价款同比+23.0%,较上月回升15.0个百分点。房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  从百城住宅类土地情况来看,受去年高基数的影响,9月一二三线城市百城土地成交同比悉数回落。百城土地供需结构方面,9月百城土地供需比为1.6,供给大于需求。从土地供需的绝对量变化来看,9月百城土地供应建面和成交建面同比增速分别为-23.3%/-32.9%,增速较8月分别-13.3/-50.5个百分点,供应增速有所回落。百城土地成交金额能级来看,一二三线城市均出现回落。9月百城土地成交金额同比-31.9%,较上月回落54.6个百分点,其中一线、二线、三线土地成交金额分别同比-31.0%/-34.1%/-30.2%,分别较上月-197.1pct/-60.0pct/-11.2pct。占比结构来看,一二三线在9月的成交金额占比分别为20%/52%/28%,三线占比提升,二线占比下滑,一线占比不变。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  9月百城二三线城市楼面价环比提升,一线回落,溢价率方面三线提升,一二线回落。从百城土地成交楼面价来看,9月总体土地成交楼面均价环比+4.4%。其中一、二、三线土地成交楼面均价环比分别-46.5%/+21.0%/+2.6%。成交溢价率方面,9月百城土地溢价率较8月回落2.5个百分点至14.4%。分能级来看,一线城市9月溢价率4.2%,较8月下降15.9个百分点,二三线溢价率则分别为11.6%/18.5%,分别-0.4/+3.6个百分点。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  2.2新开工单月增速回落,累计竣工降幅扩大

  虽然1-9月新开工面积增速降幅小幅收窄,但单月增速已连续两月回落至负值,为年内4月份以来首次转负。竣工单月增速下行,累计降幅扩大。新开工方面,1-9月房屋新开工面积同比-3.4%,增速较1-8月回升0.2个百分点;9月新开工面积同比-1.9%,增速较上月回落4.4个百分点。新开工的持续回落体现了房企对于后市融资压力加剧的预期。竣工方面,1-9月房屋竣工面积同比-11.6%,增速较1-8月回落0.8个百分点;9月竣工面积同比-17.7%,增速较上月回落7.8个百分点。展望四季度,竣工增速由于去年高基数效应带来的压力正在逐步显现。施工方面,1-9月房屋施工面积同比+3.1%,增速较1-8月回落0.2个百分点。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  2.3投资增幅扩大,主要源于土地成交金额的支撑

  9月房地产开发投资完成额单月增速继续上行,累计增速持续修复。1-9月房地产开发投资完成额同比+5.6%,增速较1-8月回升1.0个百分点;9月开发投资完成额同比+12.0%,增速较上月提升0.2个百分点。其中,1-9月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资同比分别+6.1%/+0.5%/-2.5%,增速较1-8月+0.8pct/+1.5pct/+0.4pct;9月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资同比分别+11.5%/+10.7%/-0.1%,增速较上月-0.5pct/+4.6pct/-7.2pct。我们认为,在施工增速小幅回落的前提下,本月投资增幅的扩大主要来自于土地端成交金额的较大幅提升。

  房地产深度 | 销售投资延续修复, 开竣工有所回落——1-9 月统计局房地产数据点评

  3房企融资监测制度落地,多地出台调控政策

  3.1中央层面:重点房企融资监测规则落地,支持成渝地区打造区域中心

  3.2地方层面:多地出台政策旨在稳定市场,进一步规范市场秩序

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关键词阅读:房地产 中信建投证券

责任编辑:伍书哲
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