当房价下跌 买房者亏钱/开发商亏钱…钱被谁赚了?

1评论 2020-10-17 07:10:40 来源:米筐投资 作者:米筐老A 做多唯一突破口

  01

  房价下跌

  什么叫不撞南墙心不死?在本轮楼市调控中、坚定信仰“房价永远涨”并于2017年入场的买房人估计最有发言权了。

  2016年9月底,全国一盘棋开启楼市调控,打压疯涨的房价、抑制大家“买房暴富”的投机心理,可在眼前房价翻倍的现实面前,已没人再相信调控还能控制住房价:楼市周期调控了十几年,房价还不是越调越涨?哪一次调控最后不是变成了空调?

  人们想尽了各种办法与调控周旋、唯恐自己错过了“买房致富”的高铁,假离婚、假结婚、房产代持、信用贷、抵押贷、接力按揭贷……如同一头头死不回头的倔牛硬是往前冲。

  如今这些人怎么样了?看下图:

  当房价下跌,买房者亏钱/开发商亏钱…钱被谁赚了?| 米筐原创

  这是最近一张流传于网络的环京房价图,数据虽并不一定精准、但大的趋势没有问题…在这轮楼市调控当中,跌的最惨的就是环京,有的楼盘已不是拦腰斩,而是拦臀斩、拦脖斩了。

  其实何止环京这种远郊区域,在不少北方的中心城市,如天津、石家庄、甚至北京等城市的房价相对其最高点都出现了20%以上的跌幅。

  再扩展开来,在本轮调控当中,绝大部分城市的房价都出现了一定幅度的下调…请杠精们不要再跟我反驳“深圳、东莞、宁波等城市的房价涨了啊”——请不要把特例当成普遍现象。

  房价不涨就是跌。

  哪怕房价稳定、甚至小幅上涨,只要涨幅不高于银行利率,其实就是亏钱的——你总得有月供要还吧、总得有利息支出吧…如果把买房的钱拿去做无风险理财,哪怕只是银行存款,这一亏一盈、一反一正间就是一笔不小的金额。

  而从目前的态势看,楼市调控根本就没有放松的迹象,高层的决心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信。

  房价趋稳、甚至部分城市的房价下跌或许就是趋势。

  02

  多方共输

  曾经,我们迎接的是一个“房价上涨、多方共赢”的欢喜局面。

  在房价曲线上升的过程中,买房人赚钱、地产商赚钱、地方政府也有源源不断的丰盈收入。

  早买房的人房产升值、财富膨胀,可以抵押融钱、可以卖房兑现,在提升生活品质的同时、一不小心就实现了财务自由。

  地产商在扣除买地成本、建安成本、人员工资、应缴税费后赚得盆满钵满,成就了一个高收入行业、成就了一批房地产首富们。

  地方政府通过卖地实现了财政收入,再把这些收入投入到公园、道路、桥梁、医院、学校等市政建设中,城市由此变得越来越安居。

  可如果房价下跌,一切似乎都变了…由曾经的多方共赢变成了多方共输、由皆大欢喜变成了怨声载道。

  买房人亏钱了,在资产缩水的同时很容易债务杠杆断裂——要么房子卖不出去,要么能卖出去也不够还欠款。

  地产商亏钱了,房子不好卖或低价卖出后不够支付工程款和各种融资(信托融资/银行贷款/明股实债投资)成本。

  地方政府的收入因楼市低迷而卖地减少要知道有些城市的财政对地产的依赖度能超50%,而这直接会影响到市政支出、甚至地方公务员的工资。

  多方共输的局面并不是理论推演,而是在一定程度上已经近乎事实。

  前段时间,环京某些楼盘的业主竟集体以断供相威胁要求地产“维持现有房价或原价退房”,某些大型房企因资金链危机致使旗下项目停工甚至有烂尾风险,某知名头部房企甚至传出“恳请省政府支持重组的情况说明报告”,部分地方政府若不是“六保及特别国债支持、甚至公务员工资支付都困难……

  一个疑问来了:在房价下跌中,买房人亏钱、开发商亏钱、地方政府亏钱,那谁赚钱了、钱去哪了?

  03

  钱去哪了?

  每一次股市大跌,媒体都会宣传市值蒸发掉多少亿、多少亿的,相信很多也会疑惑——蒸发的钱去哪了?

  其实就是一个数字游戏。

  再简单一句话解释就是:怎么涨上去的、就怎么跌下来,本来凭空膨胀了1万亿市值、如今又萎缩了1万亿市值,没毛病!只是有些人在这个游戏中获益、有些人在这个游戏中惨死。

  楼价的涨跌、资产的起落、亏钱和赚钱,道理是一样的。

  谁赚了钱呢?

  在2017年顶点卖掉房子的人,肯定是赚的最多的,相应的在那个顶点买入的人就是亏钱最多的。有些人持有房产到现在也并不一定就亏钱,这要看他买入的价格……2016年大涨之前买入的就没亏钱,只是赚的钱回吐些罢了。

  前两年高价拿地的地产商,在当下低迷的市场中肯定是亏钱了。钱谁赚了?之前高价卖地的地方政府赚钱了。

  当然,大型房企不在乎一城市、一项目、一时间的盈亏得失,而是全局考虑——如果能熬来楼市春天,之后赚的就会把今日亏的全都补回来…关键是得有现金流熬过去、活下来,否则就成了祭品。

  地方政府因减少了卖地收入而捉襟见肘,那是因为以前花钱过度、大手大脚惯了,现在就是在为以前的超前支出而付出代价。也许并不是当下的土地卖贱了、收入少了,而是以前的土地卖贵了、收入过高了。

  价格涨跌间,总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家,财富就是在一个巨大的池子里(一个国家内部或整个全球内部)流转移动、再配置。

  这里面非常复杂,盈亏同源、正反两面,我们看到的只是一个片面。

  真正的共赢是什么?皆大欢喜的局面如何实现?

  我们需要一个良性的闭环。

  04

  良性闭环

  以前房价上涨能创造多方共赢,而今房价下跌却引发多方同输,背后的根源是什么?是市场需求、是所处的社会发展阶段不同。

  城镇化初期,大量的农民进城带来了大量的住房需求,房子供不应求,土地好卖、房子好卖。

  地方政府有收入,投入基础设施建设、提升城市价值;地产商有利润,更有积极性建造更多、更好的房子;进城的农民或农民子弟住进了新房,而在快速城市化过程中又逮住了大量赚钱的机会,得以还月供清偿买房的债务。

  一个楼市的良性闭环就此建立。

  而今,这种良性闭环正在断裂,楼市调控只是加速了这一进程。

  城市化后半期、人口老龄化、不愿生育带来的少子化……造成的结果,就是普遍性的住房需求不足。

  住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区……城市地段就此固化,社会阶层就此凝固。一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市,就会在房价下跌画就抛物曲线中各方共输。

  房价上涨的根本原因是有需求,其次是百姓收入的提高…归根结底是一个城市的实力:好的城市才会有好的房价,一时信贷刺激推高的房价都是没有根基支持的泡沫…泡沫总得要破灭,或早或晚。

  在楼市严调控下,仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价上涨,就是城市实力的体现、是大家对城市未来预期用脚在投票。

  高位接盘的人就一定惨吗?未必。

  只要接盘者有赚钱能力,买房用来自住,月供还得起、债务结得清,就是在享受住房的美好体验…这本身也是一种良性闭环。

  房价涨不涨,看所在城市的经济实力;买房亏不亏,看买房人的赚钱能力。

  房价下跌不止,看似大家都亏钱,钱被谁赚了?

  这本身就是一个纸面财富的数字游戏!

关键词阅读:房价

责任编辑:伍书哲
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