日本房贷:活到老 还到死!

1评论 2020-10-14 08:13:50 来源:格隆汇 作者:日月城城主 龙头股,这样抓!

  2007年,一部《重返泡沫时代》在日本街头小巷刷屏,完整的再现一个全民沉浸在唾手可得的财富中的时期,豪放的夜市以及财富这部影片自由的一夜实现。引起众多日本老一辈的回忆与怀念。

  现在,90年代留下来的地产包袱如一道枷锁仍桎梏于日本社会,叠加无限放水积累下的国家债务和人口老龄化的双重矛盾。

  这个步入“暮年”的国家,现在的剧本跟80年代末,似乎有着一点相似。

  01

  虚富

  战后的日本,如希腊神话中的“不死鸟”一样,经济上浴火重生。真正让世界认识日本,是在1964年的东京奥运会,奥运平台向世人展示其强大经济实力和国民素质。日本也是世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。

  在筹备奥运会期间,东京和日本全国各地都大兴土木,建设了一批交通基础设施。其中,世界第一条投入商业营运的高速铁路系统:新干线高速铁路系统。根据数据显示,当时日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算,约为30亿美元这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。

  东京奥运会也被那时的日本人将其视为国运昌隆的开始,一路骄傲地走向了亢奋的80年代。

  那时的日本东京,在街头,无数日本人拿着万元大钞在路边排队等出租(日本的出租非常贵,现在也是如此),而类似公交、地铁等大众交通(行情600611,诊股)工具却无人问津。各种国际大牌,奢侈品如白菜一般,普通人想买就买。

  在外面,美国人的银行、超市,甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑洛克菲勒大厦都成为了日本人的囊中之物。

  这些买买买,是给世界一个信号,我们日本人有的是钱。

  日本房贷:活到老,还到死!

  上述这些巨富均是源于所谓“虚业”,在广场协议的加持下,西方国家大量抛售美元导致贬值,使得日元汇率上升,担心货币贬值的日本国民,把大笔资金投入不动产市场(炒房、炒地皮,炒一切与土地相关的商品)

  这也导致在日本人中间发生了一场思维革命,倒买倒卖土地却能不劳而获地得到巨额财富,而工薪一族即使勤劳工作也未必能够获得相应的回报,空手套白狼获得的巨大财富,深深地刺痛着人们的尊严。

  在1987年前后,日本房地产收益率开始超过实业,无数热钱纷纷进入,地价疯涨。不动产业持续数年的高额利润甚至让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住,开始大举进入不动产业。

  很快,东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。在首都区域,不要说独栋住宅,就是公寓价格也涨到了平民百姓难以承受的水平。

  有时候为了“公平性”,日本开放商在1987年就开始了“摇号买房”,一个55平的房子,售价6200万日元,摇号中签率仅为1/3700。

  02

  昙花一梦

  日本地产行业的辉煌主要推动力是持续的加杠杆,这种玩法就犹如富士山绚烂的樱花,得到一时的繁花似锦,但自然规律无法逆转,最后结果如樱花凋零在那皑皑雪山。

  面对以地产为代表的经济泡沫,日本政府选择了硬着陆,主动刺破泡沫。(1990年3月27日,日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》,这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”),强力加息,收紧银根,眼睁睁看着自己的国家的经济崩溃

  1991年,日本不动产市场紧随股市开始崩盘,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延到日本全境。

  房价3个月暴跌65%,成交萎靡、银行贷款断供,一夜间,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,自杀、破产集中爆发。

  日本房贷:活到老,还到死!

  图片来源:网络

  离婚率也在暴涨,根据数据,在1991年,日本离婚率超过了正常水平的2.5倍,这其中不乏破产的中产家庭,很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产,自己则选择了流浪道路。甚至,日本富士山下的森林,送走了超过2000个日本自杀者。

  主动刺穿泡沫,但是日本政府的特性让后续的控制举措产生了滞后性。时任日本经济企划厅长官的野田毅告诉记者,当时的宫泽政府完全意识到问题的严重性,野田提出的通过公共财政解决银行不良债权的提议也获得宫泽的支持,但在民意决定一切的日本政治中,太“软”的属性。由此引发的政府去杠杆操作,受到了极大的阻力以至于没有第一时间去解决。

  如今,很多人认为日本的经济泡沫,99%原因是那纸“广场协议”。但真正而言,日本经济停滞是自己作的,不是被美国打的,当时日本政府既要又要不顾经济规律造成的后果。

  在这场地产“虚富”之下,从天堂到地狱,国运昌隆之梦一夜间被打的支离破碎

  03

  改革

  在当今世界舆论场,“失去二十年”似乎成为日本的一个特有标签。而日本在这种“失去的20年”的喧嚣声中,静悄悄地改变了自己。

  首要动刀的便是积累下来大量的不良资产,刚开始日本政府对此讳莫,截至1999年3月,银行监管机构与日本银行一起确定所有银行的不良贷款总额为34万亿日元,其中包括主要银行的22万亿日元。但是这些检查完全基于银行自己的评估。不良分类和水平,对这些数字可靠性的怀疑是非常大的。

  1996年桥本龙太郎内阁诞生,开始着手进行改革。1997年日本通过了修订的《日本银行法》。该法案是日本规范央行的方案,1942年成立以来就没有修改过。

  1996年日本的财阀银行三菱银行和外汇专业银行东京银行合并,成为当时资产规模全世界第一大银行,拉开了日本银行业整合的序幕。1998年6月,日本成立了金融监督厅。金融监督厅的成立意味着日本战后金融监管体制的改变

  在1997年以后,几乎所有金融相关的法律如《保险法》、《保险业法》、《信托法》、《信托业法》等都进行了大幅度的修改。

  进入21世纪,以“不进行结构改革,日本就无法再生和发展”这个深得日本国民认可的主张而诞生的小泉政权砸刚上台之时信誓旦旦,要在3年内解决不良债权问题

  小泉政府进一步推进了民营化。在2005年,小泉纯一郎内阁推进了日本邮政公社的民营化。过去的日本邮局主要经营三项业务,也就是邮政业务、简易保险业务、存款业务,2007年10月,日本邮政集团成立。

  同时几乎所有的传统行业都发生了大规模的合并。保险行业钢铁、石油、矿产、超市、百货店、汽车等领域都有并购发生。

  在安倍晋三执掌的时间里,则是举债宽松。在2013年,日本央行追随安倍经济学,正式推出了量化和质化宽松政策(QQE),宣告日本进入无限期、开放式超宽松政策时期,甚至到了当前基准利率为-0.1%以及大举负债。

  自1890财年以来日本政府债务占名义GDP的变化

  日本房贷:活到老,还到死!

  这些债务,附着的资产是“技术产能”,每年政府放出去货币基本上流进了产业整合和重组,科技创新研发等环节,这种科技立国的战略,每年把GDP的3%左右用于开发新技术。

  日本上述种种体制的改革是为了在硬着陆之后卸掉压在经济那层杠杆,这是其主观的意识,而在客观层面,日本把发展的战略目光仍放在了制造业,投资于未来。

  04

  矛盾

  泡沫之后的日本经济,可以形容为:低利率、低通胀、低增长、高福利、高货币、高债务。

  这种经济模式,现在的美国还是其他西方国家,都有那么一丁点相似,全球经济日本化在这几年一直被提及。

  但是,日本相比于发达国家,有着自身的双重矛盾。

  一是社会人口老龄化,低生育率与国内制造业需要大量劳动人口的矛盾,二是负债太多,扩张期的日本经济平均增速仅为1.2%,更不用提今年疫情之下经济,甚至创下65年最差。

  在近期,由于日本在长期超低利率的环境下,购房者还清贷款的平均年龄不断上升,目前已经有银行把房贷还款年龄放宽到了最高85岁。

  所以当年那些在高点,背着高额贷款的工薪族们,房价崩溃前,日本人大多贷款买房,很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务,在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行,借新债换旧债,这让日本人在还债中度过了一生

  05

  小结

  纵观日本,依稀看到现在中国的影子。有时候我们还在吐槽去年杭州某银行推出新规,房屋按揭贷款最长可贷到80周岁,所谓的“贷贷相传”,或许不久在日本,真的就可以看到。

  但是,我们有比日本更加强力、积极的体制。

关键词阅读:日本 房贷

责任编辑:伍书哲
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