房地产企业也被“限购”了?监管层下发“三条红线”遏制加杠杆 碧桂园后续融资如何看?

1评论 2020-09-27 10:30:05 来源:金融界网站 作者:闫利 做多唯一突破口

8月20日,住建部和中国人民银行在北京召开重点房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。并将根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理。

  房地产行业正在着眼长远,构建变局。

  8月20日,住建部和中国人民银行在北京召开重点房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议对房地产融资提出了量化的管理指标,要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资。并将根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理。

  据了解,碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(行情000671,诊股)等12家房企参与了本次会议,会议为房地产融资划定的“三条红线”引发了广泛关注。

  从“因城施策”到“因企施策”

  市场认为,这无疑是对房企的“限购”政策。

  专业人士将与会的12家房企进行了分类。

  其中,位于“三道红线”中红档的有3家房企,分别是融创中国、绿地控股(行情600606,诊股)、中梁控股。剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67%、0.70。

  位于橙档的是阳光城,剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%,净负债率154.4%,货币资金与短期债务之比1.15。

  位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股(行情601155,诊股);剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%;净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%;货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。

  位于绿档的是多位央企系房地产公司,包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。

  具体来看,三项指标全部踩线的“红档”企业,有息负债不得增加;踩中两项的“橙档”企业,有息负债规模年增速不得超过5%;只有一项踩线“黄档”房企,有息负债规模年增速可放宽至10%;全部指标符合要求的“绿档”,有息负债规模年增速可放宽至15%。

  易德资本表示,政策的红线对于行业而说是一种马太效应的集聚。大房企市场占有率只会继续增加,中小房企今后跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。未来生存在地产之林里的企业一定是全科良好的优等生。

  具体以碧桂园为例,碧桂园剔除预收款后的资产负债率为82.7%,净负债率为55.3%,货币资金与短期债务之比则为2.14,目前来看,碧桂园仅第一项踩了红线(超70%),但踩线并不严重,而且结合后两项指标来看,财务呈稳健状态。

  碧桂园半年报亮眼

  按上述逻辑来看,一线房企将会在房企政策收紧态势下继续扩大份额。

  以碧桂园为例,虽然上半年疫情影响严重,但碧桂园前6个月仍实现总收入1849.6亿元,毛利约为448.9亿元,净利润约为219.3亿元,股东应占核心净利润约146.1亿元。

  此外,截至2020年6月30日,碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元,相较2019年末下降了7.5%。公司账面可动用现金余额达2055.2亿元,另有未使用的银行授信额度3288.1亿元,资金保障充足。

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  业内人士称,虽然整个房地产金融政策从严,但碧桂园凭借其主体信用以及偿债能力,融资成本进一步下降。

  数据显示,上半年期末碧桂园的融资成本为5.85%,相较去年底下降了49个基点。相较同行业来看,2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%,碧桂园的发债利率远低于行业水平,融资成本优势愈发明显。

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  也就是说,尽管“三条红线”融资新规出台,但对于资本相对厚实、市场相对认可的企业而言,融资限制影响或相对较弱。

  西南地产表示,三条红线托底板块估值,市场平衡风格有望纵深推进,建议关注碧桂园等龙头企业。

  华创证券表示,房地产行业格局日益固化,在这一存量市场中,房企凭靠单一的地产业务获取市场份额的难度越来越高,近年来,多数房企愈加积极地寻求其他利润增长点,但多元化选择试错成本很高,方向上的偏差容易引发债务问题,脱离主业的“完全跨界”对资金实力要求较高,主业支撑较弱的房企应规避这类选择,而大型房企的多元化经营也应当遵循“顺势而为”,从而更好应对融资“三条红线”的限制。

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关键词阅读:碧桂园

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