房地产行业正在着眼长远，构建变局。

　　8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议对房地产融资提出了量化的管理指标，要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍不得融资。并将根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。

　　据了解，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参与了本次会议，会议为房地产融资划定的“三条红线”引发了广泛关注。

　　从“因城施策”到“因企施策”

　　市场认为，这无疑是对房企的“限购”政策。

　　专业人士将与会的12家房企进行了分类。

　　其中，位于“三道红线”中红档的有3家房企，分别是融创中国、绿地控股、中梁控股。剔除预收款后的资产负债率分别是84.2％、82.8％、80.8％；净负债率分别是214.1％、163.4％、120.9％；货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67％、0.70。

　　位于橙档的是阳光城，剔除预收款后的资产负债率分别是77.6％，净负债率154.4％，货币资金与短期债务之比1.15。

　　位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7％、76.5％、76.5％；净负债率分别是55.3％、36.7％、14.2％；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。

　　位于绿档的是多位央企系房地产公司，包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。剔除预收款后的资产负债率分别是67.4％、55.0％、56.4％、79.3％；净负债率分别是57.1％、30.5％、32.5％、86.6％；货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。

　　具体来看，三项指标全部踩线的“红档”企业，有息负债不得增加；踩中两项的“橙档”企业，有息负债规模年增速不得超过5％；只有一项踩线“黄档”房企，有息负债规模年增速可放宽至10％；全部指标符合要求的“绿档”，有息负债规模年增速可放宽至15％。

　　易德资本表示，政策的红线对于行业而说是一种马太效应的集聚。大房企市场占有率只会继续增加，中小房企今后跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。未来生存在地产之林里的企业一定是全科良好的优等生。

　　具体以碧桂园为例，碧桂园剔除预收款后的资产负债率为82.7％，净负债率为55.3％，货币资金与短期债务之比则为2.14，目前来看，碧桂园仅第一项踩了红线（超70％），但踩线并不严重，而且结合后两项指标来看，财务呈稳健状态。

　　碧桂园半年报亮眼

　　按上述逻辑来看，一线房企将会在房企政策收紧态势下继续扩大份额。

　　以碧桂园为例，虽然上半年疫情影响严重，但碧桂园前6个月仍实现总收入1849.6亿元，毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润约146.1亿元。

　　此外，截至2020年6月30日，碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元，相较2019年末下降了7.5％。公司账面可动用现金余额达2055.2亿元，另有未使用的银行授信额度3288.1亿元，资金保障充足。

　　业内人士称，虽然整个房地产金融政策从严，但碧桂园凭借其主体信用以及偿债能力，融资成本进一步下降。

　　数据显示，上半年期末碧桂园的融资成本为5.85％，相较去年底下降了49个基点。相较同行业来看，2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41％，碧桂园的发债利率远低于行业水平，融资成本优势愈发明显。

　　也就是说，尽管“三条红线”融资新规出台，但对于资本相对厚实、市场相对认可的企业而言，融资限制影响或相对较弱。

　　西南地产表示，三条红线托底板块估值，市场平衡风格有望纵深推进，建议关注碧桂园等龙头企业。

　　华创证券表示，房地产行业格局日益固化，在这一存量市场中，房企凭靠单一的地产业务获取市场份额的难度越来越高，近年来，多数房企愈加积极地寻求其他利润增长点，但多元化选择试错成本很高，方向上的偏差容易引发债务问题，脱离主业的“完全跨界”对资金实力要求较高，主业支撑较弱的房企应规避这类选择，而大型房企的多元化经营也应当遵循“顺势而为”，从而更好应对融资“三条红线”的限制。