万科24亿接手泰禾20%股权,是“接盘侠”还是“白衣骑士”?

1评论 2020-08-01 08:07:50 来源:财经早餐 单月怒赚97%过程拆解

  近日,与万科绯闻不断的泰禾集团(行情000732,诊股)终于在7月31日早间一纸公告落地。

  泰禾公告显示,公司收到控股股东泰禾投资通知函,泰禾投资以及公司实控人黄其森与海南万益签署框架协议,泰禾投资拟以4.9元/股的价格,将其持有的公司19.9%股份转让给海南万益,对应总价约24.3亿元。

  万科24亿接手泰禾20%股权,是“接盘侠”还是“白衣骑士”?

  海南万益系万科全资子公司,本次交易完成后,万科将成为泰禾集团第二大股东。

  万科24亿接手泰禾20%股权,是“接盘侠”还是“白衣骑士”?

  7月31日早盘泰禾集团股价以涨停价6.58元开盘,此后便迅速回落,截至收盘,泰禾集团报收5.94元,下跌0.67%,万科也以下跌收盘,跌幅达2.63%。

  可见,市场对本次收购存在较大分歧。

  有市场认为,这是万科施舍泰禾的“白衣骑士”,也有认为万科是“愣头青”的“接盘侠”,深入剖析后方见真相。

  泰禾资金链断裂

  泰禾始创于1996年,2010年借壳福建三农在深交所上市。不过即使上了市,对地产圈没有深入了解的人可能没有听说过泰禾这家地产公司。

  泰禾起家于福建,主要以打造“高端精品”为核心,产品覆盖高端别墅、高层公寓、花园洋房、精品住宅和大型城市综合体等多种业态,本着立足福建、面向全国的战略稳健发展。

  这种“院子”别墅在一二线城市很受追捧。2013年泰禾开始在全国扩张,一路拿下不少地。2012-2014年,泰禾斥资800亿拿地,2016-2017年,又斥资778.8亿元拿地扩张,个别项目溢价率甚至超过200%。

  在快速增长下,泰禾集团在2017年进入千亿房企的队列。顺势之下,黄其森喊出2018年进军2000亿的目标,但2018年底,泰禾完成“22城44院”的布局,最终销售额却仅完成1300亿。

  面对扩张带来的高负债 ,泰禾董事长黄其森曾表示,泰禾90%以上的项目基本上都做到拿地7-8个月就可以开盘销售。高周转能够有效地规避政策风险和市场风险。我们的策略是不捂盘,以抵抗市场波动带来的风险。

  然而,面对市场环境不佳时,高周转并没有解决泰禾的债务问题,其经营业绩更是不断下滑。

  屋漏偏逢连夜雨,债务压顶的泰禾2020年又遭遇疫情影响。

  人民法院公告网显示,受疫情影响,截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。部分行业排名较为靠前的房企,也因为资金链的问题,不得不以出售项目或股权的方式求生存。

  泰禾业绩承压,频频被爆出多地工程烂尾,拖欠数亿工程款。

  一季报显示,公司货币资金仅为55.53亿元,而短期借款和一年内到期的有息负债高达672亿元。5月以来,实控人黄其森被列入被执行人,多项业绩指标下滑,多只到期债券未能按期兑付,有机构下调泰禾评级,泰禾银行融资受阻。泰禾投资持有公司48.97%股份被冻结。

  泰禾2020年上半年业绩预告显示,公司净利润预计亏损14.6亿元-18.6亿元,同比下降193.54% - 219.16%。截至2020年7月7日,公司已到期未付的债务270.65亿元,涉及20余家银行、信托、基金、资管公司等机构,2020年内到期债务为555.11亿元。

  从去年以来,公司为缓解资金链开启了“自救”模式,从国贸、建发,到融创、金茂等地产巨头,绯闻不断。

  今年5月,泰禾发布公告表示,将佛山顺德、广州增城、江苏东恒部分项目权益及股东借款售予世茂房地产,这笔交易将为泰禾带来39.71亿元的收入。

  至此之后,泰禾被市场认为现在的泰禾是被挑拣剩下的,没有太多的价值,24.3亿并非折价。

  万科的抽身之术

  万科并非“愣头青”,所谓的“接盘”是不存在的。

  在这场收购协议中,万科提出两个条件:

  一是,泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

  若过户前一交易日,泰禾集团股票二级市场收盘价的90%低于4.9元,则万科有权要求泰禾按最新收盘做调低处理。也就是说,即使债务重组方案双方都认可,股票价格过低,泰禾这次收购的钱可能还会低于24.3亿。

  二是,万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽调,且已就尽调中发现的问题的解决方案和拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司的重大问题或重大不利变化。

  万科在这场收购中完全掌握主动权,万科只有在泰禾没有债务纠葛,能够正常经营的条件下才会接手。

  协议中明确表示,收购用现金支付。直接现金购买对万科来说,并不是大问题,对外说“活下去”的万科很有钱。

  万科今年一季报显示,截至报告期末,万科持有货币资金1732.7亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元。

  如果泰禾能在双方达成一致的情况下解决上述债务问题,满足上述两个条件,万科就赚大了。

  虽然世贸买走了泰禾的几个好的项目,但是泰禾的核心资产还在。据公开资料显示,泰禾的土地储备达到3270.14万平方米,可售货值4000亿元,且主要分布在核心一二线城市。

  实际上,泰禾能够完成上述两个条件很难,而万科完全可以抽身而出,这一协议对万科来说可进可退。

  2020年泰禾有555亿的债务到期,令双方对满意的债务重组方案对泰禾来说相当困难。这样看来,万科像只是走个过场。

关键词阅读:万科 接盘

责任编辑:徐航
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