金融界网站讯  7月21日，A股全天震荡，上证综指收涨0.2％报3320.89点，深证成指涨0.65％报13536.17点，创业板指涨1.45％报2736.51点。两市成交额连续14日突破万亿。房地产指数上涨0.12％，建筑指数涨幅为0，建材指数下跌-1.04％，涨幅整体居后。

　　蚂蚁金服拟于香港上市推高港股，恒生指数收盘涨2.31％报25635.66点。香港房地产指数上涨0.6％，涨幅较为靠后。

　　A股地产板块中，世联行（002285.SZ）、京能置业（600791.SH）、苏宁环球（000718.SZ）、新华联（000620.SZ）、深物业（000011.SZ）涨停。

　　H股房企板块中，广泽国际发展（0989.HK）领涨，涨幅14.75％，北大资源（0618.HK）和上海证大（0755.HK）涨幅超过10％。内房龙头企业涨少跌多，融创中国（1918.HK）上涨3.38％，华润置地（1109.HK）上涨2.95％，龙光集团（3380）下跌-2.91％，绿城中国（3900.HK）下跌-1.72％。

　　警惕中部地区楼市库存显著增加

　　克尔瑞证券发布的6月《全国商品住房百城库存月报》显示，6月年中冲刺季，房企加快了供货节奏，各地供应显著放量，同环比齐增，随之带来了成交热度的持续回升。因成交涨幅不及供应，百城狭义库存较上月小幅微增1％，同比增长13％。

　　克尔瑞指出，因新冠疫情影响，百城房企待售面积数据在2020年初已经由降转升，迎来一轮增长，不过从上半年楼市恢复情况来看，整体库存量也在缓步回落，重新步入下行区间，当前总量仍居高位，基本与2019年4月同期持平。

　　分业态来看，得益于近几月成交的稳步恢复，住宅待售面积下降最为显著，较5月末减少512万平方米；办公楼、商业营业用房待售面积亦由升转降，较前几月有所改善，商业去库存效果略好于办公市场，本月待售面积减少106万平方米。而针对于办公市场，2020年整体供过于求，去化速度放缓，租金、出租率皆降，未来去库存道路依旧漫长，销售风险不容忽视。

　　纵观数月百城库存量的变化，可以看出，2019年上半年整体库存量一直都在5亿平方米的低位波动，2019年下半年随着楼市调控持续发酵，库存量稳步攀升，叠加2020年初新冠疫情突袭，当前库存量已破5.8亿平方米，虽然从中央到地方层面相继出台了为企业纾困，刺激居民购房的多项利好政策，销售也有了一定程度的恢复，但是随着年中各地供应持续放量，楼市整体“去库存”的效果并不理想。

　　另外从商品住宅去化周期来看，2019年以来百城一直保持在12个月左右，直至2020年初新冠疫情爆发，售楼处被迫关闭，成交出现“断崖式”下跌，使得商品住宅去化周期攀升至24个月的高点，而后随着新冠疫情得以初步控制，楼市供求日渐恢复，整体去化周期也呈现出逐月下行态势，6月已降至13个月，基本恢复到疫前水平。

　　克尔瑞指出，后期去库存压力依旧巨大。分能级来看，一线城市因短期成交火热，库存量环比下跌，去化周期居首，达到了15个月；核心二线库存风险基本可控，去化周期相对偏低；三四线总量维稳，但分化加剧，诸如廊坊、张家口、保定、郑州为代表的中部城市广义库存量显著增加，后期应谨防库存风险。

　　克尔瑞预计，随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放完毕，加之局部过热市场诸如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级，短期内的市场大热恐难以延续，未来整体供求以稳为主，7月库存规模仍将保持稳中有增态势，库存消化周期有望小幅回落；而针对于部分项目扎堆，供过于求，当前已然“凉凉”的中部三四线城市，库存风险也将逐步累积，市场整体承压。

　　TOD模式将提升房企核心竞争力

　　7月16日，上海市规划和自然资源局发布《关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）》，要求商业办公地块容积率可以达到4.0以上，住宅地块容积率原则上不大于2.5。

　　由于该政策本质上决定了未来几年上海土地出让的结构，也对未来上海楼市的发展具有重要作用。

　　同时，该政策允许开发规模在单元内进行腾挪转移，鼓励开发规模向轨道交通站点及周边街坊转移。

　　易居中国指出，上海此次政策将轨道交通站点周边地块开发作为重点内容，反映出未来上海围绕着地铁站点的开发整体强度会有所提升。在传统住宅容积率受控制从而导致总量可控利润有限的情况下，TOD模式（transit-oriented development以公共交通为导向的开发）将成为房企提升核心竞争力、扩大规模的重要手段之一。