分拆物业上市 地产公司的新资本游戏

1评论 2020-07-14 08:29:35 来源:棱镜 作者:孙思克 单月怒赚97%过程拆解

  “请问贵公司物业板块近期会分拆上市吗?”2020年以来,这是地产公司面对媒体时必被问到的问题,万达除外。

  四年前,王健林将万达6000余万平方米的在管物业资产——万象美物业卖给物业第一股彩生活集团,作价20亿元,交易市盈率8倍左右。三年后的2019年,物业股平均市盈率30倍左右,万达又悄悄成立上海物业管理服务公司。

  万达一位离职高管表示,如果王健林没有卖掉万象美物业,按照目前的市盈率与在管面积,万象美物业在香港上市的话,市值百亿元不成问题。而今,万达新成立的物业公司在管面积不到1000万平米,上市遥遥无期。

  今年4月,富力两位创始人张力与李思廉将富力地产旗下的天力物业私有化,实际对价为4.74亿元。

  天力物业2019年的税后净利润5418万元,按此计算,交易市盈率为8.7倍,远低于物业股在资本市场的平均市盈率。泰康资管公司香港分部的一位人士表示,按照30倍市盈率计算,天力物业的公允价格应该在16亿元左右。

  王健林的“失策”和富力老板的“精明”,都凸显出物业概念在资本市场的火热。

  估值立涨10倍

  截至目前,港交所已有29支上市物业股。

  2020年初至今,已有弘阳服务、建业新生活、金融街(行情000402,诊股)物业、兴业物联、烨星集团(背后的母地产公司分别为弘阳地产、建业地产、金融街、正商地产、鸿坤地产)、正荣服务上市。

  此外,世茂服务、合景悠活(母公司为合景泰富)等9家公司也已递交了招股书。

  香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,地产公司迫不及待地分拆物业板块上市,逻辑很简单:地产板块的市盈率一直徘徊在3-5倍左右,而物业板块则是30倍左右,物业板块拆分上市,估值立即上涨10倍。

  为何香港资本市场这两年对物业股如此热捧?

  上述泰康资管人士表示,内地传统地产公司走的是重资产路线,这十年来一直不受资本市场待见,市盈率处于底部,而物业属于轻资产模式,有稳定的现金流,更受市场追捧,并且该板块龙头股碧桂园服务、保利物业等这两年的收入、利润增长都不错。

  资本市场对物业股的评价并非完全一致。

  背靠保利地产(行情600048,诊股)(2019年销售额排名第五)的保利物业,上市首日市盈率40倍,目前已达70倍以上;从中型房企弘阳地产分拆出来的弘阳服务,上市首日市盈率则为26.66倍。

  黄立冲表示,一般而言,物业公司在管面积越大,资本市场越认可,所以碧桂园服务、保利物业的市盈率要远高于大多数从中小房企分拆出来的物业公司。

  这里也有异类。如2014年上市的物业第一股彩生活,其在管面积是所有物业公司中最大的,截至2020年上半年为12.06亿平方米,然而其市盈率截止7月8日时仅9.94倍,总市值又缩回到6年前的上市水平。

  黄立冲表示,彩生活的在管物业基本都来自第三方,而非母公司花样年。“不仅在管面积要大,而且还要背靠拥有巨大物业销售额的母公司,这是检验物业股能否受到资本市场热捧的两大要件。”

  背靠“大树”好乘凉

  保利物业2019年年底上市,不到半年,股价即翻倍。

  2019年12月19日,保利物业收市报每股45.35港元,较发售价每股35.10港元上涨29.20%。2020年7月10日,其收盘价已高达81港元。

  保利物业的业务模式和发展轨迹,代表了绝大多数从地产主业分拆出来的物业公司。

  保利物业的业务包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中物业管理以住宅为主,另外还有小部分的商业、写字楼以及道路、学校等公共设施。

  非业主增值服务包括向开发商提供售前咨询、售前物业的绿化维修保养等服务,后者的客户主要是保利物业的母公司——保利发展。

  社区增值服务包括家居生活服务、房地产经纪服务和小区公共区域增值服务。

  保利物业招股说明书显示,2016-2018年,其物业管理服务占总收入的比重分别为74.3%、74.7%、68.8%,非业主增值服务占比分别为15.6%、15.4%、16.5%,社区增值服务占比分别为10.1%、9.9%、14.7%。

  而在物业管理服务中,保利发展开发的物业占保利物业总体物业的比重很大,2016年、2017年来自于保利发展的在管面积占总在管面积的91.9%和86.4%,2018年这一比重有所降低,为57.4%,主要原因是公共设施的在管面积大幅增加。

  保利物业的物业管理面积则随着保利发展销售面积的增大而增大,2016-2018年,保利物业在管面积分别为8181、10618和19051万平米。与之对应的是,其收入在2016-2018年,分别为19.06、24.19、29.09亿元。

  保利物业的客户除了业主之外,还有其母公司——保利发展,保利物业为保利发展提供预售服务。2016年-2018年,来自保利发展的收入分別为5.62、5.59、6.78亿元,分別占保利物业总收入的 21.9%、17.3%、16.0%。

  而非业主增值服务的毛利率要高于物业管理服务,2016-2018年,前者毛利率分别为16.1%、20%、20.1%,而后者分别为13.1%、13.7%、14.1%

  大多数已上市和待上市的物业公司,基本都承袭了保利物业的业务和盈利模式。

  例如已经交表尚未上市的合景悠活(母公司为广东房企合景泰富),其招股说明书显示,其住宅物业管理收入的89.0%和商业物业管理收入的95.9%来自合景泰富集团及其合营公司、联营公司。

  彩生活的前车之鉴

  跟大多数以母公司不断“输送”收入为来源的模式不一样,彩生活一开始走的就是第三方物业公司模式,卖点是互联网科技增值服务。

  彩生活母公司为房地产开发公司花样年控股,不过彩生活并不依靠花样年的开发物业。

  2014年彩生活提交的招股说明书显示,其管理的物业中,94.9%是由花样年以外的房企兴建,2013年在管住宅物业为6328万平米,比目前一些中小房企的物业管理规模都要大。

  其收入来源中,物业管理服务占比58.7%,工程服务占比22.1%,社区租赁、销售和其他服务19.2%。彩生活2014年7月1日上市,三天后,市值55.6亿港元,反超市值52.4亿港元的母公司花样年。

  此后,彩生活依靠并购扩大物管规模,依靠互联网思维试图提高增值服务占比。但前者奏效明显,后者却把彩生活带入深坑 。

  彩生活财报显示,2015-2019年其收购面积占当期新增面积的比例分别为61.1%、54.8%、14.5%、39%、15.4%,其中彩生活2015年收购开元国际、2016年收购万象美物业均是业界大事。

  收购随之带来收入增长,大致而言,收购面积越大,收入增长越快,财报显示,2015-2019年,彩生活营收增速分别为112.63%、62.09%、21.36%、121.7%、6.4%。

  彩生活的增值服务,指线上+线下的服务体系,通过与第三方专业的商品及服务供应商合作,为业主提供社区服务。

  尽管彩生活每年针对增值服务投入不菲,但其在总收入中的占比,近三年却是逐年降低,2017年-2019年占比分别为:16.9%、11.3%和10.4%2019年彩生活收入为38.45亿元,同比仅增6.4%,而增值服务贡献同比下降11.4%。

  2020年4月1日举行的线上业绩发布会,彩生活执行董事陈新禹坦承,一直以来彩生活对“互联网+”的长期、持续性的大规模投入,客观上挤压了基础物业的利润,导致基础物业的品质不能得到有效的保障和提升,这就引起了客户满意度的下降和物业费收缴率的下降。

  泰康资管香港分部一位人士表示,很多物业公司在招股说明书中都提到社区+的概念,表示社区有无限的想象空间,可以承载诸多业务,但实际并非如此——

  其一,一些业主连物业费都觉得贵,不愿再请物业提供其他的增值服务;其二,增值服务已经有专业公司提供,例如家政维修可以找58、买菜购物可以找电商,不一定需要物业的增值服务;其三,物业增值服务需要在软硬件上不断投入,如产出不能覆盖投入,这块业务实际可能会亏。

  长租公寓、共享办公之所以纷纷爆雷,原因之一是它们过高估计了客户的需求,过低估计了投入的成本,这可以作为物业增值服务的前车之鉴。

  黄立冲并不看好物业板块的未来。相比花样年商业模式上的坎坷探索,他认为一个更值得警惕的倾向是,“物业公司为了上市,由母公司输血,做靓业绩报表,但这会损害地产主业的利润。同时上市物业公司为了业绩和利润,还会压缩成本,又会影响业主的服务和体验,最终损及地产主业的品牌和信誉。”

  “纵观国际上的物业公司,合理市盈率都在10-20倍左右,目前这两年上市的物业公司估值偏高,未来会慢慢矫正过来。”黄立冲说。

关键词阅读:分拆上市 地产

责任编辑:伍书哲
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
“A+H”新冠疫苗第一股今日挂牌!中签等于中奖?注意,两大效应皆已失色!陈薇团队却有利好

2020-08-13 00:07:55来源:券商中国

A股秀出“大长腿”!四大原因引发巨震 后市如何布局?

2020-08-13 06:52:14来源:数据宝

天量解禁又酿“血案”:曾创A股纪录的牛股断崖式暴跌

2020-08-13 06:53:46来源:每日经济新闻

千亿市场新风口!汽车报废新规下月实施 受益股仅9只(名单)

2020-08-13 06:52:45来源:证券时报

8月13日午盘两市机构大单抛盘40股(名单)

2020-08-13 11:30:24来源:金融界网站

午评:两市震荡下挫创业板指跌0.77% 军工、农业板块大涨

2020-08-13 11:31:55来源:金融界网站

2600亿芯片巨头纳入!MSCI传来大消息!这些A股要火了?(名单)

2020-08-13 08:05:57来源:中国基金报

8月13日午盘两市机构大单抢筹40股(名单)

2020-08-13 11:40:22来源:金融界网站

【公告抢先看】晚间重要公告:华新水泥拟大幅上调回购股份资金总额、天原集团与海尔卡奥斯等展开战略合作

2020-08-12 18:10:19来源:金融界网站

挖到一个高景气产业链!巨头争相提价 龙头股价已翻倍 业绩有望翻倍的概念股仅8只

2020-08-13 07:02:55来源:数据宝

社保基金新进重仓股名单来了 正在大举买入这些标的…

2020-08-13 06:47:27来源:中国证券网

8月13日涨停板预测:7股有望冲击涨停

2020-08-13 07:12:55来源:金融界网站

15年内超50万人口城市要通高铁 产业链细分领域及受益股一览

2020-08-13 08:59:48来源:金融界网站

三大股指集体翻绿 农牧饲渔板块逆市逞强

2020-08-13 09:59:00来源:金融界网站

风格转换?周期股复苏迹象显现 多家私募这么看

2020-08-13 06:46:58来源:中国证券报

微软可折叠手机即将上市 铰链等部件需求将提升(股)

2020-08-13 07:55:59来源:金融界网站

券商重仓股名单新鲜出炉!新进13只增持11只 偏爱科技股

2020-08-13 06:47:40来源:中国证券报

上市公司晚间利空汇总:塞力斯控股股东拟减持公司不超6%股份

2020-08-12 18:28:29来源:金融界网站

8月13日午盘两市净流入前20股(名单)

2020-08-13 11:30:23来源:金融界网站

高铁概念股拉升 晋西车轴、神思电子涨停

2020-08-13 09:38:04来源:金融界网站

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
今日热门观点
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
研报评级

资金查询:

更多>>
股票简称投资评级最新价目标价
徐工机械买入4.09--
格力电器买入38.95--
上汽集团买入29.15--
伊利股份买入24.20--
实时热点