金融界网站讯  尽管受到疫情影响，但是中关村核心区域改造的进程并没有停滞。按照《北京城市总体规划》，中关村核心区域将打造成科技金融机构聚集中心，被称为中关村电子城转型接力“最后一棒”的鼎好大厦改造工程正在进行中。

　　据了解，鼎好大厦与卖场商户的接洽商谈正在有序推进，据不完全统计，截至4月20日已经完成100多户的签约过户及100％付款。

　　分散式产权商铺是历史发展阶段性产物，在许多地区的商业中心中都存在过。在城市功能整体升级的背景下，这种分散式产权对商业地产的整体改造带来了一定的挑战。如何解决这一难题？鼎好大厦进行了市场化收购探索。

　　小业主的无奈挣扎和理性思考

　　逃离中关村，是与中关村共同成长起来的电子产品小业主们的一种无奈，但从长远的角度看，则是时代发展下的一种理性选择。

　　中关村电子大卖场的繁荣在持续了十年之后，随着互联网时代的变革而逐渐走向衰落，政府对中关村的新定位也宣告了中关村电子大卖场时代的终结。

　　2015年10月，《中关村大街发展规划》明确提出，中关村地区将在未来3到5年内完成转型，彻底告别电子卖场。紧接着，2015年至2016年期间，中关村e世界、百脑汇、海龙电子城相继关停。

　　也正是从此时开始，越来越多的昔日电子大卖场小业主选择了“逃离中关村”。许多业主及时地从线下销售转向线上，做起了电商、微商，甚至是直播卖货。通过主动、积极转型以适应新时代下市场的变化。

　　鼎好商城是最后一个启动转型的电子大卖场，由于涉及近400户同业不同权的小业主的转型，以及这种分散产权收购的特殊性和挑战性，从而备受市场关注。

　　2017年9月，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》出台，中关村西部地区明确要发展成为科技金融、智能硬件、知识产权服务业等高精尖产业重要集聚区，中关村核心商圈将规划建设成为科技金融机构集聚中心，形成科技金融创新体系。

　　在这一规划的指引下，2019年，鼎好大厦引入境外基金机构作为主要投资方，对项目的市场定位、规划设计、业态提升、物业运营等方面进行全新梳理调整，目标是将其打造成为高端科技生态智慧楼宇。

　　实际上，鼎好大厦的转型工作具有很大的创新性和挑战性，在北京乃至全国还没有体量这么大的城市更新项目改造先例。特别是鼎好大厦B栋三、四层电子卖场分散式产权商铺的整合工作，面临着不小的挑战。

　　分散式产权开始于2000年前后，因店铺面积较小，运营成本较低，众多店铺聚集在一起，一开始具有较大的活力，但随着时代的发展，分散式产权的缺陷已经暴露出来，由于无法统一规划和经营，卖场品质越来越差，而且线下经营受到网上交易冲击较大。如今，中关村电子大卖场盛宴已过，分散式产权的高额盈利性不复存在。

　　以鼎好电子卖场为例，B座目前还有约340户商户仍在经营中，但是绝大多数的经营都是门可罗雀，难以维持。

　　是继续留下还是选择离开？

　　笔者走访鼎好电子卖场，几位不愿意透露姓名的业主表示，虽然历经挣扎矛盾，但是理性分析未来趋势后发现：“疫情影响下，大卖场的生意更是雪上加霜，被电商挤得不好做。按这个趋势看，近几年想要再高价出手估计也是没人接盘，现在退出也算是及时止损，资金回笼尽快再做别的打算。” 有的业主表示：“我肯定希望大厦能提高单价收购自己的铺位，甚至愿意联合其它小业主们一起去找大厦谈，但大厦已经收了不少户了，价格都没变化，现在看起来，小业主之间也达不成共同的想法，所以自己不等了，先走先拿钱，不再耗了，太闹心。”

　　还有业主表示，“政府也是痛下决心要关停整治了，商贸、电子卖场和高科技、创新不沾边，中关村将来发展的好和坏都和卖场没关系了，我们也没有资金和能力跟进投入，本来想靠这个店铺吃三代，现在看也是不可能了，赚钱的时代过去了，不想撤也得撤了。”

　　中关村产业升级背景下的市场化收购

　　写字楼和商业项目收购是商业地产精细化运作的重要内容之一，也是城市更新、腾笼换鸟的一种常见做法。

　　鼎好电子卖场的分散式产权因为历史原因而存在，加大了收购的难度。对此，鼎好大厦总经理王剑峰表示，本次收购定下的基调就是市场化收购。我们的原则是：“能收则收、能租则租、尊重物权、共同发展。目的是为了给愿意套现的小业主一个退出渠道，同时是我们承担企业社会责任的一种选择。”

　　他指出，首先，市场化收购行为中，收购方与小业主的地位是平等的，不是对立的。“小业主是产权人，我们是拟收购小业主产权的意向购买者，是卖是租由小业主自行决定，这是业主的权利，我们尊重小业主的选择。”

　　其次，需要明确市场化收购不是拆迁，一旦成本高于预期则市场化收购可以选择不收， “欲以超高价格、不计成本、全部收购小业主商铺，一户不剩”等传言是不可能实现的。

　　此外，作为收购方的定价原则主要根据现在中关村及周边写字楼和商业楼宇的公开市场成交价格，并综合参考原购买价确定收购价。同一楼层同一价，不同楼层不同价。价格一旦确定则会贯穿始终。

　　王剑峰表示，“北京市产业疏解、转型升级工作目标不变，这是收购工作进行的前提。未来的经营模式要按照北京市、海淀区的规划要求和相关部门的许可去做，预计统一经营将是大势所趋，在业主坚持留下的分散式产权区域范围内，大概率会结合现在的卖场模式做成中关村历史街区和中关村历史博物馆的形式，给留下的业主们一个展示空间。”

　　他还强调，希望通过项目定位梳理、设计理念更新、工程改造升级等手段，将鼎好大厦打造成高科技企业公共交互空间，带动片区升级，吸引更多高新科创企业聚集。