作者：海澜

　　金融界网站讯  港股物业企业雅生活服务（3319.HK）18日召开2019年度业绩说明会。其2019年总收入、净利润增速较去年同期均有明显回落，同时，毛利率下降。公司管理层表示，未来将遇到物业行业集中度上升的好时机，市场将涌现更多优质资产，将继续实施并购以抓住发展机遇。

　　收入增速回落

　　2019年雅生活总收入为人民币51.3亿元，同比增长51.8％。从历年收入水平来看，雅生活服务收入的增速在过去四年间保持加速增长，并在去年达到峰值，这一增速在今年下降了40个百分点。

 制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经

　　雅乐居的收入增长得益于收入结构的改善。数据显示，得益于高端物业服务市场的爆发，物业管理服务和社区增值服务均保持了高速增长。雅生活的物业管理服务业务实现营收28.3亿，占比从2018年的48.1％增长至55.2％，是雅生活最重要的收入来源，同比增长率也是三大业务板块中最高的，达到74.2％。

　　第二大收入来源为外延增值服务，实现营收18.13亿，同比增长23.9％，这一部分包括向第三方物业开发商提供案场服务、物业营销代理服务、房屋检验服务等业务。

　　而雅生活的社区增值服务虽然只实现营收4.85亿，占比9.5％，但同比增长速度达到68.1％。社区增值服务也是目前众多物业公司极其重视的业务板块，主要包括临时停车、广告位、会所、租赁空间等经营管理业务。

　　从利润水平看，毛利为人民币18.8亿元，同比增长46.0％；净利润为人民币12.9亿元，同比增长59.3％；股东应占利润为人民币12.3亿元，同比增长53.7％。从归母净利的增长情况来看，2018年达到增速的峰值，在2019年这一数值的增速也有所回落。

　　制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经

　　从财务状况看，其经营现金流达到人民币16亿元，较去年同期增加81.2％。现金及现金等价物达到人民币42.1亿元，同比减少12.48％。

　　第三方拓展+并购贡献在管面积的80％

　　作为一家物业企业，衡量其收入规模的最主要指标看其在管面积的增长情况。截至2019年12月31日，集团总在管面积为2.34亿平方米，同比增长69.4％；总合约面积为3.56亿平方米，同比增长55％。计入中民物业及新中民物业的面积，集团总在管面积将超过5亿平方米，总合约面积将超过6亿平方米。

　　雅生活服务是雅居乐旗下物业公司，2017年，雅生活斥资10亿将绿地控股旗下的绿地物业纳入囊中，而绿地以此换到雅生活20％股权，于2018年2月分拆后在港交所上市。雅生活服务由此获得了支持其业绩快速增长的动力——双股东优势，即双方的物业管理资产。但雅生活服务提出要更多的依靠第三方的拓展及优质收并购，由此加快了拓展的脚步。

　　雅生活表示，在股东稳定贡献面积的基础上，第三方拓展及收并购成为增长主力，这是雅生活保持强劲增长势头的重要砝码。年内，雅生活新增在管面积约9600万平方米（不含中民物业及新中民物业），其中560万平方米来自雅居乐集团，约380万平方米来自绿地控股，第三方项目（含收并购）贡献约8600万平方米，占总在管新增的比重高达89.5％。

　　而在2019年1.26亿平方米（不含中民物业及新中民物业）的新增合约面积中，约670万平方米来自雅居乐集团，约1800万平方米来自绿地控股，第三方项目（含收并购）新增约1亿平方米。双股东合约面积占比合计为32.9％，而第三方项目及收并购项目合计占比高达67.1％。

　　在对未来展望时，雅生活管理层表示，随着物业管理龙头企业管理半径持续拓宽，市场化拓展能力和渠道不断增强，以及资本助力行业整合优化，预计行业集中度将在3-5年中呈现较大幅度的提升。未来将继续加大收购力度，集中收购优质资产。