编者按：比尔·盖茨曾说：我们总是高估“短期”变化，却低估未来“长期”的变革。房地产行业在“转型敏感期”遭遇的这场疫情，给行业带来了哪些短期变化？这些短期变化使房地产行业的转型升级之路加速还是转向？金融界上市公司研究院从3月起推出地产观察，通过和行业专家、权威人士和知名房企高管等进行深入交流，厘清短期变化和长期变革，探讨房地产行业在“疫情后半段”的战略对策。

　　网上楼盘的打折如火如荼，越来越多的房地产企业加入了打折大军，一些知名房企的2月销售均价明显低于1月；与此同时，刚刚公布的1月全国70城市房价显现出“跌多增少”的局面，二手房价格从2015年持续上涨以来，首次逼近负增长区间。业内人士认为，当前全国房企价格下降的拐点已至，随着抗疫关键时点2月数据即将陆续公布，全国房价环比为负成为大概率事件。为加速回笼资金积极进行打折促销，在一定程度上推动房价稳步下调，同时通过浮动利率机制相应地降低购房者房贷压力，有望从不同角度助推高房价实现软着陆。建议房地产企业小幅多频降价，以价换量，争取更多资金空间。

　　房价拐点已现

　　国家统计局每月中旬公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动指数是表征房价走势的重要数据。过去10年间，该房指只有两次出现环比下跌，一次是从2011年9月到2012年5月，一次是2014年5月到2015年5月。从2015年5月至今，70城市一、二手房的环比价格一直未出现负值，意味着房价处于逐月上涨之中。但是现在从1月份该数值来看，业内专家认为已经明确地出现了价格拐点。

　　制表：金融界上市公司研究院 数据来源：国家统计局

　　广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，2020年1月份，70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.27％和0.07％，相比2019年12月分别收窄0.08个百分点。特别是二手房价格指数，处于“偏冷”区间，已经非常接近负区间。本轮房地产周期上涨时间长、幅度大，2015年4月以来70城二手房价从未下跌。随着全国房地产市场进一步降温，叠加新型冠状病毒疫情的影响，预计未来几个月二手房价涨幅进一步收窄或开始下跌。

　　另外从1月70个大中城市的房价涨跌城市的数量来看，一手住宅价格上涨的城市有47个，相比上月减少3城；持平的城市有8个，环比增加4城；下跌的城市有15个，环比数量减少1城。二手住宅价格上涨的城市有33个，相比1月减少5城；持平的城市有5个，环比增加1城；下跌的城市有32个，环比增加6城。 由此可见，1月房价已经在总体上呈现出房价下降城市的数量增加、房价上涨的城市数量减少的局面。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，若是考虑到2月份新冠肺炎等带来的冲击，预计类似降价城市数量会明显增加。

　　网购风靡 部分TOP房企均价下行

　　为尽快回笼资金，减小疫情影响，房地产企业开启了网上售楼的“自救模式”。

　　根据克尔瑞不完全统计，目前有92家房企开通了网上售楼处，其中绝大多数都推出了针对网络购房的优惠政策。其中力度最大的是恒大，此外也能看到除了打折，还有各式花样促销手段，包括吸引“推荐成交的兼职售房员”、无理由退房、线上交易格外优惠等。

　　从TOP三强的销售均价来看，恒大、碧桂园、万科三者中，恒大和碧桂园降幅非常明显，特别是恒大，通过积极的网络促销政策，均价下降了25％，成交金额增加了13.47％，成交面积增加了52.29％，在2月几乎所有房企成交环比下降的情况下，恒大却能一枝独秀逆势飘红，创造出成交佳绩。

　　TOP三强房企1~2月销售价格数据表

　　制表：金融界上市公司研究院 数据来源：克尔瑞

　　房企资金压力陡增

　　由于新冠肺炎疫情的冲击，多数房企关闭线下售楼处、延迟复工，对中国房地产行业产生了巨大的冲击。

　　根据全联房地产商会在2月份对72家会员企业的调查显示，46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元；26家产业链企业，受停工停售影响的积压库存超40亿元，单月运营成本超20亿元，2020年上半年到期债务约55亿元，部分房企将面临巨大的经营风险。大型房企的压力也比较大。2月单月，TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8％，同比降低37.9％。2月业绩创下了近几年来单月销售的最低记录。从1-2月的累计销售金额来看，百强房企整体的业绩规模同比降低23.8％。其中，有超8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降。

　　同时结伴而来还有来自于债务偿还方面的压力。根据天风证券的研究，上市房企4月份还债量开始大增，7-9月份是还债高峰。截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）为113.2亿元，同比下降14.2％，较1月下滑68％。这意味着尽管疫情影响融资行为，但是仍然很多房企不得不靠发新债还旧债的办法维持企业基本生存。

　　应对疫情是房价“软着陆”的机会

　　如果说当前房企打折促销、大中城市房价走低是疫情之后的房市短期变化，那么长期趋势上控制房价“软着陆”则是未来的大势所趋。而当前的疫情正是这个长短期变化转换的“开关”。

　　从短期来看，为缓解停工造成的资金、贷款等压力，选择各种方式打折促销，尽快消化库存，是当前房企的当务之急。因此，房地产企业的销售策略应该是采取“以价换量”来促销，也就是只有降房价，才能迅速回笼资金。

　　但要注意的是，房地产售价不能在短时间内过快地下降，否则会引发系统性风险。约瑟投资公司董事长陈久霖认为，如果楼市深度调整，还会极大影响他们的消费意愿和消费能力，并且导致银行业面临系统性信用风险以及债务危机。因此房价宜稳步下行，不宜在短期内波动过大。以金融手段等逐步解决房价过高的问题，是一个长期的过程和目标。

　　房价过高始终是悬在中国经济头上的达摩利斯克之剑。过高的房价导致居民消费水平降低、对经济发展产生抑制作用，甚至会扭曲社会价值观念。2016年底，中央经济工作会议首次将“房住不炒”明确为房地产行业调控政策的主基调，实施了一系列限贷、限购、限地政策，确保房价不过快上涨，以达到“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的。随之而来的是房价涨幅逐步收窄，但始终没有跌于负增长区间之下。

　　因此在适当的时候，选择适当的办法，实现房价平稳回落“软着陆”，并在此基础上建立房地产长效调控机制。韩世同认为，宜采取“小幅多降”的方式才能够有效促进房价实现“软着陆”，而在当前疫情影响下的市场现状，则适合开启这一模式。

　　一方面，企业主动降价，以快速出货、回笼资金、减少库存为目的，实现了房价的下调；另一方面，银行宣布个人可申请将原固定利率贷款转变为浮动利率铆订的贷款。以30年还清、贷款金额200万元的家庭为例为例，其可节约1.5万元，这也意味着购房者的城市商业贷款还款被降低。对以刚需为主的购房人而言，则是一笔较大的“让利”。

　　“在疫情当前，必要的以价换量是不可避免的。但降价幅度是否要一步到位，还是采取小幅多频，这对房企的应对之策是一个巨大考验。如果整个楼市一下就进入全面大幅降价的状态，很容易造成楼市崩盘。所以，我不主张房企短期过大规模和过大幅度降价促销。”韩世同表示。