蛋壳公寓“剪刀差”事件持续发酵 “租金贷”高悬的达摩斯之剑

1评论 2020-02-22 09:13:00 来源:电鳗快报 下一只“省广集团”

          《电鳗快报》文/刘云峰

          近日,多地蛋壳公寓房东在网上爆料称,蛋壳公寓以受疫情影响为由要求房东免租一个月。但租客在蛋壳公寓却不能减免租金,很快网络上掀起一场关于蛋壳公寓“两头通吃”的舆论狂潮。

          虽然蛋壳公寓在2月17日发布了《致广大房东的真心话》长文,表述事情的经过,承诺绝不会趁疫情大发横财,如果因此获得任何额外的收益,将全部返还给房东。但这场风波并未因此而烟消云散,各大投诉平台关于蛋壳公寓拖欠房东房租、租客未能享受减免房租的相关投诉仍屡见不鲜。随着事件的持续发酵,地方金融监管部门已向蛋壳公寓所在金融机构摸查其“租金贷”情况,核查是否存在较大的涉稳风险,“租金贷”俨然成为一把高悬的达摩斯之剑。

          事件持续发酵相关部门介入

          《电鳗财经》注意到上述事件的发端,因有媒体报道称,不少业主反映,收到了蛋壳公寓客服的电话,因疫情的特殊情况“强制”要求房主免除一个月的房租,并且有业主反映蛋壳已经拖欠了业主的房租。而另一方面,蛋壳公寓并没有减免租客的租金,因此外界质疑蛋壳公寓利用信息不对称和平台优势赚取“剪刀差”。

          因该事件持续发酵,在社会上引起较大关注,2月14日,针对蛋壳公寓拖欠业主租金及要求业主“免租”等事项,深圳市住建局约谈深圳蛋壳公寓相关负责人,要求蛋壳公寓高度重视此事,及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案,积极与业主进行沟通协商,按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

          发布长文表“真心”相关投诉仍不断

          由于“剪刀差”事件持续发酵,并被广泛关注,刚刚在美上市不久的蛋壳公寓的股价也受到波及,2月18、19日,公司股价下跌9.63%、5.74%,20日公司股价才有所回升,可见上述事件已引起二级市场的恐慌情绪。

          2月17日,蛋壳公寓发布名为《致广大房东的真心话》的长文阐述关于房东免租期的相关争论和初衷,并列举了这期间所做的相关举措。蛋壳公寓也承认部分员工与房东沟通时存在问题,本意是通过协商的方式,向广大房东寻求免租期,但因疫情发生正值春节假期,受假期和疫情的双重影响,客服中心无法正常运转、大批员工延迟复工,导致400电话长时间占线。

          此外,还表达了公司不会趁疫情期间大发横财,如果因此获得任何额外的收益,将全部返还给房东。此次向房东寻求的免租期爱心支持,已用于对租客进行补贴。针对个别业主收回房屋,因此涉及到部分租客的换租问题,蛋壳公寓承诺已成立专项工作组,妥善安置受影响租客,不会无故驱赶租客。

         

   截至目前,针对蛋壳公寓是否存在“两头通吃”的行为尚无官方定论,蛋壳公寓也极力阐明自己做出的努力。但《电鳗财经》注意到,在国内较为领先的消费者投诉平台“黑猫投诉”上蛋壳公寓的投诉量仍居高不下,近期房东投诉蛋壳公寓涉嫌拖欠房租,租客投诉未享受到减免房租的相关投诉持续攀升,这一现象与蛋壳公寓的辩解之词似乎有很大出入,或将加深外界对该公司的质疑,值得引起关注。

          “租金贷”高悬的达摩斯之剑

          蛋壳公寓的此次风波也反映出了长租公寓这个近几年新兴行业所存在的一些潜在风险,

          根据蛋壳公寓在美上市招股书显示,公司资金的主要来源包括金融机构的预付租金融资和居民的预付款,即“租金贷”。“租金贷”是随着近年住房租赁市场而兴起的一项业务,模式为“住房租赁+互联网金融”。“租金贷”利用租客信用寻求资金杠杆,租客与长租公寓企业签下租约的同时,又与长租公寓合作的金融机构签订贷款合约,金融机构将全年房租提前支付给长租公寓,租客则向金融机构按月还贷款。

          据悉,上述操作模式为长租公寓带来了资金时间差,因此获得了一定规模的资金池来抢占更多的资源,从而获得更强的竞争力。众所周知,对长租公寓而言要获得更高的利润空间,就需要足够的资源储备,虽然控制一座大型城市的租房价格较为困难,但将手中的“弹药”集中在主要的商圈内就有可能在局部区域形成价格垄断。在这一过程中“租金贷”形成的资金池发挥了重要作用,为在优势位置抢夺更多资源提供了主要资金支持。

          资源的争夺也势必推高局部区域内租金的价格,长租公寓的资源在该区域积累到一定程度就形成了一定的定价权,因此争夺资源付出的超额成本最终将以房租不断上涨的形式由租客来“买单”。长租公寓在获得了一定规模后,又将吸引风投和热钱的跟进,从而推进公司更快速的扩张,最终实现资本化,这正是蛋壳公寓、青客公寓这类企业从创立到二级市场上市的主要路径。

          根据蛋壳公寓在美上市的招股书显示,2017年、2018年、2019年前三季度,蛋壳公寓91.3%、75.8%和67.9%的租客选择了“租金贷”的方式。虽然,蛋壳公寓指出,这一比例的大幅下降主要是由于公司加强与更有信誉的金融机构合作,而这些机构的信贷评估程序较为严格。但《电鳗财经》了解到,蛋壳公寓“租金贷”占比的下降与监管们的政策收紧也密不可分。

          2019年12月25日,住建部等六部委发布文件,针对住房租赁金融业务方面存在的突出问题,如租金贷、资金池、加杠杆,某些住房租赁企业因这类问题而爆雷,要求加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式住房租赁企业的监管,并将租金、押金等纳入监管账户。住建委要求,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过3成,超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

          近日,社交媒体流传一份深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的通知。该通知指出,蛋壳公寓存在“租金贷”情况,即公寓管理公司与金融机构合作,引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金,再由租客每月偿还金融机构贷款,存在较大的涉稳风险。截止目前,蛋壳公寓在深圳签约业主约1.1万人,房屋1.1万套,现有租客3.15万人。由此可见,蛋壳公寓的“租金贷”风险已经引起了有关部门的注意,这次事件也将长租公寓“租金贷”的风险暴露无遗,“租金贷”这个催生行业发展的加速器俨然成为一把高悬的达摩斯之剑。

          虽然,目前尚未有官方调查结果发布,但《电鳗财经》提醒计划使用“租金贷”的消费者,在相关部门调查结果出来前应加强防范相关违约风险。针对蛋壳公寓此次事件以及其“租金贷”调查结果,《电鳗财经》将会予以持续关注。

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