金融界网站讯  持续“减负债、降杠杆”的泛海控股，又一次显示了优化资产负债结构、聚焦“高效资产”的决心，公司新近披露的出售资产公告显示，出售美国旧金山地产项目将带来折合约69.4亿元人民币的现金流。

　　据泛海控股（000046.SZ）1月22公告，其境外全资子公司Oceanwide Center LLC和88 First Street SF LLC拟向SPF SAN FRANCISCO OWNER LLC出售其位于美国旧金山First Street和Mission Street的相关境外资产。上述资产包涵盖相关未开发地块、在建工程及少量已建成物业，未来用途主要为酒店、办公和住宅等业态。

　　这笔交易是继2019年初出售京沪地产项目后，泛海控股又一次较大力度的“去地产化”动作，其重要背景，是公司近年来调整经营思路和战略聚焦过程中，加速变现占用资金多、回报周期长的“低效资产”，同时将流动性和资源进一步聚焦到金融、战略投资等“高效资产”板块。

　　提前变现“低效资产” 释放流动性

　　2018以来，随着宏观经济政策转向，地产、金融行业面临较大的内外压力，为顺应外部环境变化，泛海控股持续推进“减负债、降杠杆”，并进一步聚焦提升金融、战略投资板块。

　　两年多来，泛海控股有息负债规模已从2018年底的约1100亿元，降至2019年9月底的约750亿元。2020年初，泛海控股进一步表示，正在着手就未来几年公司资产、负债配比进行研究规划。

　　在泛海控股目前的业务大盘子中，旧金山项目便是一个需要在新环境下重新审视的项目。该项目在2014-2017年收购，彼时国家正倡导“走出去”战略，人民币兑美元汇率也处于较高水平，公司布局海外的目标也是在未来形成更多的业绩增长点。但2018年以来宏观政策乃至国际局势的变化，使得旧金山项目在融资、建设等方面临较大的压力。

　　据泛海2019年半年报披露，旧金山项目预计竣工时间2023年3月，预计总投资29亿美元（约203亿人民币），这一数字相当于目前泛海有息负债总量的约27％。在当前环境下，相比继续将资金投入到两年多以后才会产生效益的项目，提前变现不仅更加稳妥，也可减少公司负债压力。

　　也正如泛海控股在公告中所表示，受美国主要城市建设市场成本上涨、劳动力紧缺、关税等因素影响，标的资产（旧金山项目）在工程建设和成本控制等方面面临巨大挑战。通过本次资产出售，公司可停止对标的资产的进一步资金投入，并回收大额现金，用于主营业务发展、归还借款或补充流动资金等，有效缓解公司流动性压力。

　　正因如此，泛海方面表示，本次交易可进一步优化公司的产业结构和资产负债结构，有效改善公司的现金流状况，另一方面也有助于缩减境外业务规模，减轻境外经营风险，提高公司经营管理和财务状况的稳健性，从而有利于公司的可持续发展。

　　值得注意的是，近期有市场研究机构指出，2020年将是国内房企海外美元债兑付的高峰，与此同时，开年两周来国内房企发行了约126.72亿美元债券、票据，几乎相当于2019年全年海外债规模的17％，且以“借新还旧”居多。考虑到相对较高的美元债利率和不确定的汇率前景，泛海选择在此时及时了结相关资产和债务，显然是一个更为稳健的选择。

　　坐实“综合金融” 或改变市场估值

　　近年来，地产行业收购、兼并不断，对于地产企业而言，出售资产本身并非意味着困境，真正的问题在于，企业必须有一个能够替代传统地产业务，支撑公司营收基本面和未来持续增长的业务板块。

　　1月13日，泛海控股正式公告：随着公司金融业务日趋成熟，其业绩贡献占比持续提升，根据证监会相关规定，公司向中国上市公司协会递交了行业分类变更申请，公司所属行业类别已由房地产类变更金融业-其他金融业。泛海控股这支老牌“地产股”正式变更为“金融股”。

　　这次变更可谓实至名归，2019年前三季度，泛海控股营业总收入82.97 亿元，其中：主要由民生证券、民生信托和亚太财险组成金融板块营业收入67.18亿元，占比80.97％；与此同时，房地产业务营业收入15.62亿元，仅占比18.83％。

　　回顾泛海战略转型以来的历程，其一步步搭建起综合金融服务布局，用5年时间基本完成了业绩由房地产支撑到金融支撑的转变，金融板块也在巩固发展优势的基础上加快补短板，持续夯实发展基础，且公司总体业绩总体上呈现稳步增长的态势。

　　泛海控股新近披露的相关财务数据显示，2019年民生信托净利润9.04亿元，亚太财险约4300万元。此外，2019年前三季度公司证券行业（民生证券为主）营收23.03亿元，相较去年同期10.03亿元增长129.44％。泛海目前的金融板块中，仅民生信托这家子公司的净利润就与泛海控股转型初期2014年全年净利润相当。

　　对于泛海控股而言，进一步做大做强金融板块，也需要更多的资本和流动性支持，更合理的资产负债配比。众所周知，金融业是一个资本密集型的行业，充足的净资本对于持牌金融机构而言，是满足监管要求、防范风险乃至做大做强的必要条件。

　　相对于房地产行业而言，金融业的现金流又相对稳定充沛，尤其是在当前国内地产调控未见放松，全球市场充满不确定性的今天，地产业务在流动性上面临着更大的压力。

　　目前，泛海金融板块各家子公司可以说是“特色鲜明、前景可期”：

　　其中，民生证券综合实力上处于行业中上游，在投行业务尤其是科创板业务上表现不俗，2019年民生证券IPO保荐7家，并列行业第9，保荐收入位列行业第11，科创板上市承销保荐收入位列行业第5。

　　民生信托在纳入泛海控股后，两三年内就快速进入行业第一阵营，其发展速度的令人惊叹。2019年，民生信托净利润在60家同行中排名23，尽管较前两年排名有所下降，但与排名靠前的多家同行差距仅在两、三亿元之间，此外民生信托在创新业务、财富管理等业务上也有着较为突出的优势。

　　此外，亚太财险的净利润虽然目前对上市公司整体业绩贡献较小，但保险行业有其特殊发展节奏，新成立产险公司平均盈利时间在5年左右，此前亏损多年的亚太财险（原民安财险）并入泛海后，3年多时间就实现盈利且持续增长，也是不错的表现，这家有着深厚积淀的老牌产险公司未来仍有相当大的潜力可挖。

　　在这种情况下，提前变现如旧金山项目这样的资产，将资源投入到金融板块进一步夯实基础提升业绩，对泛海控股的发展大局反而是一种以退为进。

　　值得一提的还有，泛海控股前述行业分类变更消息披露后，马上在二级市场有所反映，公司股价一度上涨超过15％。其中主要原因，可能还是市场对于泛海控股估值逻辑的“转轨”。

　　从2019年出售京沪项目，到此次出售旧金山项目，泛海控股向市场发出了一个明确积极的信号，加速存量价值释放、聚焦优势业务绝不是一个权宜之计，公司亦将持续深入推进战略转型