金融界网站讯  北京时间12月12日凌晨，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）正式提交了招股书。

　　招股书披露的多项数据显示，自2015年创立至今，通过四年的培育和发展，优客工场已经成为中国最大的联合办公运营商，建立起资深前期的战略优势和规模效应，实现了经营方式的进一步优化。

　　优客工场的办公空间外景图 来源：优客工场官网

　　深度解读优客工场的招股说明书，以下四个要点值得关注。

　　一、多种时代红利，让联合办公在中国有望造就为一个千亿规模的大市场。

　　根据招股书中全球知名咨询公司Frost&Sullivan（以下简称“沙利文”）数据显示，2013年中国联合办公的市场收益规模仅为人民币11.7亿元，2018年增长到人民币174.1亿元，年复合增长率高达72％。根据招股书中沙利文的预测，2023年中国联合办公的市场收益规模或将突破千亿规模，一举达到人民币1322.8亿元。

　　2013-2023E中国联合办公市场规模图 数据来源：招股书中沙利文数据

　　对此，优客工场在招股书中指出——在当下和未来发展中，至少有四种时代红利和市场需求，强力助推着中国的联合办公市场实现持续增长。

　　首先是来自中国城市化进程的时代红利。

　　来自中国统计局的数据显示，2013年中国的城镇化率刚超过53％，2018年中国城镇化率增长至接近60％。参考基汇资本数据，到2025年中国城镇化水平的目标比例将达到70％。

　　2010-2018年中国城镇化率走势图 数据来源：国家统计局

　　持续进行中的城市化，让更多劳动力流动到城市，针对中小型公司的更灵活的优质办公空间因此成为新趋势，联合办公市场将因此拥有更广阔的市场空间。

　　其次是市场需求带来的发展红利。

　　联合办公提供了一种弥补传统工作空间的灵活解决方案。从数百家小微型企业到快速扩张中的中型公司，再到传统巨头或网络巨擎如美团、字节跳动等，处于不同发展阶段的企业均选择入驻共享办公空间，充分说明了这种办公服务产品和解决方案，具备新时代的高度适应性，拥有不可估量的广大市场需求。

　　更值得关注的是，在当下鼓励新经济发展的大势下，中国政府给联合办公企业提供了更多政策支持。

　　自2014年起，在双创政策影响下，大量中小型新兴企业诞生，使得市场对联合办公空间的需求大幅增长。再加上来自资本的推助，中国联合办公空间数量因此在这几年急剧增长，成为了创新创业发展的新高地。有市场数据显示，仅在2018年一年内，国内联合办公企业融资金额就达到了人民币近68亿元。

　　最后，数据显示，2018年中国互联网Z世代的人口（1995～2009年出生）已经超3.3亿，约占总人口的24％。这一代年轻人正在逐渐成为社会的主要劳动力。调查显示，这群年轻人需要的不只是一个简单的工作空间，而是需要具有设计感的创新空间，以及高质量的工作空间设施和生活娱乐设施。

　　随着Z世代人口继续增长并逐渐进入工作领域，这群热爱共享经济的新时代人群，也让联合办公成为当下和未来的办公新趋势。

　　正是锚定时代的趋势，预判市场需求，优客工场率先提供了更适合中国当代需求的新型办公空间，得以成为更受市场欢迎的品牌。在发展中占据了先机，使得优客工场在短短四年间，盈利能力持续增强。

　　二、多项数据显示，优客工场已成为中国最大联合办公运营商。

　　招股书显示，截至2019年9月30日，优客工场已在中国41个城市以及新加坡布局了197个联合办公空间，管理面积超过60万平方米。同时，优客工场还在中国和纽约的4个城市，拥有着7个联营办公空间。

　　截止2019年9月30日，优客工场在全球已经提供了72,700个工位，会员数为609,600，其中企业会员25,000，个人会员584,600——企业会员中包含如美团、耐克、字节跳动等巨头，同时也包含大量中小企业。伴随着这些中小企业的壮大和雇员增加，它们也将给优客工场带来更多的会员增长，以及更多的服务需求增长。

　　此外，优客工场的整体出租率也领先于市场。截至2019年9月30日，优客工场实现了高达79％的整体出租率，高于62％行业平均水平（招股书中沙利文数据）。

　　招股书中沙利文数据显示，2019年前9个月，在中国联合办公行业中，TOP10公司的市场占有率总额已经超过了21％。其中，优客工场作为这个行业中TOP1的“独角兽”公司，拥有着高达4.7％的行业最高的市场占有率。

　　多项数据显示，优客工场已经成为了中国最大的联合办公运营商。规模效应和头部优势，使得优客工场将在这个行业持续成长至千亿的过程中获得更好的发展。

　　三、对比美国同行，优客工场的租金成本更低更稳定。

　　在中国，联合办公空间的发展环境与美国大不相同。

　　在当下中国房地产行业的转型发展过程中，存在大量房地产存量空间需要盘活。因此在资产端，中国的商业地产持有者更愿意将空间提供给优客工场这样的联合办公运营商。

　　优客工场此前的运营实践显示，这家联合办公空间运营商，不止能为房地产商盘活闲置空间，还能通过“联合办公+商业服务”，给周边商业带来更多的人流量以及更多的消费现金流。

　　正是由于经营环境不同，中国联合办公企业的成本收益错配这个关键风险远比美国联合办公的同业者们可控的多。同时，房屋提供者与联合办公运营商的合作共赢关系也远比美国市场融洽。

　　在这样的经营环境下，优客工场的创始人毛大庆，作为房地产行业的资深专业人士，在房地产圈内拥有着深厚的资源和人脉——这成为了优客工场发展的强大资源推动力。

　　强大资源推动力支持下，优客工场在全国一线城市和新一线城市的核心地段布局了大量成本合理且优质的联合办公空间。招股书数据显示，在联合办公需求最旺盛的北京，优客工场布局了超过50个联合办公空间；在经济发达的上海和深圳，优客工场的联合空间布局也相对密集。

　　此外，招股书数据显示，优客工场USpace签约的平均租期为9年以上，充分体现了房屋提供者对优客工场的信任。在这样的长租约条款下，优客工场的装修等硬件投入成本能够因此得到进一步摊薄，与行业内其他签约租期短的公司相比，优客工场的租金成本也更稳定。

　　四、五大优势赋能空间运营与非空间业务盈利能力持续增强

　　招股书披露，优客工场提供的是“空间运营+非空间业务”的全方位服务。作为中国领先的联合办公品牌，优客工场的以下五大优势，将持续赋能其产品和服务，有助于其未来在这个市场上实现更广阔、长远的发展：

　　1、对联合办公市场有着更深刻的理解

　　2、超高的空间运营效率和完善的管理运营链条

　　3、能够为用户赋能的联合办公系统

　　4、从线下空间到线上社群的扩展能力和多样化的变现能力

　　5、强大的管理能力

　　其中，空间运营方面，优客工场通过对市场的深刻理解和独特的资源优势降低成本，同时以优质产品为基础，用超高的空间运营效率和完善的管理运营链条提高出租率，将“低成本+高效率”做到了极致。

　　在优客工场，经营超过24个月的空间被其定义为成熟空间。数据显示，新开业空间在经过优客工场两年的经营后，将进入出租率和收入稳定增长的成熟阶段。根据招股书数据，优客工场的成熟空间出租率在这两年一路上升，从2017年末的63％已上升到2019年9月末的83％。

　　截至2019年9月30日，优客工场经营超过24个月的成熟空间占比仅有38％。可以预见，随着余下的62％非成熟运营空间逐步成长为成熟空间，优客工场的整体空间出租率也将随之提升，空间运营收入和企业服务也将实现快速增长。

　　实际上，“低成本+高效率”带来的优势，已经在优客工场2019年前9个月的财务数据中得到初步兑现。

　　根据招股书数据，优客工场空间运营净收入在2017全年、2018全年、2019年前9个月分别为人民币1.54亿元、人民币3.94亿元、人民币4.20亿元；2018全年、2019前9个月同比增长分别为155％、59％。空间运营的租金成本2018全年、2019前9个月同比增长分别为97％、30％，远低于空间运营净收入增长速度。

　　在空间运营之外，优客工场的非空间业务为会员提供一系列服务，并基于其用户数据和运营数据，探索电子商务、精准营销等新业务，这将是优客工场未来增长的一个重要潜力板块。

　　布局中国及海外的近两百个联合办公空间，加上超过60万的庞大会员量，为优客工场的非空间业务不断扩张奠定了基础。优客工场创新管理运营成就的联合办公社群，更为非空间业务提供了一个快速发展的“磁场”，也衍生出更多的商业机会。

　　优客工场商业模式图 数据来源：优客工场招股书

　　招股书显示，2017年至2019年前9个月，优客工场的非空间业务净收入（包含UBrand）累计达到人民币5.22亿元。在比例变化上，非空间业务的净收入（包含UBrand）占比从2017年的8％增长到2019年前9个月52％；同时，在过去7个季度中，非空间业务整体始终保持盈利状态。

　　选择一个对的市场，通过四年的实践形成自身独特的“空间运营+非空间业务”全链条服务模式，提供更好的服务和产品，将“低成本+高效率”做到更好，这就是优客工场盈利能力增长的关键。当下，优客工场的发展战略已逐步兑现为财务表现，并随着赴美IPO进程的正式启动，吸引着更多全球投资者的关注。

　　成为“联合办公第一股”或将是优客工场本次赴美上市的大概率结果。