大唐地产赴港IPO:净负债比率高达185.6% 招股书披露15起项目公司不合规事件

1评论 2019-12-03 06:50:00 来源:中国网财经 感谢300643

  中国网财经12月3日讯(记者 安平)继三巽集团、港龙地产后,又一家房地产企业——总部位于厦门的大唐集团控股有限公司(简称“大唐地产”)加入到排队港股IPO的队伍中。

  公开资料显示,大唐地产的主要收入来自物业开发及销售,母公司是福信集团。2016年-2018年及2019年上半年,大唐地产销售物业产生的收益分别为11.4亿元、34亿元、52.3亿元和24.2亿元,占总收益的比例约为55.1%、84.7%、95.2%及96%。

  截至2019年9月30日,大唐地产应占估计建筑面积约为780万平方米。在全国范围内有69个物业开发项目,其中26个位于海西经济区,北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区和长江中游经济区的物业项目分别由26个、9个和4个。大唐地产在招股书中表示,拟继续在若干主要城市群内的多个城市拓展业务。

  计划三年内冲刺千亿

  此前克而瑞披露的数据显示,大唐地产近年的销售规模和行业排名在不断提升。2016年-2018年的流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元,行业排名分别为第149、第109、第77。

  不过,大唐地产似乎并不满足目前的成绩,其总裁郝胜春曾于2018年公开表示,公司确定了“未来三年冲刺500亿元的销售目标”。2019年,大唐地产再次将目标升级为“3年1000亿+,进入全国房企50强”。

  在各地调控力度不减的背景下,有房地产行业评论员在接受中国网财经记者采访时表示:“大唐地产如果按照目前销售节奏,想要在短短三年飞跃至千亿,恐怕有不小难度,这对公司的土地储备、运营模式、现金流和人才等都是极大的挑战。”数据显示,2019年1-11月,大唐地产全口径销售金额为298.3亿元,行业排名第78。

  500亿元目标尚未完成,大唐地产为何着急追赶千亿?销售目标是否有“口号化”嫌疑?针对这些问题,中国网财经致电致函大唐地产,相关工作人员表示“帮忙转达”,但截至发稿时未收到回复。

  千亿销售目标压顶的大唐地产,近期在积极补充土储。今年11月5日,福建漳州出让3宗地块,大唐地产6.07亿元竞得两宗,其中一宗是大唐地产和恒盛联合拍下;10月11日,大唐地产以总价约2亿元拿下广西南宁一商住地块。此外,大唐地产今年来在湖南岳阳、广西柳州等地有所收获。

  净负债比率一度超过10倍

  大唐地产是否有足够的资金支撑即将加速的规模扩张?上述评论员指出,自5月以来,房企融资收紧信号频传,从银行贷款到发债、再到信托融资等渠道几乎全面受限。大唐地产此时选择IPO上市融资,可能系资金需求强烈所致。

  从招股书披露的数据来看,2016-2018年末及2019年6月底,大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元,净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%,远高于第三方机构给出的80%的房地产行业整体负债率水平。

  截至2019年6月30日,大唐地产未偿还借款为75.98亿元,其中一年内需偿还17.3亿元,一至两年需偿还31.7亿元,而公司账上的现金及现金等价物仅为19.42亿元。至于此次IPO所募资金,大唐地产表示,主要用于公司的现有项目资金需求,包括物业开发项目(即唐晟雅苑、唐玺雅苑、长沙大唐印象御玺及长沙大唐印象御园)的建筑成本;偿还部分若干现有计息银行借款,均为用于公司物业项目开发的贷款,包括(i)一笔银行借款,按固定年利率9.0%计息及于2022年6月到期,及(ii)一笔银行借款,按固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期;将用于一般业务运营及运营资金。

  尽管还有若干贷款要还,但大唐地产对营销及广告的支出毫不吝啬。招股书显示,2016-2018年,大唐地产营销及广告费用分别是6629.5万元、6598.8万元和9360.2万元。2019年1-6月为2145.6万元,与上年同期相比有所增长。据了解,大唐地产近几年来借助举办拳击赛事进行营销,郝胜春曾在接受媒体采访时表示,公司在积极探索地产+体育的发展,会优先考虑围绕拳击这一潜力巨大的运动项目来发力。

  不合规事件及业主维权投诉多发

  招股书显示,计划赴港上市的大唐地产,报告期内还曾发生过若干不合规事件,主要涉及4个方面,分别为:6个项目公司无建筑工程施工许可证开展业务,总罚款340万元;4个项目公司没有遵守相关建筑工程规划许可证及/或其他相关规划批文所载规定或规划而开展建筑工程,合计被罚130万元;2个项目公司在未办妥先关建筑工程竣工手续的情况下交付物业,被罚款40万元;还有3个项目公司所刊登的物业广告未能遵守广告法规定被罚款50万元。

  此外,大唐地产旗下的项目近期也发生了投诉维权事件。福建漳州开发区大唐世家2期业主廖先生于近期向中国网财经投诉,称所在的小区曾出现楼板外墙开裂、楼房沉降、房屋漏水等诸多问题。近期地下停车场现围挡,廖先生质疑是开发商房屋出现质量问题擅自维修,去询问时双方发生冲突致受伤。

  广西南宁邕宁区的网友在人民网(行情603000,诊股)地方领导留言板投诉,称该区域大唐世家一区安置房收房未满2年漏水;江西南昌大唐世家业主在安居客平台投诉,称2015年看房时就发现房子质量低劣,存在墙壁漏水、地面大面积空鼓、墙壁开裂、墙壁空鼓、粉刷严重不平整等问题。随后物业敷衍整改,但漏水一直未维修好,很多空鼓部分维修不到位,墙壁空鼓开裂部位只在表面简单粉刷一层水泥。

  对于上述投诉,中国网财经记者试图向大唐地产求证,但没有得到答案。有业内人告诉中国网财经记者:“不合规事件和投诉频发,会影响大唐地产的品牌影响,企业应该引起重视,这样才能让投资者更加踏实。”

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