商业地产新发现:停车资产挖掘“不能错过” 亟需专业赋能

1评论 2019-09-06 13:49:34 来源:金融界上市公司研究院 作者:海澜 300270还有几个板?

  如果在上海最繁华的商业地区拥有3000个车位,你预期这个资产的年收益应该是多少?根据停车资产运营综合服务商阳光海天公司总经理江沁园测算,若达不到1亿元、也就是每个车位每日92元的收益,则说明在当前的运营环境下该资产的运营效率不及格;然而可惜的是,许多商业地产公司不仅自有的停车资产目前尚达不到这个收益水平,更没有发现这个资产背后对运营效率、客户增值等方面的提升。

  近期,在金融界联合停车资产管理运营商阳光海天组织的一场内部交流会上,与会的多位上海商业地产公司代表纷纷表示:

  “我们的确没有想到停车资产可以有这么多的增值方式,现在看浪费了很可惜!”

  被商业地产商称作“浪费了可惜”的就是现在风头正热的停车资产管理。说它风头正热,原因就是在7月30日召开的中共中央政治局会议上,首次提到“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程”,这意味着“城市停车场”是城市精细化运营中欠缺的一块短板这个问题已经被提高到重要位置。

  怎样补上这块短板?如果将停车看作一项经济行为,那么只有当车位的需求和车位的供给平衡才能解决停车问题。传统在需求端靠提高收费或用公共交通替代来抑制停车需求的办法只能解决一时问题,最终是要在停车的供给侧解决问题。

  实际上,多地提出的兴建立体化城市停车场或停车楼是解决停车难的重要措施之一。但是只解决了停车难,还不足以让商业地产商动心,无法在停车供给侧产生自发的动力,因此必须要给商业地产更多的吸引力,才能使他们真正重视起停车资产的运营。这个办法就是“技术能力+运营经验”的综合式服务,即利用大数据和智能技术为手段改造商业停车场,减少停车的时间,提升消费者的体验,同时还可以通过线上门店和线下停车的打通,带来粘性和流量。

  商业地产的痛点是什么?

  为什么现在纷纷涌现的商业综合体“千mall一面”?为什么真正火爆的、真正有影响力的商业地产越来越少?商业地产的痛点是什么?

  全国商业地产工作委员会会长王永平在参与此次交流时表示,人流、现金流和信息流就是商业地产项目的“痛点”,只有抓住这“三流”,才能够在当前转型升级的大趋势下获得竞争优势

  在城市化不断加快推进的过程中,商业地产曾经扮演了重要的角色,而在宏观经济整体转型、新零售与新消费迭代升级的过程中,商业地产也悄然发生了显著变化:

  第一,商业地产从“重数量”转向“重质量”。全国各地的政府在招商引资中开始更加注重企业的运营能力,而不仅仅关注数量与规模,也认识到一个城市不是商业越多就越繁荣;第二,商业地产从“重开发”转向“重运营”。当前的商业激烈竞争的大环境对商业地产的运营能力提出了更高的要求。开发商认识到只有运营好,产生良好的现金流,才能在资本市场彰显价值;第三,商业地产从“重增量”转向“重存量”,盘活现有资源。新项目常常地理位置偏远,商圈不成熟,而老商圈中一些产业特征已经老化,业态已经落后,但是区位优势十分突出,有些还有历史文化底蕴。与其开发新项目,不如把原有的市中心项目改造好。

  在这样的背景下,商业地产必须要把握住“场景动心、产品匠心、服务用心”的规律,聚焦到“以运营为王,以资产管理为导向”的主题上。“当前的新零售,更是一场‘心零售’。”王永平说。

  在这样的痛点之下,商业地产对停车资产又有哪些诉求呢?

  首先是从服务民生的角度来说,商业地产停车难及停车导向不清晰的“痛点”解决最为急迫。该问题一般集中在大型购物中心、写字楼和产业园区。例如在重要节假日商场搞促销活动时,停车高峰导致顾客排队等车位,造成周边交通拥堵;又如上文提到的工作日高峰,写字楼、产业园排队停车容易造成拥堵,而到了夜晚,写字楼里车位又都闲置。

  多家与会商业地产高管表示,商业地产对错峰停车诉求由此越来越强烈,特别是城市核心地带的商业地产项目。错峰需求的症结在于信息不对称。很多停车场都是信息孤岛,车主无法精准知晓是否有停车位。同时,传统商业地产停车场景和收费模式已经落后。停车场视觉引导设计较差,在人工收费和维护方面,效率低下,服务体验感较差,无法提升收费价格,也是导致商业项目中的停车场资产收益率较差的原因。

  在解决服务问题之后,更具吸引力的,则是商业地产项目还希望能够通过停车场这个场景为其导流,增加与客户更多的真实互动和共享。

  智慧停车资产能做什么?

  由于历史原因,我国大城市在建设和运营一直存在矛盾。重建设,轻运营;重面子,轻实际;重地上,轻地下。这导致停车资产的设计和运营根本不重视。有数据显示,我国大城市汽车保有量和停车位的配比为1:0.8,中型城市为1:0.5,远不能满足需求。另有数据统计表明,全国有49个城市汽车保有量超过100万辆。在中国30个重点城市中,有12个城市停车位缺口超过60%,有一半以上车没有地方停。

  在王永平看来,当前城市的停车资产可以说是“小入口、大市场”,但是正是这看似很小的入口,如果成功解决了,能够给老百姓(行情603883,诊股)解决很大的麻烦,给商业地产项目带来很大的收益。

  首先,停车资产的运营结合大数据和智能化技术,能够解决错峰停车问题。阳光海天总经理江沁园介绍,使用智慧停车系统工具,通过追踪人员、车辆的数据,得到准确的数据支撑之后,通过与不同属性的商业和周边住宅进行互动调配,实现错峰引导,也就是推行“区域化联动”的车场管理理念。

  其次,停车资产要能够为商业地产项目“节流”。能够实现电子化收费甚至无感式收费根据。能够为车场提供视频实施监控,达到无人化/少人化管理,减少支付时的等待时间,帮助企业信用付款。阳光海天副总裁李小龙指出,还可以通过对某个区域不同车场的数据分析,看出某个项目的定价是高于市场还是低于市场,未来是否有空间,制定的优免政策是有合理依据还是随意制定的。

  第三,停车系统能为商城会员系统赋能和引流。商业的会员系统需要和停车会员的系统打通,这样才能知道哪些人进入了商场,哪些购物了,哪些没有购物,这些人的画像是什么。打通之后是第二步,能够把商铺的会员积分政策与相应的优惠停车政策打通。这样一系列对于商业会员的具体分析,能够保证车场与商业完全打通。

  停车资产未来价值变现?

  用资本化手段来运营停车资产是另外一个必备思路。运营停车资产的企业获得停车资产的方式包括购买停车资产的终身使用权或产权,或通过长期租赁从业主手中获得使用权。而由于我国不同城市对停车位产权登记规定不一致,有的甚至没有车库产权登记,所以目前停车金融多从中长期经营权的租赁起步。追求对停车资产进行长期价值升值的停车资产管理应运而生,阳光海天就是其中之一。

  阳光海天成立于2006年,业务涵盖城市级停车咨询、停车场规划设计、停车场运营管理、停车场投资建设、停车场商业平台开发等领域,2017年从一般地停车场管理转型升级为停车资产运营,提供停车资产产权交易、长期租赁、以及城市停车资源智慧化管理等业务。

  阳光海天副总裁李小龙指出,金融服务当前的整体要求是回归本源,支持实体经济。特别是停车资产这类本身涉及民生,需求市场很大,兼具政策性和市场性双重属性,未来以长租和打包委托运营都将是停车资产未来的主流方式。

  此外,停车场资产证券化(ABS)也将是未来的发展方向。2017年,中国首单停车场PPP资产证券化项目获批,也就意味着金融机构投入停车产业,可以形成有效退出机制,这一金融运作工具也必将获得市场的青睐。

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关键词阅读:商业地产 停车资产 专业赋能 阳光海天

责任编辑:江欢
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