8月29日，太平洋证券房地产首席分析师、银行业与房地产业研究主管徐超做客今日头条《大咖策略会》，解读房贷利率新政对楼市的相关影响。

　　嘉宾简介：徐超，北京大学中国经济研究中心（CCER）硕士，上海交通大学学士；现任太平洋证券房地产首席分析师、银行业与房地产业研究主管，擅长站在整体宏观调控的视角分析地产和金融监管政策，对房企融资和房企隐性负债有独到研究。

　　问：欢迎太平洋证券房地产首席分析师、银行业与房地产业研究主管徐超老师做客今日头条财经频道《大咖策略会》访谈栏目！徐老师你好，房贷利率以LPR为基准后，房贷利率是升还是降？

　　徐超：央行房贷新规只是给出了房贷利率的下限，实际房贷利率的制定还是由各个地方“因城施策”。像上海这样平均房贷利率低于央行下限的城市，房贷利率大概率是要上行的；像苏州这样房价上涨过快的城市，平均房贷利率上行的趋势可能也不会改变。对于多数城市而言，房贷利率的变化不会太大，以稳为主。8月20日央行副行长刘国强明确表态：“保持个人住房贷款利率基本稳定”，“做到房贷的增量不扩张，房贷的利率不下降”。

　　问：有人说本次房贷利率新政相当于是对二套房市场定向加息，而首套房房贷利率反而有所下降，这个说法正确吗？以后的上浮、下浮、折扣优惠等是不是都不存在了？

　　徐超：这种说法是不准确的。央行副行长在8月20号的吹风会上已经明确表态过了要保证房贷利率不下降，因此即使是首套房利率也难有下降。这次央行给出的只是贷款利率的下限，对于二套房而言，当前下限为5.45％，相当于原来的基准上浮11％，实际上很多城市原来的二套房贷款利率本来就在此之上，根据融360的数据，7月份全国二套房平均贷款利率为5.76％，是明显高于当前的下限的，因此对于多数城市而言，二套房贷款利率不会上升，只有此前二套房贷款利率较低的城市以及房价上涨较快的城市二套房贷款利率有上调的可能。

　　问：房贷利率新政出来后，对新房和二手房的购房者而言，有什么变化？有很多在这个阶段正在走合同或者准备购房的人有疑问，目前是赶在新政前买房划算，还是新政之后再买？

　　徐超：对于上海这样过去房贷利率较低的城市，10月8日房贷新规落地之后房贷利率大概率是要往上走的，因此还是赶在新政之前买房比较划算；对于房价上涨较快的城市，按揭贷款利率是有可能继续上行的，还是要综合考虑房价的走势和按揭贷款的利率及可得性；对于其他城市而言，其实新政影响不大。

　　问：随着美联储开启降息周期，全球央行都掀起降息潮，未来国内利率长期是否也是下降趋势？房贷利率未来会不会也逐步下降？

　　徐超：7月底政治局会议已明确表态”不将房地产作为短期刺激经济的手段“，因此房贷利率不会作为对冲外部冲击的手段。未来确实不排除1年期LPR有下行的可能性，但是我们认为此后5年期以上LPR有可能不会随着1年期LPR下调，而是在4.85％的水平上保持稳定，从而保证房贷利率的基本稳定。

　　问：近十年经济增速一直在放缓，但是市场利率一直保持相对较高的位置，是什么在阻碍利率下行？

　　徐超：这种说法其实是不准确的。实际上从2012年开始中国的存贷款基准利率就一直呈下行趋势了。不过2015年10月24日央行最后一次降息之后，就再也没有调整过基准利率。主要原因是2016年-2018年上半年，中国经济增速一直较为稳定，在6.7％-6.9％区间内窄幅波动，同时美国于2016年底重启加息周期，在美国不断加息的压力下，加拿大、英国、韩国等经济体相继加息，全球货币政策从金融危机后的宽松状态回归正常化。在此背景下，央行确实没有继续下调利率的必要，去杠杆和金融防风险成为宏观调控的主线。

　　2018年下半年，经济重新面临下滑压力，由于美联储当时还在加息，为了维持汇率稳定，央行更多地采用了降准作为逆周期调节的工具。

　　问：对于目前的刚需购房和投资性购房，都有哪些建议？

　　徐超：年底可能是刚需购房的好时机，房企促销力度可能会比较大。

　　问：大概三年前开始就一直有人在讨论房价历史大顶的问题，有人认为2017～2018就是房价的历史大顶，也有人认为2019年是房价低点可以抄底，想听听你对未来楼市大盘的预测是怎样的？

　　徐超：目前调控政策的目标是希望房价保持稳定，不少城市（如大连）对新房的限价除了限制涨幅之外，也同样限制跌幅。2019年底很多城市可能会有降价压力，后续房价怎么走，还是要看政策。

　　问：LPR改革后，存款利率不变，贷款利率有所下降，这样是否会压缩银行利差？对于银行板块而言，是不是一个长期的利空？

　　徐超：是可能对银行利差造成一定的影响，银行躺着赚钱的日子结束了。不过由于按揭贷款利率不会下降，因此对于零售业务（特别是按揭贷款业务）占比较高的银行而言，受影响会相对小一些。

　　问：A股地产板块一个季度以来也有大幅调整，我们也观察到多家房企近期开始折扣卖房、加大回款力度、主动降负债、保持现金流等，未来一年里，房企将会有什么变化？

　　徐超：当前房企融资环境面临的约束是空前的，因此急于加快推盘回笼资金，下半年新房供给有可能会比较多，房企可能会采取“以价换量”的策略。

　　问：2017年就看到你对于房地产税的测算和判断，目前你对房地产税的正式落地时间有预期吗？

　　徐超：从《立法法》的规定来看，像房地产税这样对纳税人的财产征税的法律，人大常委会至少审议三次，表决应该是由全国人大全会表决而不是常委会表决，三次审议一般不会连着，可能要花费一年的时间（其中第一次审议或第二次审议以后会有一个向全社会公开征求意见的过程）。次年3月交由全国人大全会表决，表决通过以后，由于房地产税是一个地方税种，需要给地方一年时间制定实施细则，并招聘税收征管人员（目前税务机关人员规模不足以应对面向广大自然人直接征税的局面）。因此从第一次审议到最终落地征收可能需要2-3年时间。具体什么时候开始审议，我们无法预测，至少房地产税法并没有列入2019年国务院拟提请全国人大常委会审议的13件法律案之一。

　　以上为嘉宾问答实录，仅代表被访者个人看法，不代表今日头条认同其观点。