泰禾内部例会曝光:负债可控,又准备拿地了

1评论 2019-05-23 11:00:39 来源:金融界网站 职业操盘手技能养成记

  金融界网站讯  泰禾资金紧张的局面将在6月份彻底扭转,500多亿短债,年内实际仅需偿还100多亿元。

  素有“地产界范冰冰”之称的网红房企泰禾集团(行情000732,诊股),再一次被舆论聚焦、放大。

  这次“走红”的起因,是深交所5月8日发布了关于泰禾集团2018年年报的问询函,就短期偿债能力、2000亿销售目标等19项相关细节提出问询,要求进一步补充披露信息。

  实际上,这只是证监部门加强监管的一次例行问询。截至5月13日,总计有226家上市公司都收到了年报问询函,问询内容大同小异,包括:持续经营能力的变化、现金流与营收是否匹配、大额商誉计提合理性以及偿债能力等等。

  虽然只是常规问询,但对于市场关注度极高的泰禾来说,却不亚于又一场舆论风暴。

  获悉,泰禾的偿债难题,即将在6月份彻底解决。接近泰禾的人士称,在经过与诸多金融机构的密切沟通后,“574亿元短债压力基本化解”。上述人士称,泰禾年内实际仅需偿还100多亿元到期债务。这对千亿规模房企来说并非难事。

  风暴中心“大局已定”

  在深交所就其“115亿元现金流如何偿还574亿元短期负债”提出问询后,“泰禾危机”似乎山雨欲来。然而,风暴中心却是出乎意料的镇定。

  接近泰禾的知情人士透露,5月11日,在北京通州运河畔的中国院子,泰禾集团地产板块全体高管召开了为期一整天的月度经营例会。据内部相关数据显示,泰禾今年前4个月已累计完成368亿元销售任务,排名行业第23位。

  近期,泰禾北京、福州和广深三大区域公司均有大批楼盘取证备案在即,预计二季度将形成院子系产品的集中放量。

  其中,超级大盘——泰禾广州院子占地千亩、建筑面积183万平方米,位于粤港澳大湾区核心区枢纽地带,总货值约400亿元,虽然已与世茂合作,但泰禾仍将获得49%的权益。

  上述内部会议还传递出一个明确信息:泰禾资金紧张的局面将在6月份彻底扭转。据知情人士透露,去年下半年以来,在房地产调控和金融严监管的行业大背景下,民营房企融资困难,尤其是国内经济下行和中美贸易战等诸多不利因素叠加,导致高杠杆、高周转模式的激进型房企普遍扩张遇阻,泰禾便是其中的典型案例之一。

  公开资料显示,在排名前50位的内资上市房企中,总计有25家资产负债率超过80%。其中,泰禾2018年负债率一度高达86.88%。这成为舆论反复诟病的焦点所在。

  为改变市场对负债的不良印象,自去年下半年以来,泰禾分别从营销、财务、操盘、融资和品牌等多方入手,着力应对。

  首先是坚决抓销售、抓回款。年初,泰禾在北京发起“1号抢收计划”,一个月时间便完成50亿元销售;今年4月,集团首次实现销售回款超过签约回款,各地项目累计完成368亿销售业绩,为泰禾扭转资金困局做出巨大贡献。

  其次是拿出若干项目,与业内优秀企业进行股权合作。此前见诸公告的,已有杭州、南昌、广州和佛山等地7个项目与世茂集团达成战略合作,未来还将陆续有一些项目放开股权,与志同道合者联手操盘。泰禾内部曾对此做过测算,结论是“适当稀释部分项目股权并不影响集团整体战略”。

  据了解,目前泰禾合作项目的权益占比大都在80%-90%之间,而万科的合作项目权益占比约为30%,规模相近的旭辉集团,其权益占比也大体在40%-50%之间,相比之下,泰禾明显比高于行业平均水准。

  三句话说服金融机构

  此外,泰禾还对100余家有合作关系的大小金融机构集中梳理和清理,最终确定仅与其中15-20家综合实力较强者达成长期战略合作。

  这一“合并同类项”的债务置换动作,使得574亿元短债压力基本化解。据悉,泰禾年内实际仅需偿还100多亿元到期债务。这对千亿规模房企来说并非难事。

  知情人士还原了泰禾“高负债”形成的一个历史细节:早在两年前,市场形势好,泰禾各地项目销售火爆,众多金融机构纷纷主动找上门来,“一个项目至少被五六家机构盯上,应接不暇。有时候要找董事长签字,一等就是三四个小时”。

  泰禾当时确立的融资原则是,“谁给的便宜、给的快,就跟谁合作”。正因如此,2017年一年,泰禾总计从各类金融机构拿到了大约1000亿元的低息融资,这笔钱为其加速并购项目、最终实现超过6000亿元货值的土地储备奠定了坚实基础。

  然而,泰禾的疏忽之处,就在于对金融合作伙伴疏于管控,导致在去年金融市场收紧时,个别实力不强的小贷公司临时抽贷、压贷。正因如此,去年以来,伴随各种负面舆论,个别金融机构开始表现出“晴天给伞、雨天收回”的现实一面。

  面对压力,泰禾在要求集团自身做好资金应对、加大力度实现销售回款的同时,开始着手对合作金融机构进行梳理和精简,力争形成“15-20家战略合作伙伴、每家融资规模几十亿”的稳定格局。据悉,这项工作到本月底就将全面完成。

  相关人士表示,在谈判过程中,泰禾用以说服金融机构支持泰禾的理由仅有三句话:一是泰禾超过6000亿元货值的土地储备都集中在一二线城市,拿地价格低,保值增值;二是泰禾的产品力和专业操盘能力业内有口皆碑,很多同行都在学泰禾,“哪里去找这么好的合作伙伴”?三是泰禾公司治理结构完善,A股上市,“有监管部门替你监管,你还有什么好担心的”?

  管理升级

  在上述内部经营例会上,泰禾集团高层集体反思,认为公司当前所面临的舆论压力,既有外部叠加因素,更与泰禾自身管理能力不强有关。“与华为等制造业企业和万科、龙湖等业内优秀企业相比,泰禾的管理能力和水平还有很大差距”。

  据了解,在当天参会的泰禾集团地产板块高管中,近三分之一入职尚不满一年。用黄其森的话说,“队伍需要磨合,但只要大家共同努力,就没有什么困难不可战胜”。

  2017年底,黄其森在接受媒体采访时,曾就泰禾集团实现2000亿元销售目标表达个人愿景,此举随即遭到深交所书面问询,成为喧嚣一时的舆论事件。

  然而,在众多业内人士看来,泰禾近年来反复遭受舆论非议,背后恰恰说明企业成功地拥有了极高的市场关注度,是自带流量的“网红”企业,正所谓“人红是非多”。

  过去北京地产圈有句俗话:“不怕有人骂,就怕没人理”。这说明,无论对于企业成长还是个人成名来说,缺乏关注度就意味着慢慢消亡。

  最典型的案例,是地产界营销教父潘石屹,当年开发SOHO系列商住项目时无人问津,他便自己炒作自己,批判现代城、批判潘石屹,成为中国地产营销界的经典教材。

  反观泰禾的成名经历,从16年前的泰禾红御更名通州运河岸上的院子,再到今天的中国院子,虽然也曾走过短暂的炒作路线,但本质上还是凭借扎实的产品力、市场认可和消费者追捧而获取成功。这一点,从泰禾院子系产品持续热销、开盘即罄、蝉联城市销冠并且被业界同行不断模仿复制,即可见一斑。

  2018年8月,泰禾院子还被选入《全国高校房地产专业案例教材》,两段入选评语写得颇为中肯。其一是:从最早“十年磨一院”的中国院子,到如今全国布局21城41院,就打造中式豪宅的能力而言,鲜有开发商能与泰禾分庭抗礼。

  其二是:泰禾院子以福州“三坊七巷”为蓝本,将中国传统文化与现代审美理念相结合,形成独有的“门头、坊巷、院落”三大造院体系,并申请了包括门头、门钹等十大专利,以一脉相承的建筑形制、独树一帜的文化基因,在业内形成“谈中式、必泰禾”的现象

  在龙头企业普遍专注财务指标、追求产品标准化、强调高周转的行业大背景下,房地产品牌平庸化渐趋常态。在产品特色上,无论是昔日的“招保万金”,还是今天的“碧恒万融”,其差异性越来越不明显。

  相比之下,泰禾始终坚持精品战略,崇信工匠精神,并且站在大国崛起、文化自信的时代背景下,高举新中式住宅文化复兴旗帜,以医疗和教育配套推动“泰禾+”,坚持打造地产行业“第一品牌”的目标新年,并希望以此确立自身品牌的差异性和企业战略的护城河。

  所谓有得必有失。精品战略和工匠精神,说白了就是强调“慢工出细活”,从商业逻辑上来说,就意味着对产品要有更多的成本和精力投入,同时还会降低一部分周转率。

  这些,在企业规模小、单个项目运作的时候不觉得是压力,一旦企业规模做大、上升到千亿量级时,各种对于综合管理运营能力考验便接踵而至。泰禾今日所面临的,恰是这样一个从量变到质变的转型升级时刻。

  知情人士表示,在上述内部经营例会上,鉴于资金面的逐步好转,泰禾管理层有了底气。下一步,在加大供货和销售的同时,择机拿地、积极拓展又被提上管理日程。

  与此同时,泰禾集团管理层也充分意识到,“当前内外部力量都在要求泰禾加强管理,而且要快马加鞭,马上改变。对此“要有紧迫感,时不我待”。

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关键词阅读:泰禾集团 负债可控 管理升级

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