金融界网站讯  4月19日晚，国内领先的产业新城运营商华夏幸福（600340.SZ）发布了2018年年度报告。尽管在年报开头的“致股东信”中，华夏幸福将2018年形容为“水逆”，意在比喻去年行业、市场波动带来的负面影响。但从运营数据看，其2018全年经营依然稳健，增长与扩张均符合预期。

　　2018年，华夏幸福实现总营收837.99亿元，同比增长40.52％；实现归母净利117.46亿元，同比增长33.77％。此外，期末其归母权益合计437.77亿元，同比增长18.01％。同期，其净资产收益率（加权）由2017年的31.4％提升至35.19％，在A股103家已公布上年年报的房地产行业上市公司中排名第4。

　　同时，年报披露华夏幸福2018年度利润分配预案为10派12元，现金分红36.03亿元，年度股利支付率为30.67％，略高于2017年的30.29％。

　　业绩增长跨越行业周期 销售收入规模稳步提升

　　制图：金融界数据 来源：巨灵财经

　　从以上两张图可以很清楚的看出，华夏幸福近5年的经营发展中，营业收入与行业整体的同比变化趋势基本保持了一致，但均明显高于历年行业整体水平。这样的情况不难理解，房地产企业的销售收入，很大程度受制于国内市场总体情况，政策、价格、需求等变化波动会对全部中国房企造成根本性影响，比如2017年的拐点就清晰可见。但行业中的优势龙头企业，由于规模、品牌、资金、资源等优势，其表现也往往优于行业一般水平。

　　而从华夏幸福年度业绩变化与行业整体水平的对比中可以发现，其业绩同比增长率连续保持了稳定的高增长幅度，与行业整体水平的剧烈波动形成了鲜明的对比。这说明，华夏幸福在优势规模的存量支撑与调节下，通过原有业务优化提升，以及除房地产开发外创新业务的培育拓展，聚焦行业市场的空白点与新增长极，一定程度跨越了行业周期性波动，实现了自身的稳健可持续发展。考虑到增长基数也在逐年扩大，实现这一稳定增长水平实属不易。

　　制图：金融界数据 来源：巨灵财经

　　房地产类的企业，由于预收账款、合同负债等会计记账特点，其当期销售情况往往比营收更为准确的反映当期经营特征。观察上图可以发现两个较为明显的特征：华夏幸福近年来销售金额与销售面积均持续上升；其销售金额与销售面积呈现交替上涨，同比变化出现背离。直观分析来看，这恰恰表明了华夏幸福通过对自身经营调整，尽力克服行业周期影响，维持增长稳定性的成效。

　　运营能力企稳 收益效率行业居前

　　制图：金融界数据 来源：巨灵财经

　　上面两张图选取了体现华夏幸福运营能力与收益效率变化的若干指标，进行了历史对比。首先可以看到的是，其加权净资产收益率自2016年的明显下降后，出现了稳步回升。2016年华夏幸福由于增发、PPP业务规模扩张等原因，净资产大幅增加。而此后加权ROE的持续回升，也说明了其对扩张后的业务规模运营吸收情况良好，增量资本的收益效率不断提升。另外值得注意纳入考量的是，华夏幸福盈利能力常年保持在行业前列，2010年中完成重大资产重组、控制权转移后，2011年~2018年其加权ROE的A股行业平均排名为2.75位。

　　与收益效率回升相对应，其运营能力也出现了回升。如总资产周转率自2017年后的明显提升，体现了华夏幸福整体层面销售能力的改善提升。此外，在具体业务层面，也可以看出其利润率自2016年以后波动向上的趋势。而对应的销售期间费用率（三费比），在经历了2016年、2017年的显著增长（主要是业务扩张带来的财务费用与管理费用的大比例提升）之后，也由于体系梳理、内控加强、股权债权结构优化等原因，出现了大幅回落。

　　另外，在优化债务结构、提升偿债能力方面，2018年华夏幸福将1年以内到期的有息债务从上年的31％下降至19％，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍。同时，其货币资金与1年以内到期的有息负债之比为1.8。综合来看，其短期偿债风险较低。

　　核心都市圈聚焦战略不断复制扩张

　　在2018年年报开篇的“致股东信”，华夏幸福多次提到核心都市圈这一战略概念，表示其自2015年开始聚焦核心都市圈布局。文中大量表述均体现了其核心都市圈聚焦战略的高度与重视程度。例如，“都市圈将重新定义中国不动产市场”、“我们坚信，得都市圈者得未来”、“在都市圈时代，谁更懂都市圈，谁能把握好‘三化’，谁先做到‘三个开拓’，谁才能在发展中创新、在变革中涅槃”等。

　　根据年报表示，核心都市圈聚焦战略的具体体现为“在深耕环北京区域的基础上，积极布局长江经济带和粤港澳大湾区等核心都市圈区域”。纵观华夏幸福2018年全年的经营发展，该战略在这一时期的主要发展特征是环北京以外区域的异地复制全面加速。

　　华夏幸福核心都市圈聚焦战略目前为止共布局15个核心都市圈，形成了“3+3+4”格局。2018年华夏幸福新签PPP项目合作协议共18个，全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。而相对应的，环北京以外区域的销售金额也从362亿元提升至756亿元，同比增幅109％，占其整体销售额比例从上一年的24％大幅提升至46％；销售面积比重由去年同期的34％提升至54％。

　　具体到业务层面，2018年华夏幸福产业新城业务中，环北京以外区域新增入园企业501家，新增签约投资额1406亿元，同比增长52％，占其整体新增签约投资额达到85％。此外，环北京以外区域新增产业服务收入127亿元，同比增长316％。

　　在拿地方面，华夏幸福2018年在环北京以外区域取地面积占比，从上年的58％进一步提升到87％。而这，也保障了其核心都市圈聚焦战略外向复制扩张的未来可持续性。