4月11日讯，万科据悉考虑让旗下物业管理业务进行10亿美元的IPO。

　　中信证券研报称，只要物业管理企业坚定选择内生增长方向，致力于提升管理和运营，则企业将步 入成本压力低、市场天花板高、资金需求少、政策环境友好的长牛赛道。短期， 开发企业“扶上马，送一程”，部分物业公司能阶段性受益地产周期向上。

　　对板块毛利率不同于市场一般认识的看法：定价有提升空间，成本有压缩可能， 毛利率没有下降压力，反而有可能缓慢提升。新盘物业费不断抬升，老盘提价率 缓慢上升。我国物业管理费相对房价和房租比例很低，还有明显的长期提升空间。 增值服务进一步提升收入来源。成本侧，随着管理提升、科技赋能，人均在管面 积有不断提升可能，从而完全有能力对冲单位人工工资上涨风险。一旦单盘人均 在管达到上限无法提升，企业还可以选择主动退出项目，避免亏损。

　　对开发商支持不同于市场一般认识的看法：开发企业“扶上马，送一程”的确助 力企业短期发展，也顺应物业管理行业从开发商附庸转型为独立企业的浪潮。但 开展第三方服务才是优秀物业管理公司的最终归宿。近期，具备品牌优势的物业 管理公司会以接管关联方和中小开发企业新盘为主。远期，物业管理公司的规模 成长性将主要来自存量房竞争。

　　物业管理板块四大关键词：内生、低投入、高天花板、护城河逐渐加宽。具备品 牌优势和增值服务能力的物业管理龙头，善于轻资产，低投入拓展规模，保持经 营性现金净流入。与此同时，头部物业管理公司市占率还很低，龙头之间直接竞 争尚不激烈。行业单位人工创造市值远低于海底捞等优秀服务类企业，这不仅意 味着头部物业管理公司规模上还有极大增长空间，更说明其非标准化服务本身还 有极大的内容重构及重定价可能。物业管理公司登陆资本市场，助力行业摆脱开 发商附庸的定位，护城河也逐渐随科技应用和增值服务发展而拓宽。