金融界网站讯  2019年以来，房企一级市场融资需求持续扩大，多家房企祭出融资计划。克而瑞研究数据显示，今年1月份房企的境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，突破历史新高，环比上升91.8％。

　　而自2月以来，包括中国奥园、中海地产、融创中国、禹洲地产、融信中国等多家上市房企进行了海外发债。有统计数据显示，2019年以来地产行业已发行160亿美元债。从行业情况来看，发行期限在变长，但发行利率未见大幅上升。

　　在市场窗口期之下，融信中国开年以来在资本市场动作频频。就在本周，公司新发2.07亿美元优先票据获16倍认购，融资成本较2018年有明显下降。同时，还进行了3.9亿票据置换，有效地改善了债务到期结构。

　　资本市场迎来“开门红”的背后，折射出融信在2018年主动“换挡”后展现的活力以及斩获的认可。过去两年融信在规模上的弯道超车，使其成为港股市场一匹少有的黑马，而到了2018年，公司成功换挡，主动降负债，在现金流和负债端上保持活力。

　　融资成本下降

　　2月19日，融信中国发布公告称，将发行于2021年到期金额2.07762亿美元的11.25％优先票据。据了解，该笔优先票据获得了良好的市场反映，共计获得32亿美元订单量（16倍认购），初始价11％，发行价10.45％（缩窄55个基点），首个交易日上涨1.5pt。

　　据了解，本次美元票据发行为溢价发行，实际发行利率为10.45％，低于票面利率11.25％。相较起公司2018年美元票据的发行情况来看，公司2019年的融资成本进一步下降。

　　2018年1月25日，公司及附属公司担保人与初始买方就发行于2021年到期3.25亿美元的8.25％优先票据订立购买协议。该笔债券于2018年2月1日首次发行，之后分别于2月27日、7月12日、8月31日增发，金额分别为3.25亿美元、1亿美元、2.25亿美元和1.5亿美元，累计金额8亿美元。

　　公告内容显示，2018年该笔票据为折价发行，因此实际成本高于票面利率8.25％。记者从融信中国相关人士处进一步获悉，包含3次增发，该笔债券实际收益率从9％-13％不等（年化收益），期限从1.5年到2年不等。

　　相较之下，融信中国2019年2月18日发行的美元票据实际成本较2018年有明显下降，且期限延长至2.5年。融资成本下降、债券期限延长，在2019年首个“窗口期”，融信中国迎来了“开门红”。

　　债务结构优化

　　与发行新票据同时，融信中国将前述2021年到期的8.25％优先票据中未偿付的票据提出交换要约。截至交换截止时间，3.9亿美元的旧票据（占旧票据本金总额约48.81％）根据交换要约有效地呈交以作交换。

　　具体来看，前述8.25％优先票据经3次增发后，包含2020年投资者回售权的债券未偿还金额为8亿美元。通过本次美元债交换要约，融信中国成功摊平其美元优先无抵押债券的到期结构：将8亿美元债券Ronshine8.2502/01/21（2020年2月1日可回售）的近半本金额转换为2021年8月到期的Ronshine11.2508/22/21，减轻了债券集中到期的压力。

　　本次交换要约获得了国际信贷评级机构标准普尔（以下简称“标普”）的认可，标普在报告中表示，“本次交换要约可以摊平其美元优先无抵押债券的到期结构。我们认为此举是该公司对债务到期结构的主动管理，对其信用状况有利”。

　　市场人士分析指出，此次融信精准把握市场窗口，主动优化债务结构，适度延长债务久期，不但有助提高财务灵活性及流动性，同时可加快实现战略目标。

　　“通过交换要约及发行新票据，融信中国可避免到期日过于集中、为后续再融资提前做准备及降低整体财务成本，为实现公司的战略目标提供一定的财务灵活性及流动性。”该人士称。

　　持续降负债

　　在外界看来，房地产行业的负债率高企，近年来发展速度快的企业在规模扩张的同时，高负债问题难解。但实际上，据会计准则的规定，已经销售并收到购房款但没有完成交房手续的情况也会被记为合约负债，计入流动负债之中。

　　由于房产从签约到完成全部的交房手续有一个相当长的时间，这实际上增加了房企的负债总额。换言之，总负债率对房地产企业的参考价值其实并不强。

　　以融信中国为例，扣除公司合约负债后，融信的债务水平维持在50-60％的水平，而在2018年进入降负债周期后，负债水平也在进一步下降。从净负债率角度来看，截止至2018年6月末，融信净负债率下降至1.4倍，降负债成效显著。

　　另值得注意的是，地产作为资金密集型行业，不可避免地与杠杆钩挂，任何一家地产企业的快速成长几乎都是建立在一定阶段的合理加杠杆基础之上。如果说在一个上升通道行情中，企业在安全前提下合理利用负债、杠杆，这反而是可以做大规模的一条捷径。

　　不可否认，融信中国在2016-2018年的快速成长是建立在一定的杠杆基础之上，但这一阶段恰逢房地产市场的上升周期。对于身处“规模即话语权”时代的房企来说，踩准周期，恰恰能成为其完成转身的一次机会。

　　将规模战略视为阶段性战略，融信在顺利突破千亿规模的同时，也由早期的快速增长阶段切换至稳健成长阶段。2018年，公司“换挡”至平衡战略，主动降负债，在现金流和负债端上保持活力。

　　现阶段融信更加注重平衡发展，在保持业绩增长的情况下，公司还强调保证充足的流动性，同时进一步降低杠杆。站在当前时点来看，明显的区域竞争优势，优质、充足且分散的土地储备，大幅增长的销售业绩，较为充足的流动性来源，以及优秀的产品能力共同构成了融信稳健发展的“护城河”，将有效支撑公司的健康平衡运营。