金融界网站讯 一季报显示，A股130家房地产企业一季度实现营业总收入3031.09亿元，实现净利润379.42亿元，同比分别增长21.49％和43.85％。然而，在营收和净利润增长的同时，宏观调控政策的升级、金融去杠杆程度的加深，就像悬在房地产行业头上的一把达摩克利斯之剑，使得不少房企资金压力持续加大。

　　资产负债率处于高位杠杆率有升有降

　　房地产行业是资金密集型行业，对资金的需求量较大，而且房企的竞争很大层面是规模的竞争，这样的特征决定了很长一段时间内房地产企业以较高的负债率运转，并且这一现象依旧在持续。

　　一季报显示，A股130家房地产企业中，有超过一半的企业资产负债率超过70％。其中，有近20家企业的资产负债率超过85％。房地产行业资产负债率仍处于高位。

　　需要注意的是，房地产行业有较多预售款以预收账款的形式计入负债，但不同于其他债务，预收账款没有利息成本，且无需偿还，最终会转化为收入。因此，对于房地产行业来说，以剔除预收款项后的资产负债率来衡量其资产结构更为合理。

　　而从剔除预收款项后的资产负债率指标来看，一季度A股130家房地产企业中，仍然有近一半的企业剔除预收款项后的资产负债率较2017年底有不同程度的攀升。

　　当然，在楼市深入调控的过程中，降杠杆措施对房企的影响也在逐步放大。部分房企杠杆率出现下降趋势。其中，包括万科A、华夏幸福、招商蛇口等龙头企业在内的30多家房企，其一季度剔除预收款项后的资产负债率较2017年底降幅超过2.5％。

　　监管趋严房企融资受阻

　　经济脱虚向实，金融去杠杆逐步加深，以高资产负债率著称的房地产行业首当其冲。受房地产调控升级和金融去杠杆的双重影响，房地产企业的融资渠道在收紧，资金成本也显著上升，特别是进入2018年以来，表现更为明显。

　　这一方面体现在房企传统融资方式不断受到紧缩。2018年1月，银监会召开全国银行业监督管理工作会议，明确表示，2018年要着力降低企业负债率，严格控制对高负债企业的融资，严肃查处各类违规房地产融资行为。在这一监管趋势的影响下，银行普遍提高房企开发贷利率上浮水平，收紧开发贷额度（并购贷也受到影响）。这随后便在房地产开发资金来源方面得到了体现。

　　房地产企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外商投资等方面。统计数据显示，进入2018年以来，房地产开发资金来源同比增速不断下滑。其中，2018年4月，房企资金来源中，国内贷款累计同比增速自2016年3月以来首次为负。

房地产开发资金来源同比增速

（制表：金融界数据来源：巨灵财经）

　　另一方面，金融监管日益严格，特别是随着资管新规的落地，除非标融资渠道进一步收窄外，房企发债融资的渠道也受阻。5月，房企融资总额环比大幅下降，境内外发行公司债融资渠道紧缩，融资难度加大。其中，自5月25日以来，花样年、碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企发债相继“中止”，引发市场对房企流动性的担忧。

　　当然，“中止”并非“终止”。近期也有企业成功发债。6月5日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告，其2018年公开发行公司债券（第一期）共计30亿元债券符合上交所债券上市条件，将于2018年6月7日起在上交所交易市场集中竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市，并面向合格投资者交易。华夏幸福此次公开发行公司债券正好处在“花样年、碧桂园、富力地产、合生创展”等多家房企发债相继“中止”、东方园林遭遇到“史上最冷发债”的时间段，却能够获得超额认购并成功发行，说明华夏幸福的经营业绩和偿债能力得到了投资人的充分认可。

　　杠杆是把双刃剑，既可以撬动房企发展，又蕴含着资金风险。加强监管，优化信贷结构和发债程序，驱动资金向更加规范和负责任的房企集中。唯此，才能在保持地产行业稳步发展的同时分散杠杆风险。

　　我们有理由相信，随着房地产行业不断发展，房企不单是销售业绩出现分化，资本市场对于房企的支持也会出现分化，在未来只有经营稳健、业绩优良的房企才能赢得监管层和投资者的认可。而对于那些一味依靠高杠杆实现业绩快速增长的房企，真的到了需要停下来把杠杆降一降的时候了。