2008年到2018年，上市房企对A股市值的影响起着不可或缺的作用，在《投资者报》制作的“A股公司十年市值增幅前50名”中，出现了3家房地产企业的身影，而在这其中，就有宁波房企龙头荣安地产（000517.SZ）。其十年市值增幅5952%，排在3000多家上市公司的第18位。

　　那么，荣安地产这10年来究竟有哪些变化？面临过哪些机遇和挑战？为何市值增幅这样大？公司近年来经营又如何？《投资者报》记者就这些问题联系公司，但截至发稿记者并未收到答复。

　　借壳上市

　　曾号称“宁波第一股”的荣安地产前身是宁波中元股份有限公司，主要生产经营金属切削机床。1993年8月6日在深交所挂牌上市，股票简称“甬中元A”，当时股票编号为“0517”。该公司是宁波市第一家异地上市公司，也是华东地区第一家在深交所上市的公司。上市之初股本总额为5300万元。1999年，公司实施第一次资产重组，并于1999年11月3日更名为“宁波成功信息产业股份有限公司”，简称变为“甬成功”。

　　2006年3月10日，因未能在被实施退市风险警示后的两个月内对外披露经审计更正后的以前年度财务报告，甬成功被暂停上市，当时收盘价仅为两元。自此之后，则开始了长达3年的停牌。

　　停牌期间，甬成功不断寻求资产重组，此时，宁波荣安集团入局，成为最大股东。

　　2007年4月,甬成功与现在的控股股东荣安集团股份有限公司达成重组意向，并最终确定了由公司原实际控制人北京市华远集团有限公司剥离公司整体资产负债，同时甬成功向荣安集团非公开发行股份购买其房地产类资产的重大资产重组方案。

　　据资料显示，2007年12月7日，*ST成功决定以2.92元/股价格向荣安集团发行不超过8.28亿股。而在这一次定向增发之前，*ST成功总股本仅有2.3亿股左右。

　　根据公司与荣安集团股份有限公司签署的《关于认购非公开发行股票的协议书》,公司拟发行股份购买荣安集团房地产资产包括荣安集团持有的8家公司的股权及荣安集团拥有的房产资产。荣安集团将成为*ST成功的第一大股东。

　　荣安集团是一家纯房地产企业，这也意味着，重组完成后，该上市公司变成一家房企。

　　十年前的2008年，当时的*ST成功净利润为-6874万元。荣安集团2009年完成借壳，对其实施资产重组后,其旗下评估价值高达25亿余元的8家房地产类公司股权以及3处房产被注入。2009年，公司净利润变为8.12亿元，同比增长1280%。

　　这也意味着，荣安地产市值的巨大增幅，与其十年前的这一次重组有很大关系。

　　重返宁波

　　虽然市值增幅巨大，但荣安地产的业绩增长并非一路坦途。荣安地产借壳上市9年来，其中2010年、2014年、2015年的业绩不太理想，营收、净利润同比下滑。不过这三年荣安地产应是整体“盘子”缩小，因为当年营业成本也相对减少，与上述年份房地产市场整体较冷相对应。

　　这9年中，公司2013年、2017年营收增幅最大，超过100%。不过2013年净利润只同比增长6%。2017年净利润5.42亿元，同比增长263%，为上市以来增幅之最。

　　此外，查阅近9年荣安地产购买商品、接受劳务支付的现金这一数据变化，2011年、2012年、2014年、2015年均呈下滑状态，其中2012年下滑幅度最大为60%，2016年、2017年增长较多，分别为29亿元、45亿元，同比增长144%、52%。这也意味着近两年荣安地产在拿地等方面不断发力，呈激进扩张状态。

　　不过，就经营现金流量净额来看，荣安地产2016年为1.82亿元，2017年又变为-2.62亿元，这也意味着公司投入的更多现金并未收回，对资金链将造成一定影响。

　　此外，从近9年的存货数据来看，可以看出荣安地产的库存策略调整幅度较大。2011年达到巅峰为97.34亿元，此后至2014年便一直回落，2015年又小幅增长3.99%，2016年存货又开始猛增，为73亿元，同比大增46%，2017年基本平稳，同比略增6.9%。

　　记者还查阅了荣安地产近几年年报，发现荣安地产近几年业务重心开始重回大本营宁波。据披露数据，2014年至2017年宁波地区营收占荣安地产总营收的比重分别为16.7%、21.1%、52.4%、88.6%，可以看出在2016年宁波地区突然发力。

　　不过值得注意的是，这几年荣安地产在宁波地区的销售毛利率也在下滑，2014年至2017年分别为33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。相比之下，荣安地产在宁波以外地区的销售毛利率总体呈上升趋势，2014年至2017年分别为15.4%、27.8%、22.6%、31%。

　　据公司2016、2017年财报，荣安地产除立足浙江，深度挖掘宁波市场外，还开拓杭州、并择机进入嘉兴等战略布局城市。此外，近两年还重点布局中西部省会城市，拓展京津冀城市圈，不断寻找国内房地产市场价值洼地城市，加快跨区域发展布局。比如重点布局了中西部核心城市重庆，共竞得四宗地块。

　　而在产品定位上，荣安地产的住宅产品多是满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业）的中高档优质住宅，并辅之以小部分高端住宅。

　　而从荣安地产近9年的负债率来看，2014年达到低点，为38.7%，2015年又升至54%，其余年份均在60%以上。

　　查看荣安地产近9年市值，2009年至2018年3月1日市值分别为105亿元、68亿元、54亿元、81亿元、52亿元、80亿元、216亿元、167亿元、148亿元。可以看出，2015年荣安地产市值突然猛增，这也与当年牛市有很大关系。■