金融界网站讯 市场份额提升至3.96％，销售金额同比增长45.3％，归母净利同比增长33.44％，现金流同比增长108.06％，现金分红99.35亿元，这就是2017全年，在新任董事会主席郁亮带领下，万科A向市场与投资者交上的答卷。

　　土地政策改革、房地产市场转型，2017年对所有国内的房地产企业来说，都无异于一场大考。理念的进步、方向的选择、运营的成效……都直接决定了房企存续与成长，以及未来房地产市场的格局。在3月27日的业绩发布会上，房地产行业的领跑者万科，直接且明确地向所有人公布了自己的判断与答案。

　　“中国房价单边快速上涨时代已经结束。”发布会上，郁亮指出，当前国内房地产市场的主要问题，已经不再是短缺，而是不平衡与不充分。“量价是旧时代思维的产物”，他说，“新时代，别再用旧思维。”

　　从郁亮的讲话和万科历年数据分析来看，万科这一次的战略升级到“城市建设与生活服务商”，既是对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解采取的措施，也过去5年以来，万科在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。

以质量效益提高推动稳健发展

制图：金融界上市公司研究院数据来源：巨灵财经

　　无论身处哪个行业，对于上市公司来说，盈利是运营绝对的核心目的。从上图可以看出，万科在盈利增长方面始终稳步增长。除2014年全国房地产市场大幅回调、价格指数连续8个月下跌，使得当年盈利为个位数外，万科在过去9年中的8年，归母净利都保持在了双位数的增长。

　　不能否认的是，万科在过去一段时期的迅速成长，有相当一部分因素来源与国内房地产市场的高速蓬勃发展。然而，需要看到的是，特别是在近些年，万科稳健的增长，很大一部分得益于其发展思路逐渐向不断提高经营质量与运营效率转变。

制图：金融界上市公司研究院数据来源：巨灵财经

　　将万科的销售额变动与全国房地产市场销售金额的变动情况进行对比，可以更明显的看出这一变化。在2013年前，万科的销售情况在大势上与整体行业保持一致，受行业波动影响显著。而2013年后，万科已经明确表现出了摆脱房地产行业周期影响，维持自身稳健增长坚挺的趋势。

　　2013年发生了什么？这就又要回到郁亮说过的那句“万科经过五年的实践”。2014年，时任万科总裁的郁亮就提出了楼市已进入白银时代的观点。尽管提出时仍有争议，但至今该观点已成为业内共识。事实上，万科早在该观点正式抛向市场之前，已然随风而动，沿着这一思路缓缓地进行调整。2012年，万科提出城市配套服务商，结束了单一房地产业务的结构，开始向产业地产领域转型，跨入物流、商业、养老、租赁、旅游等多个非住宅地产业务领域。

　　除了多元化发展，万科的稳健还有赖其审慎的市场策略与经营理念。万科2017年报数据显示，其开发投资持续聚焦核心城市经济圈。2017年新获取项目中，74.7％的建筑面积、90％的权益投资金额处于一二线城市。

　　2017年的资本市场中，债务风险频出，任何风吹草动都能引发市场大面积波动。充足的现金流与健康的债务结构是任何房地产企业乃至整体市场平稳发展的基石。2017年底，万科持有货币资金1741.21亿元，经营活动产生的现金流净额823.23亿元，2016、2017年两年，经营活动产生的现金流净额同比分别增长了146.58％与108.06％。

　　万科在年报中表示“在严峻金融形势下，集团坚持‘以现金流为基础’的经营方针”、“根据经营及融资计划保障合理投资，实现现金流动态平衡”、“同时拓展多元化融资渠道，积极推动金融创新……以应对市场风险”。2017年间，万科将融资成本控制在了较低的水平，全年中发行的两期5年期公司债券，票面利率分别为4.5％与4.54％，均属统计发债利率低位。而同期子公司万科地产（香港）有限公司完成了10亿美元的10年期定息票据发行，票面利率为3.975％。

　　从这点来看，万科领先市场的预判与及时果断的调整不能不说着实令人佩服。2017年底，万科净负债8.8％，较2016年的25.9％大幅缩减，处于行业低水平，而现金到期债务比则为125.49％，处于行业高水平。这都标明万科财务状况优异，偿债能力强，也使得其未来的发展更加从容。

　　发展思路转变、经营提质增效，这些带给万科最明显的，就是收益质量与回报效率的提升。2016年，万科ROE（摊薄）为18.53％，位于行业龙头股前列。而2017年，尽管房地产行业整体ROE水平下滑，万科仍然逆市上涨2.61个百分点，以21.14％名列前茅。

　　另外需要注意的是，相较于归母净利33.44％的增长，万科2017年营业收入的增长只有1.01％。这一方面说明其经营效率提升与营业成本控制的卓有成效。另一方面，则是由于已售未结资源增长的原因。2017年底，万科合并报表范围内有2962.5万平方米，合计约4,143.2亿元的已售未竣工结算资源，较上年末分别增长30.0％和48.9％。房地产行业中，已售未结资源取决当期的销售状况，而丰富的已售未结资源，也是后续业绩确定性的重要保证。

分红行业第一，践行责任投资理念

制图：金融界上市公司研究院数据来源：巨灵财经

　　在股东权益保护方面，万科无愧于行业龙头地位，其表现也处于行业顶尖水平。自1991年上市以来，万科共分红26次，除上市第一年外每年均进行分红。更值得关注的是，自2004年开始，万科每年的现金分红金额，连续为行业第一。上市以来，万科累计分红455亿元，远高于历年融资金额194亿元。

　　万科在纳税、就业方面的社会贡献同样亮眼。2017年，万科整体税金支出为566亿元，较2016年的436亿元显著增长。2017年底，万科拥有员工77000余名，较上年提升33.3％，为房地产行业第一，是第二名水平的一倍有余。从应付职工薪酬来看，万科也长期牢牢把住行业榜首的位置，经常处在高于次名数倍的水平。

制图：金融界上市公司研究院数据来源：巨灵财经

　　在万科这一次公布的企业定位迭代升级新理念“城乡建设与生活服务商”的概念中，包含了细化的四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。其中，和谐生态建设者这一角色定位，正是万科加大社会贡献，践行ESG责任投资理念的重要举措。

　　在与年报同时公布的社会责任报告中，万科披露了其履行社会责任方面的关键数据，如客户满意度提升、对外捐赠金额增长等。特别引人注意的是，万科持续加大环保投入，引领行业绿色发展取得了惊人的成绩。2017年，万科完成绿色建筑面积4372.4万平方米，较2016年激增54.3％。

制图：金融界上市公司研究院数据来源：万科A2017年社会责任报告

　　“早在2008年，万科就将‘做卓越的绿色企业’写入公司愿景。”在2017年的社会责任报告中，万科如此写到，“十年来，我们一直注重引领整个行业的绿色发展，住宅产业化、绿色建筑、社区垃圾分类等具体实践，成为了行业的标杆，为美丽中国建设持续做贡献。在新的大时代开启的时候，我们将把企业的绿色战略推向深入，以多年的行业积累，积极参与雄安新区、美丽乡村建设和精准扶贫工作。”