2018年以来，房地产市场出台多项政策，跟以往不一样的是多以人口宽松政策为主。国泰君安认为，当前出台的人才落户和宅基地三权分置改革等，都是为了加快二线城市城镇化进程。

　　政策层面不断推进

　　“十三五”规划中提到推进新型城镇化，一个是常住人口城镇化，一个是户籍人口城镇化。当前多个二线城市尚未达到城镇化目标。同时，2018年的宅基地“三权分置”改革，也是为了释放更多农业人口落户城镇，因此2018年应该重点从城镇化角度看二线城市的需求释放。

　　目前二线城市普遍处于城市化发展的中期，城市人口密度相对较低，而经济增速普遍较高，积极吸纳产业，且通过新建高新科技园区等方式不断扩充城市边缘，整体来说对于人口有加强的吸引力。从政策层面来看，未来二线城市也将不断推出人口引入政策，通过落户、补贴等方式不断引入优秀人才，增强城市活力，引入城市进入城镇化的正向循环中。

　　二线城市将作为主要战场

　　当前800万以上的人口大市仅吸纳全国25%的人口，其中涵盖29个一二三线各等级城市。按照二线城市平均每年1.4%的人口增长，未来还将有5个城市进入800万人口的大城市。当前中国的常住人口城镇化率仅57%，离70%的目标还有差距，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。

　　中国现在进入到经济转型阶段，一线和二线城市均处于产业结构调整状态，从当前一线城市的城市规划看处于人口管控，那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。从筛选出来的32个二线城市看，大部分具备城镇化尚有空间、城市具备空间承载能力、较好的城市基础建设如轨交方便人口导入、高等教育资源吸引年轻人才就地工作并落户。

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