房地产行业:多地限制政策局部放松

1评论 2018-01-10 06:07:49 来源:投资快报 作者:张斌 7天抓涨停

  1月5日兰州市调整现行房地产调控政策。而合肥市国土资源局和市物价局网站在某投诉后回复,市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,但在 2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

  一、并非全国性宽松,多以人口为出口

  首先并不夸大最近部分城市结构性宽松的影响。兰州作为三四线城市,本身投资性需求较少,限购放松主要释放刚性需求,维持限售也体现了“房住不炒”。关于合肥并不是市场意义上的“限价”放开,这里说的限价指的是土地在拍卖时即规定的商品房成交价格限制,不是当前开发商比较受限的预售证获取时的“限价”。总结半年以来的“局部宽松”政策,大部分都是针对人才引进的措施,包括近期武汉和南京的人才购房与落户政策。不意味着所有的限制措施全面和全国性的放开。

  二、行政调控手段逐渐淡化

  房住不炒、长效机制,行政调控手段逐渐淡化。“房住不炒”写入十九大,长效机制势在必行。当前限购、限贷的行政调控政策,的确导致个别地方财政出现一定压力。结构性宽松是一个趋势,接下来行政调控手段会适时逐渐淡化。金融、土地、财税、投资、立法等方面的房地产长效机制将进一步推进。我们认为,长效机制对于行业看实际上是利好,降低政策不确定性,保证行业的可持续健康发展。近期海南省试点征税制改革,也是强调促进产业转型,拟摆脱对房地产的过度依赖。对于房地产的定位逐渐从总量到结构性促进的作用上转移。

  三、基本面扎实的企业能穿越周期

  2018年销售投资趋势判断不变,基本面扎实的企业能穿越周期。在因城施策的整体调控环境下,我们维持和策略报告一致的观点,2018年的销售总量上由于2017的高基数会有一定回落,全国面积回落3%,总体成交金额维持不变。投资在棚改和三四线去库存继续推进的背景下,有一定支撑,判断全年投资5%的增速。从开发商角度,资金面依旧紧张,2018年楼市小年,基本面扎实的企业能穿越周期,继续看好。

  四、投资建议

  我们维持行业“买入”评级。从住宅销售角度,高增长企业关注两类,一类是地产龙头,受益于规模壁垒和资金优势,拓展迅速,销售去化率高,业绩增长有保证;另一类是布局精准,周转效率高,在近两年快速拓张,突破千亿或即将突破千亿的第二梯队高增长企业。龙头看好保利、碧桂园(港股02007);第二梯队企业看好旭辉控股。长效机制下的地产后周期,还看好布局核心城市群、适应中国城市化进程的非传统开发商,华夏幸福(行情600340,诊股)。

关键词阅读:限价 结构性 长效机制 行政调控 房地产行业

责任编辑:付健青 RF13564
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