大涨背后逻辑!地产被政策严控的行业何以异军突起?

1评论 2017-09-20 06:31:35 来源:上海证券报 作者:邵好 张良 股市惊现“黑科技”

  两地三市地产股再度联袂上扬,让投资者对该板块热情骤增。在经历了“业绩为王、板块轮动”大半年后,这个依然被政策严控的行业何以能异军突起?是投资逻辑发生了变化,还是行业基本面好于预期?哪些指标值得格外关注?记者多方采访发现,这不仅仅是投资者心动了,风也在动——地产公司业绩超预期叠加行业集中度提升。

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  观念转变引发价值重估

  上证报统计数据显示,经过了近期的上涨,A股房地产板块较其他板块相比,仍排在估值较低的行列。以最新收盘价计算,申万房地产板块整体滚动市盈率为16.15倍,仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。

  仅看静态估值有些偏颇,申万房地产板块今年上半年实现营业总收入6227.71亿元,同比增长5.06%;实现归属于母公司股东的净利润611.64亿元,同比增幅则达到了25.35%。

  具体到个股,A股龙头房企万科A(行情000002,诊股)上半年实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;实现净利润73亿元,同比增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年实现销售金额2440.9亿元,同比增长72.2%;实现净利润231.3亿元,同比增长224.4%。

  “上市房企,尤其是龙头房企业绩一直比较稳健,为何在最近有所表现,除了业绩超出预期外,还有市场对房地产估值理解有所变化。”有业内人士分析称。

  新城控股(行情601155,诊股)高级副总裁欧阳捷表示,不同于香港传统房企,在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率,但对于经历过金融危机的市场来说,动辄70%、80%的负债率风险太大,即使业绩不错也没有办法给出高估值。

  “后来,市场逐渐发现,要触发高负债房企的潜在风险,需要房价至少回调20%,目前业内测算,这种可能性并不大。既然风险大概率消除,估值也就可以给得更高。”欧阳捷说。

  既看市场又看行业变化

  对香港上市的内房股估值的“醒悟”正是在港资金率先开启。年初开始,恒生中国内地地产指数就不断上涨,至今的累计涨幅已达到121.48%。与此同时,香港内房股板块估值已在快速提升,以最新收盘价计算,香港非内房地产板块滚动市盈率为16.46倍,而香港内房股板块的整体估值已经达到25.8倍市盈率。

  高估值的背后是内房股业绩的明显增长。2017年上半年,香港内房股板块整体实现营业收入8359亿元,同比增长29.75%;实现归属于母公司股东的净利润1080.67亿元,同比增长80.72%。当期,香港非内房地产板块营业收入、归属母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。

  个股的表现更加突出。以上半年颇为激进的融创为例,其上半年实现销售金额1088.5亿元,较上年同期增长94.2%;实现归属母公司股东净利润13亿元,同比增长1683.4%。

  易居研究院副院长杨红旭认为,从大环境来看,今年以来全国楼市投资和成交的情况还不错。具体到个股,龙头房企领衔的一批个股销售数据、利润水平均表现良好,这都成为支持相关公司股价大涨的基础。

  而在产业集中度迅速提升的趋势下,在政策防止楼市大起大落的背景下,存活下来的优势房企肯定能瓜分被挤压出去的同行市场份额,从而享受强者恒强厚利。

  在欧阳捷看来,内房股龙头公司的业绩大涨,令市场资金意识到高杠杆运转也是一种“优势”,这样可以让企业跑得更快,业绩更好。

  “香港市场内房股的估值抬升,又变相增加了A股龙头房企的吸引力,导致房地产板块短期上扬。”沪上某私募人士表示,在市场资金交流频繁的情况下,市场更多地是关注房企的销售情况、自身估值以及增长潜力,至于在哪上市并不那么重要。

  土地储备成为重要竞争力

  “市场资金观念转变,除了降低对高杠杆运作风险的担忧外,对土地储备等指标也有着更深层次的理解。”上述私募人士告诉记者。

  据介绍,以往市场对上市房企土地储备的看法较为中性,个别拿地较为激进、拿地价格较高的房企甚至会被给予偏负面评价,而随着房地产市场政策持续出台,以及高周转模式的推进,土地储备较多的房企则在未来发展中更具优势,仅土地储备价值变动就不可小觑。

  有业内人士表示,观察今年房企的业绩变化,前期的土地储备已经成为重要筹码。克而瑞统计数据显示,恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元,相对于2015年的同比增幅分别为72%、70%和46%,远高于行业平均水平。

  “现在回看2016年的土地储备变化,也能在一定程度上解释为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩表现如此强势。”该业内人士称。

  事实上,增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。克而瑞统计数据显示,今年前8个月,TOP30房企新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中,除了碧桂园、恒大、万科外,融创表现颇为突出,其今年以来新增土地价值高达2050.6亿元。此外,保利、龙湖、金茂、华润的土地储备增加速度也较快。

  有擅长地产股投资的私募人士表示,对中期变化来说,土地指标颇为重要,但并不意味着全部。从更长时间来看,富有激励性的企业文化和机制建设更为重要。

关键词阅读:地产股 万科A

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