三个地产男人断舍离 或预示房地产业将上演风暴

1评论 2017-07-24 10:21:22 来源:国际金融报 作者:潘洁 第二只科大国创诞生!

  这世界说变就变。

  原本是王健林孙宏斌两个男人的事,9天时间,就成了三个男人同时上头条:王健林、孙宏斌、李思廉。

  而此前万达融创说好的632亿元的大交易,突然变成了2+1。富力临时杀进来,还捡了大“便宜”。

  外界充满期待的世纪大交易为何由双方变成三方?融创为何愿意让富力进场“捡便宜”?富力在这场交易中的角色是什么?

  让我们来看看这场由两方变三方的交易,跟之前的协议相比,细节究竟发生了怎样的变化……

  宁可自己“吃亏”,也要拉人“接盘”

  按计划,7月19日下午4点,万达、融创相约在北京万达索菲特酒店召开发布会,就上述大交易举行签约仪式,并公布合作细节。

  等一众媒体急匆匆赶到发布会现场时,发现背景板上突然出现富力地产的名字,着实意外。

  戏剧性的一幕出现了,工作人员宣布发布会因故推迟一小时,即推迟到5点,眼尖的媒体发现,原写有富力地产的主背板悄悄被拆除,新换的背板变成了“万达商业融创中国合作签约仪式”。

  “富力反悔了”、“富力经高人指点临时撤退了”……一时间,各种猜测流传开来。

  然而,下午5点30分时,剧情再次逆转,签约会宣布开始,富力地产又回来了。

  会场内背景板再一次改回“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”,大家全傻眼。

  现场,王健林、孙宏斌、富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力等“大佬”均出席了。

  原本融创与万达的632亿元大并购,眼睛一眨,来了个第三者富力,交易细节也产生了巨大的变化。

  此前7月10日,融创和万达的协议内容是:融创以295.75亿元接手万达13个文旅项目,以335.95亿元接手76家酒店,总价631.7亿元。

  这次,带上富力地产一起玩后,双方的交易有巨大变化:富力199.06亿元收购万达77家酒店(多了一家);融创438.44亿元收购万达13个文旅项目,两项交易金额总计637.5亿元。

  这场买卖让我们来合计下:77家酒店的价格,由原来约定给孙宏斌的335.95亿元,与李思廉交易时,被砍到了199.06亿元;13个文旅项目则由原来约定的295.75亿元,涨到了438.44亿元。

  仅从数字上看,跟之前的协议相比,这次万达相当于把酒店降价136.89亿元,还多搭一个酒店,找了突然出场的富力“接盘”。而融创要多花142.69亿元,来买下之前谈好的13个文旅项目……富力捡了100多亿的便宜,而融创却吃了100多亿的亏。

  而短短9天时间,王首富的这两项资产售价由631.7亿元涨到637.5亿元,多赚了5.8亿元,老王可算心安了。

  具体来看,富力拿下万达酒店后,2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割;融创拿下13个文旅项目后,由交割后项目承担现有全部贷款454亿元。签约后付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款,完成交割(个别项目待交割条件具备时办理)。

  虽然对融创来说,跟原来把文旅、酒店一起买下的协议相比,这样的结果还是省钱了。

  也难免市场上出现猜测:融创宁可在文旅项目上“吃亏”,也要拉富力“接盘”万达的酒店,还是说明缺钱了吧?

  一位接近融创高层的知情人士对外透露,放弃接盘万达的酒店资产包,避免大量占用公司资金,更符合融创一贯的投资逻辑,这也将减少融创的资金压力和债务负担。

  富力充当什么角色

  多位地产人士称,富力地产加入战局,这是大家都未想到的,可见双方保密工作做得非常到位。

  其实,万达与富力早有“交集”。

  据万达集团官网消息,2016年12月19日,万达商业和富力地产曾在北京签订战略合作协议。从2017年到2021年,双方每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。

  万达在向轻资产转型,富力在向重资产转型,双方一拍即合。

  “这的确是个‘三赢’的生意。”一位地产评论员分析称,富力得到了它想要的,低价、庞大的酒店群落;万达短期内可收回更多的现金,化解了资金忧虑,且眨眼间就完成了轻资产的转型;融创的重资产“包袱”一周多时间就处理完毕,交易对价减少200亿,舆论对其负债率、现金流的担心,至少可放下一半。

  突然出现的富力,到底充当啥角色?

  富力地产董事长李思廉称,富力目前资金情况良好,将进一步扩展酒店业务,增加物业投资收入。

  酒店是富力地产的一项重要资产。

  截至2016年底,富力地产在北京、广州、成都、重庆、惠州、太原和海南主打市中心商务概念的五星级酒店和商务酒店,拥有的营运中的酒店达14家。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,富力这几年持续推进土地项目的收购和获取,总体上是一个稳健且持续成长的企业,并购酒店产业相对来说较陌生,但这或也和富力对于酒店产业看好的态势有关。

  “富力从万达手上拿到了77家酒店,在给融创76家酒店基础上,又多了一家,而富力本身已在酒店化道路上走了很远,旗下有14家酒店。”上述评论人士称。

  三方都是赢家?

  “融创、万达、富力合作一共只谈了一个月。”孙宏斌表示,与万达合作可弥补融创在文化旅游业的短板。交易价格双方都满意,而且富力所承接的酒店也是很好的价格。

  同时,孙宏斌明确文旅项目四个“不变”:品牌不变;规划内容不变;项目建设不变,运营管理不变。

  至于公司现金流,孙宏斌称:到今年6月30日,融创账上还“趴着”900亿元,能动用的现金将近500亿元,“与万达交易的现金流没压力”。

  发言最后,孙宏斌还不忘戏谑地称,这辈子第一次念稿。

  轮到王健林发言时,他先解释了推迟一小时的原因:发布会前一小时的谈判中有人“摔杯子”一说是谣言,“就是打印的时间慢了一点,我们都在会议室等打印签字”。

  “万达肯定是赢家。”王健林说,通过这次转让,大幅减少负债,收回巨额现金。本次协议签订标志着,不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。

  “通过此次转让,融创得到13个万达城,4800万平方米、分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房企收入前两名。”王健林表示,此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额,整体交易还是划算。融创无需通过万达借款就可完成交易,使交易过程简化。

  万达终于有钱了?

  有意思的是,老王今天说了,融创已将首笔150亿元打给了万达。

  此前,万达系遭“股债双杀”余波还在,万达和融创的财务杠杆被大家关注。

  为此,老王也学老孙,趁着媒体们都在场,将万达的负债情况“给大家一个说法”。

  “大家就是唯恐天下不乱。万达商业全部平台上直接就业200万人,间接就业超过1000万人。房企负债不等于借债。预售收益大,负债就大。”王健林说,本次转让后万达商业账面现金1000亿元,本次转让回收680亿元,现有现金1700亿元。

  王健林说,万达商业决定清偿大部分银行贷款。此外,万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。

  他表示,到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿元。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。万达商业经营得好不好,大家可以自行判断。

关键词阅读:地产

责任编辑:周壮 RF12883
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