直击万科2016业绩发布会:郁亮答王石卸任传闻

1评论 2017-03-27 08:23:56 来源:金融界网站综合 如何判断星期六买点?

  

直击万科2016业绩发布会:郁亮答王石卸任传闻
1745 位投资顾问已告知 万科A(000002) 后市如何操作立即查看

  万科2016年业绩发布会今日上午9:15-10:30在大梅沙万科中心举行。作为多年来的行业标杆性企业,万科的业绩会一直都备受关注,加上持续近两年的股权事件,以及年度销售金额被行业内竞争对手超越等热点事件聚焦,现场媒体问答环节将会有什么新的消息和动态?

  以下为实录:

  10:18

  万科回应外界质疑万科跟投制度:不怀好意啦!

  郁亮表示:我们事业合伙人迭代已经经历了3次,第一次时候,当时有员工表示,原来有奖励怎么就用来买股权了,第二次时候,是有杠杆的,也就是员工出资一部分还有一部分来自外部融资,第三代,就是现在的,我们设置了劣后机制。外界的质疑,就是不怀好意啦。

  10:18

  【郁亮:“宝万之争”股权危机尚未解决】3月27日万科业绩会上,有媒体问及万科管理层持股低问题有无解决、如何避免出现类似“宝万之争”的股权危机。郁亮回应称:你这么问就说明问题还没解决。一切有利于公司的结构我们都欢迎。

  10:17

  万科总裁郁亮解释“万亿大万科”计划:“万亿”并不是指万科市值,是希望打造一个“万亿企业”的生态水准,是对未来愿景的展望,希望能做到一定的体量和影响力,这是万科长期的目标。

  10:14

  记者问:万科何时会开董事会,是否是等到恒大持股有提名权之后再开?

  朱旭回答:今天已经有三位记者问到董事会改选,实际上,上市公司董事会延期并非个例。刚才你提到恒大提名权的问题,我们看到,今年年初,恒大已经将股票表决权授予深圳地铁,所以不存在你说的问题。

  10:14

  万科回应何时开董事会:不存在等待恒大持股有提名权之后。

  10:07

  【郁亮感谢华润给予万科的支持:期待深铁做好基石股东】郁亮表示:在万科历史上,华润很好扮演了基石股东的作用,在万科的发展过程中,华润集团给予万科很大的支持。在股权分置改革中,在B转H中,都给万科很大支持,才使得我们顺利推进这些动作。在今年华润把股权转给深铁时,我们非常感谢华润给予的支持。同样我们看到深圳地铁成为万科股东之后,提出了四个支持,也表现出了基石股东的作用。之前的收购资产方案没有成行我们感到遗憾,但是通过这种方式,深铁成为基石股东,我们也是非常看好的。

  10:07

  郁亮回应万科董事超期服役:众所周知的原因

  万科总裁郁亮今日在2016年业绩推介会上回应关于万科董事会超期服役的问题,郁亮表示“这是众所周知的原因,不用再问了吧?”

  09:58

  【郁亮答王石卸任传闻:太多八卦之心】

  万科总裁郁亮表示,针对万科董事局主席王石将在下届董事会卸任的传闻,他说“太多八卦之心,我们不是都要回复。问题问得太着急了。”

  09:57

  【万科回应计提楼价下跌13.8亿元减持:多集中在三线城市】今年计提的新增是8.4亿元,这些项目多集中在三线城市,南充,湛江等。

  09:54

  【万科回应万亿大万科计划:不是市值】在回答投资者提问环节,万科高管表示,万亿是指业绩,是指万亿企业,不是指市值。

  09:52

  万科董秘朱旭在3月27日业绩会上表示,董事会换届方案正在酝酿。

  关于万科董事会换届,万科董秘朱旭表示,换届方案积极酝酿,一旦成熟立即换届。根据公司法规定,在改选前,本届董事会继续履职,是对公司和股东负责任的表现。

  09:47

  截至2016年底万科物流地产累计获取18个项目

  朱旭:截至2016年底,万科物流地产累计已获取18个项目,总建筑面积约147万平方米,其中,2016年新增项目10个,新增可租赁面积96万平方米。

  09:45

  万科A(行情000002,买入)股价高开低走

直击万科2016业绩发布会:郁亮答王石卸任传闻

  09:44

  【万科重金布局一二线城市】朱旭:2016年万科新增开发项目173个,按公司权益计算的建筑面积约1,892.2万平方米,总建筑面积约3,157.3万平方米,其中88.3%的新增项目都位于一二线城市。

  09:44

  朱旭:截至2016年底,万科在中国大陆拥有600个主要开发项目。其中,在建项目权益建筑面积约3,622.2万平方米,总建筑面积约5,442.4万平方米;规划中项目权益建筑面积约3,655.9万平方米,总建筑面积约5,296.9万平方米。此外,万科还参与了11个城市更新改造类项目,根据当前规划条件,按公司权益计算的规划建筑面积约360.5万平方米,总建筑面积约544.7万平方米。目前拆迁与相关手续办理尚在进行中。现有的土地资源基本满足了万科未来两年的开发需求。

  09:43

  朱旭:2016年万科实现结算面积2,053.3万平方米,结算金额人民币2,341.4亿元,同比分别增长20.5%和23.1%。截至2016年底,万科合并报表范围内有2,279.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约人民币2,782.3亿元,较2015年年底增长29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算,为万科未来业绩奠定坚实基础。

  09:42

  截至2016年底,万科进入中国大陆65个城市

  朱旭:截至2016年底,万科进入中国大陆65个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的中西部区域。2016年,万科在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津等14个城市的销售金额超过百亿;在40个城市的市场销售排名位列当地前三。

  09:43

  2016年万科所销售的产品中,住宅占比为84.7%

  朱旭:2016年万科所销售的产品中,住宅占比为84.7%,商办占比为11.9%,其它配套占比为3.4%。住宅产品聚焦主流客户自住需求,95%为144平方米以下的中小户型。

  09:36

  2016年万科实现销售金额3,647.7亿元,同比增长39.5%

  朱旭:2016年万科实现销售金额3,647.7亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%;年底净负债率25.9%,持有现金870.3亿元;万科2014年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。

  09:35

  朱旭:2016年是万科32年发展历史上极为不寻常的一年

  万科董事会秘书朱旭表示,2016年内外部风起云涌,是万科32年发展历史上极为不寻常的一年。

  09:35

  万科称地产繁荣背后有隐忧,计提12城楼盘跌价准备13.8亿元年报显示,报告期内,万科项目存货跌价准备为13.8 亿元,较2015 年底增长82.3%,原因在于部分城市房价、地价持续调整,公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。

  09:33

  万科董事会秘书朱旭:伴随一系列措施的落地,热点城市楼市快速降温。主要城市土地市场持续高温。

  局部市场过热引发政策关注。2016年3月,部分城市开始收紧房贷政策,以遏制房价过快上涨。为遏制投资需求,避免资产泡沫,防范市场风险,国庆前后,超过20个城市密集出台调控政策,包括重启限购、限贷,强化市场监管,收紧行业融资渠道等。伴随一系列措施的落地,热点城市楼市快速降温。主要城市土地市场持续高温。

  09:33

  万科董事会秘书朱旭:全国房地产开发、投资情况相比2015年的低迷有所好转,但增速仍在低位。全国住宅开发投资完成额约6.9万亿元,同比增长6.4%;住宅新开工面积约11.6亿平方米,同比增长8.7%,增速较上半年下降5.3个百分点。开发企业单一的经营模式亟待转型。城市居民在基本解决住房短缺问题之后,其对不动产的需求将日益多样化,购置新房需求单项独大的时代终将结束。在土地市场持续高温、平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下,开发企业买地、建设、销售的单一经营模式,也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时,以轨道交通建设引领城市更新,围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务,则日益呈现出良好的发展潜力。

  09:32

  万科董事会秘书朱旭:我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺属于局部现象的长期判断仍未出现变化

  在售库存下降,但各城市总体供需关系分化仍较为明显。随着2015年、2016年成交大幅反弹,部分城市市场库存去化周期大幅缩短。以公司长期观察的14个城市1为例,由于2015-2016年商品住宅成交持续增长,新房供应下降,库存(已取得销售许可、尚未售出的面积)已由2014年底的1.55亿平方米降至2016年底的0.93亿平方米;库存去化周期由2014年底的11.5个月缩短至2016年底的6.9个月。但综合评估存量住房规模、土地供给和未来人口增长等因素,我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺属于局部现象的长期判断仍未出现变化。

  09:27

  董事会秘书朱旭介绍万科2016年工作完成情况和未来的展望。她表示过去一年是万科非常不寻常的一年。尽管房地产市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不适合房地产的健康发展。

  09:18

  万科总裁郁亮、董秘朱旭入席就坐。

  09:15

  万科四名董事任期到2017年。从表中可以看出,王石去年涨薪2千元,郁亮薪水被降低19.8万元。

  08:40

  万科总裁郁亮、执行副总裁张旭,执行副总裁孙嘉,董事会秘书朱旭等人将出席发布会。

  【推荐阅读】万科地产一哥或让位恒大 董事会换届料有龙争虎斗

  去年经历种种风波的万科,终于交出了2016年的“成绩单”。3月26日晚,万科发布2016年度报告,期内实现营业收入2404.8亿元,归属于上市公司股东的净利润210.22亿元,拟每10股派7.9元(含税)现金。以此分红额计算,宝能和恒大税前各将分得22.15亿元、12.27亿元元。

  值得注意的是,万科3月24日召开的董事会议并没有审议董事会换届选举方案,也没有审议召开2016年度股东大会议案,这意味着万科现任董事会超期服役已成定局,且超期多久尚未可知,新一届董事会的组成仍存变数。未来,围绕万科董事席位或有一场龙争虎斗。

  地产“一哥”或让位恒大

  在股权之争持续的情况下,去年先后经历了重组失败、恒大入股、华润退出等一系列风波后,万科的业绩并没有出现下滑,反而维持升势。年报显示,2016年,万科实现销售面积2765.4万平方米,增长33.8%;销售金额3647.7亿元,增长39.5%。

  万科的营收和利润稳步增长。其中,实现营业收入2404.8亿元,增长23%;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,增长16%;每股基本盈利1.90元,增长16%。

  事实上,虽然2016年国内房地产市场的总销售规模创历史新高,但繁荣背后暗藏隐忧。一方面,市场分化加剧了行业不确定性;另一方面,热点城市地价大幅上涨,“面粉贵过面包”现象屡见不鲜,透支了行业长期增长潜力。面对复杂的市场环境,万科同其他多数房企一样,主要通过合作模式拿地。数据显示,2016年万科新增开发项目173个,其中59.5%是通过合作方式获取。

  截至2016年底,万科拥有600个主要开发项目。其中,在建项目总建筑面积约5442.4万平方米;规划中项目总建筑面积约5296.9万平方米,保障了未来两年的开发需求。此外,万科参与了11个城市更新改造类项目,总建筑面积约544.7万平方米。

  股权之争对万科并非没有影响。在年报中,万科表示,始于2015年7月的股权事件,令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事,公司股价大幅波动,部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及广大投资者产生了诸多疑惑。

  股权争夺事件对万科的日常经营产生的冲击十分明显。根据恒大发布的未经审核数据,其2016年全年合约销售金额约为3733.7亿元,同比增长85.4%;全年合约销售面积约为4469万平方米,较2015年增长75.2%。不论是销售面积还是销售金额,恒大均已超越万科,料成为新地产“一哥”。

  股权争夺事件的影响还体现在团队稳定性方面。“股权争夺事件一度对公司的团队士气产生明显影响,增加了公司引进优秀人才的难度。”万科董秘朱旭承认,“在此背景下,事业合伙人机制发挥了关键作用,维护公司正常经营秩序,控制了人员大量流失的风险。”

  万科曾于2014年推出项目跟投,将项目经营成果与员工利益直接挂钩。2016年,万科对跟投制度进行了完善,通过取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率,保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益,鼓励跟投人员创造更大价值。

  从万科年报来看,跟投制度取得的效果还算不错。年报显示,项目跟投在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面作用突出。截至2017年2月底,万科累计跟投项目308个,跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短,营销费用率得到有效控制。

  “期盼股权事件能早日解决,使公司重新回到正常经营轨道。”万科在年报中表示。

  宝能税前分红超20亿元

  万科26日晚还披露了2016年度分红方案:拟每10股派7.9元(含税)现金股息。以此分红额计算,宝能将获得税前22.15亿元现金分红,而恒大可分得12.27亿元。

  年报显示,截至2016年底,宝能系的钜盛华及其一致行动人合计持有万科A股股份约28.04亿股,占比25.40%,依旧是万科第一大股东。紧随其后的是深圳地铁集团,今年1月以协议转让方式从华润手中受让万科A股股份约16.9亿股,占万科总股份的比例为15.31%。其次是恒大,截至去年底共持有万科A股股份约15.53亿股,持股比例为14.07%。

  不过,3月16日,恒大和深圳地铁签署战略合作协议,将14.07%万科股份表决权、提案权及参加股东大会的权利,不可撤销地一并协议委托给深圳地铁全权行使,期限一年。深圳地铁由此成为拥有万科表决权比例最高的股东。

  值得注意的是,万科在年报中披露了一家名为Nexus CApital Management Limited(中文名为力信资本管理有限公司)的公司股东。该公司以投资经理身份持有万科H股约1.52亿股,占万科H股股份比例为11.54%,占万科总股份比例为1.37%。

  年报显示,安邦持有的万科股权为6.73%,证金公司在去年四季度减持万科约8153.5万股,占0.64%股权。截至去年底,证金公司尚持有万科A股票2.25%。

  对于深圳地铁受让华润所持万科股份,成为万科重要股东,万科在年报中给予了高度评价,称“此举为双方共同推进‘轨道+物业’模式奠定了良好基础。”

  “深圳地铁是目前国内探索‘轨道+物业’模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。未来,结合深圳地铁的建设运营管理优势与万科的开发品牌优势,双方有望打造国内‘轨道+物业’标杆,实现向深圳以外城市的扩张。”万科表示。

  “东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明,以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式(TOD)能够高效衔接周边城镇、周边城市群,增加核心都市圈住房有效供应、降低居住成本。”万科总裁郁亮称,“在核心城市土地供应日益紧缺的背景下,万科将继续携手合作方,积极探索包括TOD模式、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式,以突破增长瓶颈,实现持续发展。”

  董事会换届料有龙争虎斗

  在公布2016年度报告的同时,万科还公布了3月24日召开的第十七届董事会第十五次会议决议公告。会上,万科现任11名董事审议通过了2016年度报告及摘要、2016年度利润分配预案等11项决议。

  然而,此次会议并未审议董事会换届选举方案,也未审议召开2016年度股东大会议案。不过,其在24日会议上审议并通过《关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案》。

  中国证券报记者了解到,上一次万科换届是在2014年3月,当时在上届任期即将到期之时,万科董事会召开会议审议了换届选举方案和召开2014年度股东大会的议案。

  按照万科章程,万科董事会需要在3月27日之前完成下一届董事会改选,但到目前为止尚未看到董事会改选事项的股东大会召集公告。至此,万科董事会超期服役已成定局。由于万科同时在A股、港股上市,按规则至少需要提前45日公告通知召集股东大会,由此看来,万科何时进行换届选举仍未可知。

  “一般情况下,公司董事会换届前会先召开董事会议,拟定新一届董事会成员名单,然后通知召集股东大会进行投票,选举出新一届董事会。”一位上市公司高管表示,万科现任董事会通过的关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案,或是在为超期服役期间通过的决议做准备,“避免被股东质疑决议无效。”

  上海汉联律师事务所合伙人宋一欣律师表示,“万科本届董事会任期届满之日至新董事会改选生效之间,出现了一个法律上的董事会决议效力空窗期。空窗期内若通过有关董事会决议,其效力是无效或存疑的,股东可以请求法院撤销。”

  目前,万科现任董事会中共有11个席位。其中,王石、郁亮、王文金3人来自万科管理层,乔世波、魏斌、陈鹰3人来自华润,张利平、罗君美、海闻、华生4人为独立董事,董事孙建一为其他公司高管。

  万科公司章程规定,选举董事实行累积投票制。累积投票制是指上市公司股东大会选举董事或监事时,有表决权的每一普通股股份拥有与所选的董事或监事人数相同的表决权,股东拥有表决权可以集中使用。

  在此制度下,如果万科管理层和深圳地铁、恒大采取一致行动,将可以确保3至4名董事当选,宝能方面如果不放弃谋求进入董事会,估计可以确保有1至2名董事当选。另有媒体报道,安邦也有意董事会席位,再加上万科管理层,董事会席位争夺将十分激烈。

  “此次董事会议没有审议董事会换届选举方案,或与新一届董事会成员名单还未确定有关。”分析人士指出,不排除各方正在为此较劲,“未来,围绕万科董事席位或有一场龙争虎斗。目前看来,股权之争并未完全结束。”上述人士表示,不管各方如何角力,均应以维护公司品牌价值、长期稳定发展、给投资者创造更大回报为导向。

  楼市调控进一步加码 万科在致股东信中又说了什么?

  

直击万科2016业绩发布会:郁亮答王石卸任传闻
373 位投资顾问已告知 万安科技(002590) 后市如何操作立即查看
 

  这个周末,楼市依然不平静,各地的调控政策在进一步加码。北京在祭出被业内戏称“认房认贷认老婆”的狠招后,再度规定幼升小需摇号,以对学区房降温;广东中山实施限购,外地户口首套房需半年社保;厦门更是规定房产交易需T+2,即取得产权证后两年才可再交易……当最高层为楼市定下“房住不炒”的基调后,作为行业龙头的万科,又是怎么看待当下的房地产市场?

  


  本文节选自万科年报中“致股东”环节,供读者参考。

  致股东

  对于中国房地产企业而言,如何面对2016年的市场繁荣,并非一个轻松的话题。有时候,幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录,但这真的只是一件值得庆幸的事情吗?

  必须看到,在主要城市房屋市场再度升温的同时,土地市场的表现更为激进,面粉贵过面包不再是个案,而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷,陷入焦虑之中。买高价地,意味着承担未来的经营风险;不买,则可能现在就被挤出市场。

  所以,当2016年10月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。

  房子是用来住的,这是一个简明的常识,我们没有理由不懂得。但另一个方面,从绝大多数发达国家的历史经验来看,房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产价格一次又一次上涨的过程中,作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是持有资产就可以轻松赚钱,我们还能否坚持,靠努力去创造真实价值?

  一直以来,万科坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。我们始终认为,房屋应该回归居住属性,房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋,我们更应该不忘初心。

  我们必须时刻牢记,无论外部的环境如何变化,为客户提供更好的产品和服务,才是我们作为企业最重要的使命。

  按照中性预测,以在城市实现定居的实际城镇化率衡量,我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施,近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟式迁徙”的状态,成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地,住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“三好住宅”,依然有着广阔的市场空间。

  为新市民提供有品质的住房和配套服务,我们责无旁贷。但问题在于,面对日益高企的地价,如何向市场提供新市民支付得起的住房?我们当然知道,这不是一家企业能够独力完成的任务,但这一点,却也并非我们选择不作为的理由。

  我们依然有很多机会,为此做出力所能及的贡献。“轨道+物业”开发模式,是我们首先应该想到的努力方向。东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明,以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式(TOD)能够高效衔接周边城镇、周边城市群,能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计,到2020年,我国城市轨道交通总里程有望较2015年增加近一倍,这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。

  其次,积极参与房屋租赁市场的发展,也可为新市民提供更多可承受的住房。租赁是国际大都市新市民解决居住问题的主要方式。如纽约、东京、伦敦都市圈,租房居住的占比分别为56%、54%和50%。2016年国务院相继出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中,高度强调了租赁在解决城镇居民住房问题当中的重要意义。作为房地产行业的重要一员,我们当然应该积极响应。

  除了住房本身,我们还应该看到,随着年轻一代消费观念转变和互联网时代的来临,大量新出现的城市配套需求尚待得到满足。养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域,才刚刚起步。上述新兴业态合计,相当于新打造一个房地产行业。发达国家经验表明,经济进入成熟阶段后,广义房地产业的枢纽地位、以及对经济发展的贡献,不仅不会因供应逐渐充足而削弱,反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。

  我们依然面对广阔的未来。而能否抓住这些机会,则取决于我们的专业能力,取决于我们能否以尽可能少的资源消耗,为社会创造尽可能多的真实价值。我们很欣慰,身处这样一个充满机遇的年代,也很荣幸能与广大股东一起,共同面对全新的未来。

关键词阅读:万科 业绩 发布会 深圳大梅沙 董事会换届

责任编辑:赵昀伟 RF11518
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